【文章內(nèi)容簡介】 分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施 （ 91號(hào)文件第 8條）。二、土地增值稅清算單位的確定n 1.《土增稅實(shí)施細(xì)則》第八條： 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。n 〔 2023〕 187號(hào)第一條： 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。目為單位清算。 ?? 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。應(yīng)分別計(jì)算增值額。 清算單位的實(shí)例清算單位的實(shí)例 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素n 啟動(dòng)清算程序，要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素： n ，是否已進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。n 區(qū)明顯偏高，房價(jià)漲幅是否較大。項(xiàng)目收入有無按普通住宅或除普通住宅外的其他項(xiàng)目（含非普通住宅，以下簡稱： “ 其他項(xiàng)目 ” ）。 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 續(xù)n 、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等）。n （對項(xiàng)目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目來確定 ）（ 91號(hào)文件第 7條、第 8條、第 17條）n 時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其項(xiàng)目已銷售面積是否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途 （ 91號(hào)文件第 10條、第 19條）。 四、清算資料的收集n n （ 91號(hào)文件第12條） n 基本情況及經(jīng)營狀況附件 2：參考表樣 .doc(源自國稅發(fā) 【 2023】 91號(hào) )第二章 “前期管理 ”企業(yè)基本情況 清算項(xiàng)目基本情況 稅務(wù)征收管理情況被查企業(yè)基本情況設(shè)立：成立時(shí)間、企業(yè)性質(zhì)、批準(zhǔn)文號(hào)登記：工商（稅務(wù)）登記時(shí)間、企業(yè)地址開戶 ： 開戶行名稱、賬號(hào)投融資 ： 投融資方、投融資比例規(guī)模：土地儲(chǔ)備、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)、開發(fā)面積其他：內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)制度、核算體系清算項(xiàng)目基本情況土地來源：取得方式、時(shí)點(diǎn)、文號(hào)立項(xiàng)： 時(shí)點(diǎn)、項(xiàng)目名稱及內(nèi)容、文號(hào)開工：時(shí)點(diǎn)、施工方、施工許可證號(hào)預(yù)售：時(shí)點(diǎn)、預(yù)售許可證號(hào)、面積完工：時(shí)點(diǎn)、決算金額、建筑面積其他：銷售率、成本歸集、辦證稅務(wù)征收管理情況主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅款征收方式土增稅預(yù)征方式、以前標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定《清算通知書》文號(hào)、送達(dá)時(shí)間《清算申報(bào)表》報(bào)送時(shí)間、補(bǔ)退情況第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)n 一、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入n 二、 視同銷售收入的確認(rèn)n 三、 關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題n 四、 關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題n 五、 收入確定需關(guān)注的問題n 六、 收入確認(rèn)的審核要點(diǎn)第四部分 扣除項(xiàng)目金額的確定n 一、 扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理的基本原則n 二、 地價(jià)款的扣除n 三、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除n 四、 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除n 五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配n 六、 舊房及建筑物的評估價(jià)格n 七、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金n 八、 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目n 九、 需要明確的幾個(gè)問題n 小結(jié)n 十、 土地增值稅清算實(shí)例四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除n 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。n （一） 政策規(guī)定 n （二） 審核要點(diǎn)n （三） 審核方法n （四） 需要關(guān)注的問題四、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除n 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條）n （一） 政策規(guī)定 n （二） 審核要點(diǎn) 五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配 開發(fā)成本的計(jì)算程序n 第一步驟 : 將實(shí)際支出準(zhǔn)確劃分為房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。n 第二步驟 : 將開發(fā)成本在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行分配，在同一項(xiàng)目內(nèi)，根據(jù)不同的成本對象進(jìn)行分配。n 第三步驟： 在上述的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確劃分可售和不可售單位，根據(jù)不同的成本對象進(jìn)行分配。n 第四步驟： 準(zhǔn)確區(qū)分已售面積和未售面積，分配相關(guān)費(fèi)用和稅金。五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配 續(xù) ： 能夠確認(rèn)屬于本清算項(xiàng)目具體開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）所發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，直接由該開發(fā)產(chǎn)品 可售面積 承擔(dān)。如獨(dú)立出包的建筑安裝費(fèi)等。 ： （ 1）歸集屬于多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共同的扣除項(xiàng)目金額； （ 2）分配計(jì)算本清算項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的份額；如：同一地塊的地價(jià)款等。 （ 3）屬于本清算項(xiàng)目多個(gè)開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）共同的扣除項(xiàng)目，分配計(jì)算各開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅） 可售面積 應(yīng)承擔(dān)的該扣除項(xiàng)目金額。 （ 4）各開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面積的扣除項(xiàng)目金額在已售面積與未售面積之間進(jìn)行分配。 （ 1）根據(jù)已售面積應(yīng)承擔(dān)的地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)數(shù)，計(jì)算 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 和 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額 （ 2）匯總直接扣除項(xiàng)目的歸集 1普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出直接扣除項(xiàng)目的歸集 2