房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)(參考版)
2024-10-22 18:48本頁(yè)面
【正文】 計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí) “ 每年 ” 按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿 12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿 12個(gè)月但超過(guò) 6個(gè)月的，可以視同為一年。 注意： 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)； 本項(xiàng)目稅費(fèi)； 各種類稅費(fèi) 已經(jīng)實(shí)際繳納 其他扣除項(xiàng)目的檢查審核 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按 (一 )、 (二 ) 項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%的扣除 轉(zhuǎn)讓 “ 生地 ” ，只允許扣除地價(jià)款、交納的 有關(guān)費(fèi)用，以及稅金 轉(zhuǎn)讓 “ 熟地 ” ，允許扣除的地價(jià)款、交納的有關(guān) 費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的 20%以及稅金。 限定于小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等 一般限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員 防止： 管理費(fèi)用銷售費(fèi)用擠列本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核檢查 利息據(jù)實(shí)扣除 利息不據(jù)實(shí)扣除 其他按 5%以內(nèi)計(jì)算扣除 全部按 10%以內(nèi)計(jì)算扣除 審核計(jì)算基數(shù) 對(duì)利息支出的審核 能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)? 并提供金融機(jī)構(gòu)證明 不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦? 無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明 審核計(jì)算基數(shù)（同左） 非金融機(jī)構(gòu)民間 借貸不得扣除 分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī) 構(gòu)的占用費(fèi)不得扣除 分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的 統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除 逾期貸款利息、加息、 罰款不得扣除 資本化利息應(yīng)允許還原扣除； 220號(hào)函在 《 細(xì)則 》第七條“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出 …” 的基礎(chǔ)上， 進(jìn)一步明確了利息支出的扣除問(wèn)題。 多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配 形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。對(duì)于 “ 預(yù)提 ” 、 “ 暫估 ” 應(yīng)予剔除。 異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按 187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。舊料收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅費(fèi)后沖減本項(xiàng)目 安置用房視同銷售處理，按 187號(hào)第三條第（一）款確認(rèn)收入， 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi) 耕地占用稅等 用建造的房地產(chǎn)回遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 異地安置戶的 拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 貨幣安置的 拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 多項(xiàng)目受益土地應(yīng)按各用地面積分配 僅指集體用地，關(guān)注是否支付，支付給個(gè)人的在憑證方面可適當(dāng)放寬要求，但必須真實(shí)發(fā)生 企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 開(kāi)發(fā)成本的檢查審核 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 注意正列舉，與財(cái)務(wù)制度口徑不一，特別應(yīng)將資本化的利息支出予以剔除 逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 同時(shí)滿足以下兩條件： 款項(xiàng)已經(jīng)實(shí)際支付 取得合法有效憑證 三次分配：本項(xiàng)目 已售扣除項(xiàng)在已售各種類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品間進(jìn)行分配 一次分配：共同扣除項(xiàng)在多個(gè)項(xiàng)目間進(jìn)行分配 所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。 正常銷售按合同或?qū)崪y(cè)確認(rèn)；視同銷售按權(quán)屬證書(shū)確認(rèn) 。合同所載售房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致的，在清算前發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 〔 2021〕 91號(hào)第二十一條 納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 〔 2021〕 187號(hào)第四條 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 [2021]21號(hào) 對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。 （ 4）各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面積的扣除項(xiàng)目金額在已售面積與未售面積之間進(jìn)行分配。 ： （ 1）歸集屬于多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同的扣除項(xiàng)目金額； （ 2）分配計(jì)算本清算項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的份額；如：同一地塊的地價(jià)款等。 五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配 續(xù) ： 能夠確認(rèn)屬于本清算項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）所發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，直接由該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 可售面積 承擔(dān)。 ? 第三步驟： 在上述的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確劃分可售和不可售單位，根據(jù)不同的成本對(duì)象進(jìn)行分配。 （ 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條） ? （一） 政策規(guī)定 ? （二） 審核要點(diǎn) 五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配 開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算程序 ? 第一步驟 : 將實(shí)際支出準(zhǔn)確劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 四、清算資料的收集 ? ? （ 91號(hào)文件第12條） ? 基本情況及經(jīng)營(yíng)狀況 附件 2：參考表樣 .doc(源自國(guó)稅發(fā) 【 2021】 91號(hào) )第二章“前期管理” 企業(yè)基本情況 清算項(xiàng)目基本情況 稅務(wù)征收管理情況 被查企業(yè)基本情況 設(shè)立：成立時(shí)間、企業(yè)性質(zhì)、批準(zhǔn)文號(hào) 登記：工商（稅務(wù)）登記時(shí)間、企業(yè)地址 開(kāi)戶 ： 開(kāi)戶行名稱、賬號(hào) 投融資 ： 投融資方、投融資比例 規(guī)模：土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)、開(kāi)發(fā)面積 其他：內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)制度、核算體系 清算項(xiàng)目基本情況 土地來(lái)源：取得方式、時(shí)點(diǎn)、文號(hào) 立項(xiàng)： 時(shí)點(diǎn)、項(xiàng)目名稱及內(nèi)容、文號(hào) 開(kāi)工：時(shí)點(diǎn)、施工方、施工許可證號(hào) 預(yù)售：時(shí)點(diǎn)、預(yù)售許可證號(hào)、面積
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