房地產(chǎn)土地增值稅清算等稅收問(wèn)題(編輯修改稿)
2025-02-10 17:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二條：n 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n (一 )同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。n (二 )是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。n (三 )拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷 (回遷 )合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。n 企業(yè)所得稅方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注納稅人是否將開(kāi)發(fā)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用；土地增值稅方面，恰恰相反。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 問(wèn)題 5：公共基礎(chǔ)設(shè)施的處理n （ 1）車(chē)庫(kù)的處理問(wèn)題。n 31號(hào)文第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。n 187號(hào)文第三條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 n 試分析上述處理對(duì)三種不同情況下土地增值稅清算的影響。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n （ 2）合建公共配套設(shè)施：n 31號(hào)文第十八條：企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本， 抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 。n 上述處理對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的影響。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 187號(hào)文：n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?n ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；n ② 建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ?n ③ 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 問(wèn)題 6：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的處理n 31號(hào)文：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi) 、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) 等。n 實(shí)施細(xì)則：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 91號(hào)文第二十六條：n 審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n (一 )是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén) (總部 )為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。n (二 )開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。n 營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施折舊、日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（水電等）、樣板房費(fèi)用應(yīng)如何處理？四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 問(wèn)題 7：建筑安裝成本項(xiàng)目的處理n 91號(hào)文第二十五條：審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n (一 )發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。n (二 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。n (三 )參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常（注： 187號(hào)文有類(lèi)似規(guī)定）。n (四 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。n (五 )建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n （ 1）施工企業(yè)出票金額、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)n 新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條： 納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷(xiāo)售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其銷(xiāo)售貨物的銷(xiāo)售額計(jì)算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷(xiāo)售額：n （一）銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為；n （二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十四條：營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：
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