房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)(編輯修改稿)
2024-11-15 18:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 銷售情況、銷售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素： ? ，是否已進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。 ? 區(qū)明顯偏高，房價(jià)漲幅是否較大。項(xiàng)目收入有無按普通住宅或除普通住宅外的其他項(xiàng)目（含非普通住宅，以下簡稱： “ 其他項(xiàng)目 ” ）。 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 續(xù) ? 、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等）。 ? （對項(xiàng)目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 的開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目來確定 ）（ 91號文件第 7條、第 8條、第 17條） ? 時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其項(xiàng)目已銷售面積是否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途 （ 91號文件第 10條、第 19條）。 四、清算資料的收集 ? ? （ 91號文件第12條） ? 基本情況及經(jīng)營狀況 附件 2：參考表樣 .doc(源自國稅發(fā) 【 2021】 91號 )第二章“前期管理” 企業(yè)基本情況 清算項(xiàng)目基本情況 稅務(wù)征收管理情況 被查企業(yè)基本情況 設(shè)立：成立時(shí)間、企業(yè)性質(zhì)、批準(zhǔn)文號 登記：工商（稅務(wù)）登記時(shí)間、企業(yè)地址 開戶 ： 開戶行名稱、賬號 投融資 ： 投融資方、投融資比例 規(guī)模：土地儲備、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)、開發(fā)面積 其他：內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)制度、核算體系 清算項(xiàng)目基本情況 土地來源：取得方式、時(shí)點(diǎn)、文號 立項(xiàng)： 時(shí)點(diǎn)、項(xiàng)目名稱及內(nèi)容、文號 開工：時(shí)點(diǎn)、施工方、施工許可證號 預(yù)售：時(shí)點(diǎn)、預(yù)售許可證號、面積 完工：時(shí)點(diǎn)、決算金額、建筑面積 其他：銷售率、成本歸集、辦證 稅務(wù)征收管理情況 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅款征收方式 土增稅預(yù)征方式、以前標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定 《 清算通知書 》 文號、送達(dá)時(shí)間 《 清算申報(bào)表 》 報(bào)送時(shí)間、補(bǔ)退情況 第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) ? 一、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ? 二、 視同銷售收入的確認(rèn) ? 三、 關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題 ? 四、 關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題 ? 五、 收入確定需關(guān)注的問題 ? 六、 收入確認(rèn)的審核要點(diǎn) 第四部分 扣除項(xiàng)目金額的確定 ? 一、 扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理的基本原則 ? 二、 地價(jià)款的扣除 ? 三、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除 ? 四、 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除 ? 五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配 ? 六、 舊房及建筑物的評估價(jià)格 ? 七、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ? 八、 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ? 九、 需要明確的幾個(gè)問題 ? 小結(jié) ? 十、 土地增值稅清算實(shí)例 四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除 ? 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 ? （一） 政策規(guī)定 ? （二） 審核要點(diǎn) ? （三） 審核方法 ? （四） 需要關(guān)注的問題 四、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （ 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條） ? （一） 政策規(guī)定 ? （二） 審核要點(diǎn) 五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配 開發(fā)成本的計(jì)算程序 ? 第一步驟 : 將實(shí)際支出準(zhǔn)確劃分為房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。 ? 第二步驟 : 將開發(fā)成本在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行分配，在同一項(xiàng)目內(nèi)，根據(jù)不同的成本對象進(jìn)行分配。 ? 第三步驟： 在上述的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確劃分可售和不可售單位，根據(jù)不同的成本對象進(jìn)行分配。 ? 第四步驟： 準(zhǔn)確區(qū)分已售面積和未售面積，分配相關(guān)費(fèi)用和稅金。 五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配 續(xù) ： 能夠確認(rèn)屬于本清算項(xiàng)目具體開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）所發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，直接由該開發(fā)產(chǎn)品 可售面積 承擔(dān)。如獨(dú)立出包的建筑安裝費(fèi)等。 ： （ 1）歸集屬于多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共同的扣除項(xiàng)目金額； （ 2）分配計(jì)算本清算項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的份額；如：同一地塊的地價(jià)款等。 （ 3）屬于本清算項(xiàng)目多個(gè)開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）共同的扣除項(xiàng)目，分配計(jì)算各開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面積 應(yīng)承擔(dān)的該扣除項(xiàng)目金額。 （ 4）各開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面積的扣除項(xiàng)目金額在已售面積與未售面積之間進(jìn)行分配。 （ 1）根據(jù)已售面積應(yīng)承擔(dān)的地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)數(shù)，計(jì)算 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 和 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額 （ 2）匯總 直接扣除項(xiàng)目的歸集 1 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 可售面積承擔(dān)額 土地成本 開發(fā)成本 利息支出 直接扣除項(xiàng)目的歸集 2 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 可售面積承擔(dān)額 土地成本 開發(fā)成本 利息支出 直接扣除項(xiàng)目的歸集 3 非住宅 可售面積承擔(dān)額 土地成本 開發(fā)成本 利息支出 分配方法 1.《 土增稅細(xì)則 》 第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? [2021]21號 對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。 〔 2021〕 187號第四條 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 〔 2021〕 91號第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有
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