【文章內(nèi)容簡介】 誤的根源： 第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機關(guān)的征管辦法。稅務(wù)機關(guān)實行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。實行“以票控稅”后，稅務(wù)機關(guān)只就建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人到稅務(wù)機關(guān)開票部分的營業(yè)額征收營業(yè)稅。納稅人不開票就不征稅 。而納稅人僅就與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算的工程款（不含材料費）開票，所以造成材料款部分少繳了營業(yè)稅。 第二、稅務(wù)機關(guān)工作人員怠于行使本職職務(wù)，是造成這種局面的另一個原因。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務(wù)機關(guān)早就知道。如果在外地施工隊伍到本地進行施工報驗同時，就做好納稅和扣繳稅款等相應(yīng)事項的輔導(dǎo)。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業(yè)的營 14 業(yè)額都應(yīng)包括 工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款”。并在平時加強監(jiān)督與管理，就不會出現(xiàn)類似以上情況。 說嚴(yán)重點，在某種程度上發(fā)生以上情況完全是 由于“稅務(wù)機關(guān)亂作為”、“稅務(wù)機關(guān)人員不作為”造成的。因為他們不愿承擔(dān)這樣的責(zé)任，所以就千方百計的將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上。 第三、某些納稅人、扣繳義務(wù)人法律意識淡薄也是一個主要原因。 （ 4） 如何看待新《條例》、《細則》對“代扣代繳營業(yè)稅”規(guī)定的修改： 新《細則》取消了對《條例》設(shè)定的 “ 國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的解釋，主要從以下方面考慮： 第一、新《條例》對納稅地點作了修訂，由原來的大部分以“勞務(wù)發(fā)生地”為納稅地點，改為除“提供建筑業(yè)勞務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動產(chǎn)”在勞務(wù) 發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機構(gòu)所在地或者居住地”納稅。 第二、新《細則》規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納其扣繳的稅款”。 依據(jù)以上規(guī)定，以“勞務(wù)發(fā)生地”為為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點不矛盾；而對于以“機構(gòu)所在地和居住地”為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點就相互矛盾。因此新稅法取消了原來的有關(guān)代扣代繳營業(yè)稅的規(guī)定。 至于取消建筑業(yè)“實行分包、轉(zhuǎn)包”營業(yè)稅代扣代繳規(guī)定，一是“轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)”按照現(xiàn)行法律被視為非法經(jīng)營，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應(yīng)屬于正常的納稅義務(wù)人，應(yīng)就其分包的營業(yè)額主動到稅務(wù)機關(guān)申報納稅，不需要由總包單位代扣代繳營業(yè)稅。如果是非法分包，也應(yīng)該是非法行為，與“轉(zhuǎn)包”行為一樣不允許存在。 至于新《條例》第十一條規(guī)定的“ 國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人 只能視為“為以后制定政策留有余地”。根據(jù)以上分析，在國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門沒有做出新的規(guī)定之前，除《條例》第十一條第一款規(guī)定外，稅務(wù)機關(guān)不得就任何業(yè)務(wù)、要求任何單位和個人代扣代繳營業(yè)稅。 “甲供材”的問題 ，稅務(wù)機關(guān)必須無條件的承認。 （ 十一 ） “建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間”新規(guī)定： 舊《細則》規(guī)定： 第九條 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè) 15 收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 第二十八條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的。其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天。 新 《 條例》、 《細則》規(guī)定： 《條例》 第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 《細則》 第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期 的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。 新舊對比： （ 1） 增設(shè)了“國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī) 定的，從其規(guī)定”的條款； （ 2） 明確了“營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天”； （ 3） 明確了 “收訖營業(yè)收入款項” 、 “取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天”概念； （ 4） 明確了“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā) 16 生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”； （ 5） 增加了將“土地使用權(quán)”無償贈送他人納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定； （ 6） 銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間由原來的“收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間”。 以上變化尤需注意的是：“ 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”的規(guī)定。這一規(guī)定將在很大程度上改變建筑業(yè)納稅人的計稅方式。 十二 、 “納稅地點”新規(guī)定： 舊《細則》規(guī)定： 《條例》第十二條 ：營業(yè)稅納稅地點： （ 1） 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。納稅人從事運輸業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 （ 2） 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 （ 3） 納稅人銷售 不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 《細則》 第三十條：納稅人提供的應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在外縣（市），應(yīng)向勞務(wù)發(fā)生的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅而未申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。 第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 第三十二條：納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅地點需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。 新《細則》規(guī)定： 條例第十四條 ：營業(yè)稅納稅地點： （ 1） 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其 機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 （ 2） 納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 （ 3） 納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 17 （ 4） 扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納其扣繳的稅款。 細則第二十六條 ： 按照條例第十四條規(guī)定，納 稅人應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地、土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅而自應(yīng)當(dāng)申報納稅之月起超過 6 個月沒有申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。 新舊對比： （ 1） 除了“提供建筑業(yè)勞務(wù)” “轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動產(chǎn)”在勞務(wù)發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機構(gòu)所在地或者居住地”納稅。 （ 2） 新《條例》、《細則》關(guān)于跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅納稅地點沒有單獨解釋，說明跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅不再“向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅”，也改為“向勞務(wù)發(fā)生地繳納” 。 第二節(jié) 營業(yè)稅（物業(yè)管理公司收入及營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定） 如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？ 財基字【 1998】 7號： 物業(yè)管理公司的收入包括： 主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 （ 1） 主營業(yè)務(wù)收入 ： 包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入 、 物業(yè)大修收入。 ① 物業(yè)管理收入 ： 是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。 ② 物業(yè)經(jīng)營收入 ： 是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入， 如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。 ③ 物業(yè)大修收入 ： 是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。 （ 2） 其他業(yè)務(wù)收入 ： 是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入 、 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 物業(yè)管理收入如何繳納營業(yè)稅？ 18 （ 1）財稅 [2020]16 號規(guī)定： 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、 燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 （ 2）代有關(guān)部門收取的費用，如果開局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時統(tǒng)一作為費用扣除。 （ 3） 物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務(wù)而又全額退還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的 “ 二次裝修垃圾清運費 ” 等，在繳納營業(yè)稅時，允許其沖減當(dāng)期的計稅營業(yè)額。 物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入如何納稅？ 根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則，物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經(jīng)營項目所適用的營業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營業(yè)稅。 代收收入 如何繳納營業(yè)稅？ （ 1）國稅發(fā) [1998]217 號規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”。因此對物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)收取的手續(xù)費應(yīng)征收營業(yè)稅。 （ 2）代有關(guān)部門收取費用時，如果為客戶開具的是有關(guān)單位提供的票據(jù)，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費時要給有關(guān)單位開據(jù)服務(wù)性發(fā)票）。 物業(yè)部門收取的垃圾處 置費如何征受營業(yè)稅？ （ 1）國稅函【 2020】 1128 號規(guī)定：單位和個人提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業(yè)稅。 （ 2）根據(jù)以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費、垃圾運輸費應(yīng)不屬于營業(yè)稅升水收入，不征收營業(yè)稅。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。 物業(yè)公司實行收入分成的如何繳納營業(yè)稅？ 以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與業(yè)主委員會實行分成，營業(yè)稅的納稅人應(yīng)為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大 修收入、代收費用等相關(guān)規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。支付給業(yè)主委員會的分成支出作為費用處理。業(yè)主委員會取得分成收入時必須到地稅局代開服務(wù)業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。 19 物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？ （ 1）《營業(yè)稅暫行條例》 第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。 條例第十二條所 稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 （ 2） 物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司收取的接管費用，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。 ① 如果收取時房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票 ，并且已經(jīng)計入收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理。可以掛 在“其他應(yīng)付”款等科目。同時應(yīng)保存好開發(fā)公司就這部分收費澆水的相關(guān)憑證。 ② 如果房地產(chǎn)公司收取時沒有開具 發(fā)票，也沒有計入收入繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例》 第十 二條，《細則》 第二十四條規(guī)定 處理。 （ 3） 物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費也應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例》 第十二條，《細則》 第二十四條規(guī)定 處理。 第二章 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 第一節(jié) 土地增值稅清算的基本政策 一、土地增值稅 |納稅人： 《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。 轉(zhuǎn)讓： 《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條：轉(zhuǎn)讓是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行 為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 國有土地： 《土地增值稅暫行條例實施細則》第三條，國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 地上建筑物