房地產企業(yè)所得稅匯算、土地增值稅清算與分階段財稅實(編輯修改稿)
2025-01-22 04:38 本頁面
【文章內容簡介】 能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。1818國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知l各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。l各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發(fā) [2023]10號文件精神，有針對性地選擇 35個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。 l各地要在 6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。1919國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知l 規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞 核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現 “以核定為主、一核了之 ”、 “求快圖省 ”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。 為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。2023國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函 [2023]220號 l 關于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。l房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題 房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。2121國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知l房地產開發(fā)費用的扣除問題 ?。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照 “取得土地使用權所支付的金額 ”與 “房地產開發(fā)成本 ”金額之和的 5%以內計算扣除?！ 。ǘ┓膊荒馨崔D讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按 “取得土地使用權所支付的金額 ”與 “房地產開發(fā)成本 ”金額之和的 10%以內計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。l房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題 房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。2222國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知l關于拆遷安置土地增值稅計算問題 ?。ㄒ唬┓康禺a企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入， 同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。 房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費?！ 。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 ?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。l土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。2323一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件 ?（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： ?、完成銷售的； ?； ?。 ?（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ?； ?。關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知2424關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知三、非直接銷售和自用房地產的收入確定 ?（一） 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1