房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)-wenkub.com
2024-10-16 18:48 本頁(yè)面
【正文】 代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入，可予以扣除， 但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)； 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題： 財(cái)稅 [2021]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定 “ 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《 條例 》 第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算 ” 。對(duì)于 “ 預(yù)提 ” 、 “ 暫估 ”應(yīng)予剔除。 前期工程費(fèi) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究 等支出 水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪 等支出 “三通一平 ” 等支出 多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配 一般發(fā)生在立項(xiàng)開(kāi)工前，應(yīng)嚴(yán)格對(duì)號(hào)入座，防止 “ 管理費(fèi)用 ” 擠列本項(xiàng)目 建安 工程費(fèi) 出包 方式 自營(yíng) 方式 建安工 程是否 真實(shí)發(fā) 生 工程造 價(jià)是否 異常 有無(wú)施 工資質(zhì) 和隊(duì)伍 建安工 程是否 真實(shí)發(fā) 生 甲供材 料是否 重復(fù)扣 除 人工等 各項(xiàng)費(fèi) 用是否 虛列 形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。 91號(hào)文件第 22條只要求 “ 支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證一一對(duì)應(yīng) ” ，不再?gòu)?qiáng)求發(fā)票。 二次分配：本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)在全部已售與未售間進(jìn)行分配 審核檢查扣除項(xiàng)目金額 土地成本 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 稅費(fèi) 其他 土地成本的檢查審核 地價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)是否支付？ 支付憑證是否屬于合法有效？ 是否含有土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或其他費(fèi)用？ 取得面積與本項(xiàng)目用地面積是否不一 未支付或不屬于合法憑證均應(yīng)剔除不予扣除 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或其他費(fèi)用應(yīng)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本或管理費(fèi) 不一致的應(yīng)按各自用地面積進(jìn)行分配 為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“ 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 ” ，計(jì)入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 中扣除。 91號(hào)文件第 19條： 視同銷售的按核定金額確認(rèn)。 〔 2021〕 91號(hào)第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 （ 1）根據(jù)已售面積應(yīng)承擔(dān)的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)，計(jì)算 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 和 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額 （ 2）匯總 直接扣除項(xiàng)目的歸集 1 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 可售面積承擔(dān)額 土地成本 開(kāi)發(fā)成本 利息支出 直接扣除項(xiàng)目的歸集 2 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 可售面積承擔(dān)額 土地成本 開(kāi)發(fā)成本 利息支出 直接扣除項(xiàng)目的歸集 3 非住宅 可售面積承擔(dān)額 土地成本 開(kāi)發(fā)成本 利息支出 分配方法 1.《 土增稅細(xì)則 》 第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。如?dú)立出包的建筑安裝費(fèi)等。 ? 第二步驟 : 將開(kāi)發(fā)成本在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行分配，在同一項(xiàng)目?jī)?nèi)，根據(jù)不同的成本對(duì)象進(jìn)行分配。 ? （對(duì)項(xiàng)目的分期按規(guī)劃部門(mén)審批核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)確定 ）（ 91號(hào)文件第 7條、第 8條、第 17條） ? 時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其項(xiàng)目已銷售面積是否占可銷售面積的85%以上，其中有無(wú)轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途 （ 91號(hào)文件第 10條、第 19條）。 清算單位的實(shí)例 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 ? 啟動(dòng)清算程序，要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對(duì)分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素： ? ，是否已進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。 ? 成本費(fèi)用歸集： 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用 （ 91號(hào)文件第 7條）。 ? 清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具 《 土地增值稅清算結(jié)論書(shū) 》 和 《 稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū) 》 ，并按稅務(wù)文書(shū)送達(dá)程序及時(shí)送達(dá)納稅人 （ 91號(hào)文件第 32條）。 五、清算審理及審核 續(xù)一 （ 91號(hào)文件第四章） ，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。 五、清算審理及審核 （ 91號(hào)文件第四章） ? 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核 （ 91號(hào)文件第 16條）。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)清算條件確定應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，下發(fā) 《 土地增值稅清算通知書(shū) 》 ；納稅人在接到通知書(shū)后應(yīng)按稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的時(shí)間及要求進(jìn)行清算，并按規(guī)定將清算資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理窗口對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行核對(duì)后，轉(zhuǎn)送管理科對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，提出清算審核意見(jiàn)報(bào)稅政科（處）進(jìn)行書(shū)面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果以 《 土地增值稅清算辦理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū) 》通知納稅人進(jìn)行補(bǔ)退稅。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷 （國(guó)
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