房地產(chǎn)土地增值稅清算等稅收問題-wenkub.com
2025-01-21 17:41 本頁面
【正文】 n 第三十六條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。n 土地增值稅政策中無此明確規(guī)定。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 11：促銷贈品的處理n 國稅函 [2023]875號：n 企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 10：涉及加計扣除的費用認定n 31號文：n 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。向 非金融企業(yè)借款的利息支出 ，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條 (一 )、 (二)項規(guī)定計算的金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 按照自愿有償原則提供下列服務(wù)，不屬于政府行為，其收費應(yīng)作為經(jīng)營服務(wù)性收費由價格主管部門進行管理，收費標準除價格主管部門明確規(guī)定實行政府定價或政府指導價以外，均由有關(guān)事業(yè)單位和社會團體等非企業(yè)組織自主確定或與委托人協(xié)商確定。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 財政部 國家計委關(guān)于事業(yè)單位和社會團體有關(guān)收費管理問題的通知：n 事業(yè)單位和社會團體等非企業(yè)組織 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n （ 2）開發(fā)企業(yè)扣繳義務(wù)n 財稅 [2023]61號文廢止了財稅 [2023]177號文件。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n （ 1）施工企業(yè)出票金額、營業(yè)稅計稅依據(jù)n 新《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。n (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 6：開發(fā)間接費的處理n 31號文：開發(fā)間接費。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n （ 2）合建公共配套設(shè)施：n 31號文第十八條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本， 抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額 。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。n (二 )是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。n 分期開發(fā)項目中的土地成本計提、 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 4：土地成本的處理n 31號文： (一 )土地征用費及拆遷補償費。n 187號文第四條：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。n (五 )建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。n 第二十五條 n 分類核算中的具體問題討論。并提出備案要求。n 清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。n (4)納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。三、關(guān)于項目管理n 91號文：項目清算程序n 90天內(nèi)辦理清算手續(xù)的要求；n 納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料n (1)土地增值稅清算表及其附表 (參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定 )。 n (一 )已竣工驗收的房地產(chǎn) 開發(fā)項目 ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上， 或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；n (二 )取得銷售 (預(yù)售 )許可證滿三年仍未銷售完畢的；n (三 )納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；n (四 )省 (自治區(qū)、直轄市、計劃單列市 )稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。三、關(guān)于項目管理n 實施細則第十六條：n 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增
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