【文章內(nèi)容簡介】 預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本 , 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 ? 對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 50 ? 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 ? 對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 51 實際支出 待攤費用 預(yù)提費用 開發(fā)成本 土地 征用費 前期 工程費 建筑 安裝費 基礎(chǔ) 設(shè)施費 配套 設(shè)施費 開發(fā) 間接費 成本核算程序 期間費用 52 六 項 成 本 費 用 直 接 成 本 共 同 成 本 間 接 成 本 在 建 項 目 完 工 (分類 ) 未 建 項 目 產(chǎn) 品 (分類 ) 固 定 資 產(chǎn) 未 銷 已 銷 銷售成本 53 ? （四）成本分配方法 ? 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 ? 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 ? 借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。 ? 其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 54 ? 占地面積法 。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ② 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 55 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一小區(qū)，占地 60000㎡ ，分三期開發(fā)，分別 20230㎡ ， 30000㎡ ，10000㎡ ，土地出讓金 30000萬。一期開發(fā)住宅 3幢和一個會所，分別占地 4000㎡ ， 5000㎡ ， 6000㎡ ，2023㎡ 。 A B D C 56 ? 計算： ◇ 一期內(nèi)全部成本對象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?=（ 20230247。 60000） 30000＝ 10000 ◇ 會所應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆剑?2023247。 20230） 10000＝ 1000 ◇ 3幢住宅應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆?100001000=9000 ◇ 4000247。 （ 4000+5000+6000） 9000 ◇ 5000247。 （ 4000+5000+6000） 9000 ◇ 6000247。 （ 4000+5000+6000） 9000 57 ? （五）預(yù)提費用及后續(xù)費用 ? 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 ? 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 58 ? 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 ? 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 59 ? 后續(xù)成本處理 ? 國稅發(fā) [2023]31號第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 ? 第二十八條：對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 60 ? 舉例： ? 某開發(fā)產(chǎn)品 2023完工，可售面積 10000平米，2023年已售 4000平米， 2023年已售 2023平米，剩余 4000平米。 2023年取得該項開發(fā)產(chǎn)品結(jié)余成本費用 200萬元。 ? 分析： ? 剩余產(chǎn)品分得 40%費用 80萬元；已銷面積分?jǐn)?60%費用 120萬元，全部在 2023年銷售當(dāng)期申報扣除。 61 ? 七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本 3大差異 ? （一）清算項目對象 ? ? 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 ? 第八條，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 ? 國稅發(fā) ? 2023? 187號第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 62 ? ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 ? （國稅發(fā) [2023]91號）第十七條規(guī)定，清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? 分析：一般為普通住宅、非普通住宅和其他三類或兩類。 63 ? （二）開發(fā)成本內(nèi)容 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安臵動遷用房支出等。（注：上述費用中不包括土地使用權(quán)購臵成本） 64 ? 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “ 三通一平 ” 等支出。 ? 建筑安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 65 ? 公共配套設(shè)施費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ? 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 66 ? （三）扣除項目分配方法 ? ? 細(xì)則 ? 規(guī)定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂? ? 國稅發(fā) ? 2023? 187號，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法。 ? 國稅發(fā) [2023]91號，按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。 67 第二節(jié) 開發(fā)項目土地增值稅清算實務(wù)解析 ? 一、土地增值稅的征稅對象 ? 二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 ? 三、清算的兩種類型 ? 四、清算收入的范圍及 3步確認(rèn)法 ? 五、清算 5大扣除項目詳細(xì)解析 ? 六、扣除項目的 5種分配方法 ? 七、特殊事項的土地增值稅處理 68 ? 一、土地增值稅的征稅對象 ? ? 土地增值稅暫行條例 ? 第二條 轉(zhuǎn)讓①國有土地使用權(quán)、②地上的建筑物及其③附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 ? ? 實施細(xì)則 ? 第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 69 ? 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 ? 一是僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。 ? 二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，出租行為不轉(zhuǎn)讓不征稅。 ? 三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。 ? （國稅函發(fā) [1995]110 ） 70 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復(fù) (國稅函 [2023]347號 ) ? 廈門市地方稅務(wù)局： ? 你局 ? 關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的請示 ? (廈地稅發(fā) ? 2023? 18號 )收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下： ? 根據(jù) ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ?規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。 71 ? 二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 ? （一）土地增值稅預(yù)征 ? ? 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 ? 第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 72 ? 財稅字［ 1995］ 048號第十四條關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題規(guī)定，根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項目全部 竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 ? 國稅發(fā) ? 2023? 53號規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%。 73 ? （二）土地增值稅清算 ? 基本計算規(guī)定 ? 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收 . ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 —扣除項目金額 ? 增值率 =增值額 247。 扣除項目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 74 ? 扣除項目 ? 轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì) 扣除項目 ? ? 新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （ 加計 20%扣除 ） ?