【文章內(nèi)容簡介】 期開發(fā)，一期基座占地為2500平方米，二期基座占地為3000平方米，三期占地為1800平方米。土地成本為8000萬元，如何分配土地成本？ 　　土地成本分配分析：　　2500＋3000＋1800＝7300，各期開發(fā)面積對應(yīng)的成本屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，可以直接計(jì)入成本對象；　　案例分析16　　10000－7300＝2700，這部分面積對應(yīng)的成本屬于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按三期占地面積比例配比分入各期成本中去。　　共同成本按面積配比分入第一期的比例是2500247。7300＝%　　共同成本按面積配比分入第二期的比例是 3000247。7300＝%　　共同成本按面積配比分入第三期的比例是1800247。7300＝%　　則計(jì)入第一期的土地成本應(yīng)是8000（2500＋2700%）/10000＝2740萬元　　計(jì)入第二期的土地成本應(yīng)是8000（3000＋2700%）/10000＝3288萬元　　計(jì)入第三期的土地成本應(yīng)是8000（1800＋2700%）/10000＝1972萬元　　二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的確定　　（一）現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定　?。ǘ┎疬w安置房的成本確定　?。ㄈ┲苻D(zhuǎn)房成本的確定　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定　　政策性拆遷補(bǔ)償支出的現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定　　企業(yè)發(fā)生政策性拆遷補(bǔ)償款支付時(shí)，其支出費(fèi)用要進(jìn)土地增值稅扣除成本，必須提供拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出的自制憑證入賬，并收集證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的真實(shí)性和合法性的資料，具體如下：　?。?）將政府拆遷文件或公告、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查?！　。?）企業(yè)與每一位被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議， 收集每一位被拆遷人簽字的身份證復(fù)印件，由每一位被拆遷人簽字并按有手印的拆遷補(bǔ)償款清單?！　。?）如果被拆遷人是企業(yè)或個(gè)體工商戶，還必須提供蓋章的工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件?！　。?）根據(jù)國稅發(fā)[1993 ]149 號文件的規(guī)定,拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè) 其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費(fèi),應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。 房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程（含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi)） 整個(gè)承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票?！　。?）政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目金額?！　。?）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第五條第（三）規(guī)定：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。 　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，具體的扣除項(xiàng)目為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的項(xiàng)目范圍具體為：包括土地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)安置動遷用房支出等?！　∵@里要特別注意的是作為開發(fā)成本中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出是“凈支出”，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實(shí)際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目金額。　　案例分析17　　某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某項(xiàng)目時(shí)，購置土地使用權(quán)后，實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出2000萬元，但收到政府拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助300萬元，則在計(jì)算土地增值稅時(shí)，構(gòu)成開發(fā)成本扣除項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償凈支出為1700萬元，而不是2000萬元。同樣，300萬元補(bǔ)助收入不作為計(jì)算土地增值稅的項(xiàng)目收入。即收到時(shí)，借：銀行存款　　貸：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定　　商業(yè)性拆遷的現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定?！　》康禺a(chǎn)公司發(fā)生拆遷時(shí)，如果拆遷沒有納入當(dāng)?shù)卣恼咝圆疬w或建設(shè)規(guī)劃，則提供不出當(dāng)?shù)卣牟疬w公告，就是商業(yè)性拆遷。在商業(yè)性拆遷的情況下，被拆遷人必須向房地產(chǎn)公司開具發(fā)票，否則，房地公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不可以再土地增值稅前進(jìn)行扣除。　?。ǘ┎疬w安置房的成本確定　　房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償房的4種土地增值稅計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)?！　。?）拆遷補(bǔ)償房的成本未按規(guī)定扣除　　土地增值稅政策規(guī)定：對房地產(chǎn)納稅人發(fā)生的由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)組成的土地開發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。但實(shí)踐中，有的房地產(chǎn)納稅人因未發(fā)生現(xiàn)金交割而誤解為這部分成本不能扣除。由于未將實(shí)物補(bǔ)償作為開發(fā)成本扣除，相應(yīng)也未將該成本作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用定率扣除以及加計(jì)扣除的基數(shù)，從而少扣了應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用。 　　案例分析18　　某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷戶約定：還建比例為1：1，還建的住房面積為1200平方米，其中鋪面房400平方米，還建的房產(chǎn)相當(dāng)于600萬元貨幣補(bǔ)償。該公司在增值稅清算時(shí)并未將實(shí)物補(bǔ)償部分從增值額中扣除，從而少扣了房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用60萬元（60010%）以及20%的加計(jì)扣除120萬元。僅此一項(xiàng)，該公司就多計(jì)算土地增值額780萬元（600 +60 +120），即便按土地增值稅最低適用稅率30%計(jì)算，該公司也相應(yīng)就多繳土地增值稅234萬元（78030%）?！　。?）拆遷補(bǔ)償房的成本未按項(xiàng)目正確分?jǐn)偂　　秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額?！蓖恋卦鲋刀愂且蚤_發(fā)項(xiàng)目為清算單位的，不同清算單位發(fā)生的成本費(fèi)用不得相互抵減，因此，對于屬于多個(gè)清算單位發(fā)生的共同成本費(fèi)用，要在各清算單位之間按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配或分?jǐn)??！　》謹(jǐn)偡椒ㄍǔＳ腥缦氯N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計(jì)算分?jǐn)偅话炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。因此，拆遷補(bǔ)償成本還應(yīng)當(dāng)在已銷售的商品房與未銷售的商品房之間進(jìn)行分?jǐn)偦蚍峙洹Ｔ谇逅銜r(shí)，本次允許扣除項(xiàng)目金額可以采用已售面積百分比法或單位成本法計(jì)算。　　案例分析19　　某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2013年一次性征地100 000平方米，計(jì)劃在該宗土地上分五期開發(fā)商品房20棟，所開發(fā)商品房總建筑面積為5 000 000平方米。其中一期開發(fā)工程占地面積為10 000平方米，開發(fā)的商品房總建筑面積為200 000平方米，已銷售190 000平方米，其中30套商品房用于補(bǔ)償被拆遷戶，市場價(jià)值600萬元?！　≡摴驹谕恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，將以實(shí)物方式支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)全部在第一期開發(fā)項(xiàng)目中扣除，這顯然是不符合土地增值稅規(guī)定的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是：　　首先，確定應(yīng)分?jǐn)偟那逅銌挝?，因該宗土地分五期開發(fā)，所以，應(yīng)當(dāng)是五個(gè)清算單位。　　其次，確定總建筑面積。五期開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積為5 000 000平方米。　　最后，確定一期開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟膶?shí)物還建成本為：600/5000000200000=24（萬元）。由此可見，該房地產(chǎn)開發(fā)公司多扣除了576萬元（60024）。 　?。?）拆遷補(bǔ)償房的價(jià)值確認(rèn)不正確　　有的稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司付出的代價(jià)是建筑成本，所以，實(shí)物還建的補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)公司所置換的商品房的建筑造價(jià)來確認(rèn)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司以房產(chǎn)換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地，所換取的房產(chǎn)與被拆遷方的房產(chǎn)或土地屬于對價(jià)關(guān)系，因此所換取的新房的市場價(jià)值才是房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取被拆遷房的房產(chǎn)或土地而付出的代價(jià)。新房的市場價(jià)值顯然不是房屋的建筑造價(jià)。 　　但實(shí)物還建房產(chǎn)的公允價(jià)值有時(shí)難以取得，筆者認(rèn)為可參照以下辦法確定：　　一是房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷戶在拆遷協(xié)議中明確約定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按約定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定；　　二是參照以貨幣形式補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；　　三是按實(shí)物還建房的銷售價(jià)格作為扣除的依據(jù)。 　?。?）拆遷補(bǔ)償房未進(jìn)行“視同銷售”處理　　由于沒有取得現(xiàn)金收入，所以一部分房地產(chǎn)納稅人在土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，沒有把實(shí)物還建的房產(chǎn)確認(rèn)為土地增值稅的應(yīng)稅收入；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對還建房不計(jì)應(yīng)稅營業(yè)額，直接抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)。而土地增值稅政策明確規(guī)定：“納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！币虼?，實(shí)物還建的房產(chǎn)應(yīng)“視同銷售”，應(yīng)確認(rèn)為銷售不動產(chǎn)收入。 　　控制策略　　為了準(zhǔn)確進(jìn)行土地增值稅的清算，合法納稅，房地產(chǎn)公司對拆遷補(bǔ)償房在土的增值稅清算中，應(yīng)采用以下策略?！　。?）必須按照市場公允價(jià)值，把拆遷補(bǔ)償房的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本，在土地增值稅清算中進(jìn)行扣除?！　。?）拆遷補(bǔ)償房的市場公允價(jià)值，必須在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中，按照可售建筑面積與可售總建筑面積的比例在，各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中進(jìn)行分配。　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第五條規(guī)定：　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：　　、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；　　、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。　?。ㄈ┲苻D(zhuǎn)房成本的確定　　周轉(zhuǎn)房攤銷是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費(fèi)或折舊費(fèi)，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金（在租賃合同中，必須注明租賃房屋的用途：用于被拆遷人臨時(shí)安置）也應(yīng)計(jì)入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費(fèi)、工程改造費(fèi)、布線費(fèi)等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔(dān)部分也應(yīng)計(jì)入本科目。　　三、建筑安裝成本的確定　?。ㄒ唬┙ㄖこ讨小凹坠┎摹背杀镜拇_定　?。ǘ?）裝修工程中“甲供材”和安裝工程中“甲供設(shè)備”成本的確定　?。ㄈ﹫@林綠化工程中的綠化費(fèi)用的確定　?。ㄒ唬┙ㄖこ讨小凹坠┎摹背杀镜拇_定　　　　“甲供材”的營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)分析　　“甲供材”的營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在施工方?jīng)]有就甲方提供給其進(jìn)行施工的材料所含的價(jià)格沒有并入營業(yè)額申報(bào)繳納營業(yè)稅。由于“甲供材”中的建筑材料是建設(shè)方或甲方購買的，建筑材料供應(yīng)商肯定把材料發(fā)票開給了甲方，甲方然后把購買的建筑材料提供給施工企業(yè)用于工程施工，在實(shí)踐中，大部分施工企業(yè)就“甲供材”部分沒有向甲方開具建安發(fā)票而漏了營業(yè)稅。 　　例如，甲方與施工企業(yè)鑒定了一份100萬元的“甲供材”建筑合同，假使甲方提供材料的價(jià)款為40萬元，施工方提供的建筑勞務(wù)款為60萬元，在這種情況下，很多施工企業(yè)向甲方開具的建安發(fā)票是60萬元而不是100萬元，如果開具60萬元建安發(fā)票，則施工企業(yè)就是漏了40萬元的營業(yè)額計(jì)算建筑業(yè)的營業(yè)稅，應(yīng)該向甲方開具100萬元的建安發(fā)票或者按照100萬元繳納營業(yè)稅而向甲方開具60萬元的建安發(fā)票就沒有營業(yè)稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)，為什么呢？ 　　在實(shí)踐中，施工方按照100萬元作為營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)繳納營業(yè)稅而向甲方開具60萬元的建安發(fā)票，根本行不通，因?yàn)樵谑┕に诘氐牡囟惥值拈_票系統(tǒng)中，交多少稅就開多少票，再稅，即使可以按照100萬的計(jì)稅依據(jù)繳納營業(yè)稅而開出60萬元的建安發(fā)票，甲方必須憑40萬的材料發(fā)票和60萬的建安發(fā)票入賬，這在實(shí)踐中得不到稅務(wù)局的認(rèn)可，即稅務(wù)局不認(rèn)可甲方的材料票進(jìn)成本。　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國家稅務(wù)總局第52號令）第十六條的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款?；诖艘?guī)定，除了裝飾勞務(wù)以外的建筑業(yè)的“甲供材”，但不包括建設(shè)方或甲方提供的設(shè)備的價(jià)款，需要并入施工方的計(jì)稅營業(yè)額征收營業(yè)稅，否則存在漏報(bào)建筑業(yè)營業(yè)稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)?！　　凹坠┎摹钡钠髽I(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)分析　　“甲供材”中的企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，由于沒有“甲供材”部分的材料發(fā)票而不能夠在稅前扣除，從而要多繳納企業(yè)所得稅。由于“甲供材”中的材料是甲方購買的，材料供應(yīng)商把材料銷售發(fā)票開給了甲方，在實(shí)踐當(dāng)中，施工企業(yè)基于營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)的控制考慮，往往會把“甲供材”中的材料價(jià)款和建筑勞務(wù)價(jià)款一起開建安發(fā)票給甲方進(jìn)行工程結(jié)算。 　　例如，一項(xiàng)100萬元的甲供材合同，其中甲方購買的材料為40萬元，建筑勞務(wù)款為60萬元，施工企業(yè)必須向甲方開具100萬元的建安發(fā)票進(jìn)行工程結(jié)算，才不會有40萬元材料款漏繳營業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)?？墒?，施工企業(yè)開出100萬元的建安發(fā)票，必須按照100萬元記收入，基于此，施工企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，沒有40萬元的材料發(fā)票成本，盡管實(shí)踐當(dāng)中，不少施工企業(yè)會憑從甲方領(lǐng)取材料的材料領(lǐng)料單和甲方購買材料發(fā)票的復(fù)印件進(jìn)成本，但是，根據(jù)發(fā)票管理辦法