探討房地產(chǎn)開發(fā)中土地增值稅與售價關(guān)系模型(編輯修改稿)
2025-07-25 14:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 位合計一、收入總額9,49415,58117,71542,790二、扣除合計11,70819,21511,63242,555三、增值額2,2143,6346,083235四、增值率19%19%52%%五、應(yīng)繳稅額1,8521,852若按兩類進(jìn)行清算，則應(yīng)繳土地增值稅為：項目普通住宅非普通住宅+商鋪+停車位合計一、收入總額9,49433,29642,790二、扣除合計11,70830,84642,555三、增值額2,2142,450235四、增值率19%8%%五、應(yīng)繳稅額735735從以上計算可以看出，如何分類對土地增值稅產(chǎn)生直接影響：分類越粗，低增值產(chǎn)品拉低了高增值產(chǎn)品的增值率，項目總體稅負(fù)越低；分類越細(xì)，高增值產(chǎn)品稅負(fù)高，項目整體稅負(fù)越高。所以，合理選擇分類方式，是可以節(jié)稅的。企業(yè)可以結(jié)合本地稅務(wù)部門要求、項目實際情況，選擇對自己最有利的方式進(jìn)行清算。一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分?jǐn)偟礁鱾€產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分?jǐn)偡椒〞a(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負(fù)會產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大。若按此規(guī)定，上述樓盤按兩類產(chǎn)品清算方式下，普通住宅的土地成本將減少200萬，非普通住宅分?jǐn)偟耐恋爻杀驹黾?00萬，稅負(fù)可減少72萬：項目普通住宅非普通住宅+商鋪+停車位合計一、收入總額9,49433,29642,790二、扣除合計11,46831,08642,555土地成本4331,4421,875建安成本7,89620,15728,053開發(fā)費用9493,3304,279有關(guān)的稅金5241,8382,362加計20%1,6664,3208,978三、增值額1,9742,210235四、增值率17%7%%五、應(yīng)繳稅額663663因此，在進(jìn)行土地增值稅清算時，預(yù)先進(jìn)行多種測算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，選擇對自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成本，是可以有效實現(xiàn)節(jié)稅效果的。在進(jìn)行開發(fā)成本核算時，將某些與開發(fā)產(chǎn)品直接相關(guān)的成本開支直接登記入對應(yīng)產(chǎn)品的開發(fā)成本，避免錯誤分?jǐn)?，也可以?jié)約稅金。例如在本案例中，底商外墻為干掛石材，上面住宅外墻為磁磚，此前底商石材成本被作為公共成本，按建筑面積在不同產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。修正這個錯誤，普通住宅建安成本減少200萬，商鋪的
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