房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究(編輯修改稿)
2025-07-15 15:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 理的稅收籌劃途徑，可以減少稅負(fù)實(shí)現(xiàn)利潤最大化，而不是通過偷逃稅款。很多企業(yè)在減少稅負(fù)的時(shí)候不是通過稅收籌劃，反而是通過偷逃稅款，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且粋€(gè)很大的稅種，這樣而偷逃稅款是違法行為的，不利于企業(yè)的發(fā)展。從長遠(yuǎn)的角度看，企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃并沒有減少國家的收入來源，這是因?yàn)槠髽I(yè)通過稅收籌劃利潤越來越多，企業(yè)才會不斷地發(fā)展，更好的發(fā)展。企業(yè)為了能夠長遠(yuǎn)健康的發(fā)展，就應(yīng)該選擇在遵守法律的前提下減輕稅負(fù)，這才是企業(yè)的長久之計(jì)。第三章土地增值稅稅收籌劃的路徑分析 影響增值率的價(jià)格、扣除項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩個(gè)方面，一方面是納稅人為了取得土地使用權(quán)應(yīng)該支付的地價(jià)款。在另外一方面是納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家的有關(guān)規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用和稅收，包括取得土地使用權(quán)過程中有關(guān)契稅、登記和過戶手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)會制度的有關(guān)規(guī)定，這三種費(fèi)用作為期間費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額直接計(jì)入到當(dāng)期損益當(dāng)中。然而，在計(jì)算土地增值稅當(dāng)時(shí)，有因?yàn)閷⑻幚聿煌煌康禺a(chǎn)開發(fā)成本的費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生的金額中扣除，而是分成兩種情況來考慮，其主要是考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算分?jǐn)偫?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，允許根據(jù)實(shí)際扣除利息，再計(jì)算出費(fèi)用金額。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)生的實(shí)際成本，包括土地征用幾拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地使用權(quán)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期的工程費(fèi)、出讓金、開發(fā)期間的稅費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。當(dāng)中公共配套設(shè)施費(fèi)，主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 [13]。 經(jīng)營方式、聯(lián)營如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營的條件，將土地轉(zhuǎn)讓到所聯(lián)營、投資的企業(yè)當(dāng)中，然而對土地增值稅暫免征收。但是將上述土地重新轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，應(yīng)征收土地增值稅。假如企業(yè)以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營，但所投資和聯(lián)營的企業(yè)從事的，或者以其商品房來投資和聯(lián)營，都不適用暫免征收土地增值稅的相關(guān)規(guī)定[14]。 對于一方出出地，另一方資金，兩方合作的建房，建成以后按照出資比例分房自用的，就暫免征收土地增值稅，但是建成后轉(zhuǎn)讓的，然而就會征收土地增值稅。代建行為指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶開發(fā)房地產(chǎn)，等開發(fā)完成之后向客戶收取代建費(fèi)的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來講，整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中都沒有房地產(chǎn)權(quán)的變化，但并沒有發(fā)生土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，所以它的收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，所以不是征稅范疇。所以采用代建房的方式，既可以減輕營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，取得了收入，又可以不用繳納土地增值稅，這種代建行為給企業(yè)大幅度的減輕了稅收負(fù)擔(dān)[15]。第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃方法稅法規(guī)定，屬于代建房行為的不征收土地增值稅，而是屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范疇。由于營業(yè)稅中的建筑業(yè)適用的是3%的比例稅率，這個(gè)稅率相對來說比較低，但它是適合土地增值稅30%至60%的四級超率累進(jìn)稅率，我們明顯可以看到，前者是一個(gè)非常明顯節(jié)約的稅種。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之前，已經(jīng)確定最終的銷售方向然而就會確定最終客戶，那么完全可以考慮采用代建房方式來進(jìn)行開發(fā)，從而會減輕稅收負(fù)擔(dān)，而如果采用先開發(fā)后銷售的方法往往會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。這種籌劃方式可以跟客戶咨詢，由客戶自己購買和獲得的土地使用權(quán)和所需的各種建筑材料，也可以顧客的名義來取得和購買，其最重要的是房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不會發(fā)生。為了使得該稅收籌劃的進(jìn)行更加順利，應(yīng)該充分利用代建房政策來幫助企業(yè)合理的降低稅負(fù)，在開發(fā)的時(shí)候就確定最終的銷售方向，以得到客戶的配合，這樣能降低企業(yè)的成本，增加增加企業(yè)的收益[16]。稅法規(guī)定，對于由一方出資,另一方出地而兩方合作的建房，建成之后按比例分配房自用的，暫時(shí)免征土地增值稅。假如購買使用了一塊土地正要準(zhǔn)備建造住宅，可以預(yù)先找好購房客戶，以購房客戶的購房款項(xiàng)當(dāng)合作建房的資金。這樣的形式就符合了稅法規(guī)定條件中可以暫免稅的一方出地一方出資的。因此，對于合作建房的部分，企業(yè)和客戶都不需要繳納土地增值稅，而屬于建后出售的那部分才繳納土地增值稅，這樣就企業(yè)節(jié)省了很多稅負(fù)[17]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，有兩種列支方式：第一種方式是能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，就可以扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的費(fèi)用而且按規(guī)定進(jìn)行計(jì)算扣除不到5%的金額之和。凡是無法準(zhǔn)確的分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目金額中的利息支出的或沒有金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算金額總和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。因此，企業(yè)在計(jì)算借款利息的時(shí)候，可以根
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