【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （ 2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （ 3）異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （ 4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。審查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 ,包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 設(shè)施費(fèi) ,指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 審查時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： （ 1）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 （ 2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 （ 3） 多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? 安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 （ 1）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 （ 3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 （ 4）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （ 1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 （ 2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 （ 3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。 。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 （ 1）利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5％以內(nèi)計(jì)算扣除。 （ 2)利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（ 1）、（ 2）項(xiàng)所述兩種辦法。 （ 4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“ 取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本 之”和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。簡(jiǎn)稱“按照建造成本的 10％扣除”。 計(jì)算扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （四）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可 按照“ 取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之” 之和加計(jì) 20％的扣除 ；簡(jiǎn)稱按照建造成本的 20％加計(jì)扣除。 （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。 （六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí) ,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 財(cái)稅 [2023]21號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5％計(jì)算”。 計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿 12個(gè)月但超過(guò) 6個(gè)月的，可以視同為一年。（意味著不足 6個(gè)月的不計(jì)算扣除額） 三、扣除項(xiàng)目的具體要求 （一）對(duì)原始憑證的要求： 清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 《清算管理規(guī)程》 第 22條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除 （二）對(duì) 單位面積建安造價(jià)的規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 《清算程序》第 25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息的計(jì)算： 1.《 細(xì)則》規(guī)定：利息支出的扣除，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ,按本條 （一）、（二） 項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和 的 5％以內(nèi) 計(jì)算扣除。 開發(fā)費(fèi)用＝實(shí)際支付金融機(jī)構(gòu)的利息＋ 5％建造成本 2. 國(guó)稅函 [2023]220號(hào)：凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 （含：提供非金融機(jī)構(gòu)借款證明或因無(wú)借款而沒(méi)證明的情況） 扣除項(xiàng)目金額計(jì)算公式： 扣除項(xiàng)目金額＝建造成本＋ 10％建造成本＋ 20％建造成本 ＋ ％銷售收入 總額 ＝ 建造成本＋營(yíng)業(yè)稅金及附加 前提：《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的建造成本中不含利息支出。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的變化 國(guó)稅發(fā) [2023]132號(hào)第三十五條（八）： 在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。 [2023]220號(hào)：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 結(jié)論：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按稅收規(guī)定的 10％計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息 允許據(jù)實(shí)扣除， 其余開發(fā)費(fèi)用按 5％扣除。 扣除項(xiàng)目的計(jì)算公式： （ 1）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的： 扣除項(xiàng)目金額＝（建造成本－已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息） ＋營(yíng)業(yè)稅及附加 ＝ 不含息建造成本＋營(yíng)業(yè)稅及附加 （ 2）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的： 扣除項(xiàng)目金額＝（ 不含息建造成本 ＋營(yíng)業(yè)稅及附加） ＋利息差 利息差＝實(shí)際支付金融機(jī)構(gòu)利息－ 5%建造成本 金融機(jī)構(gòu)利息支出 ＞ 5%建造成本 據(jù)實(shí)扣除法 金融機(jī)構(gòu)利息支出 ≤ 5% 建造成本 比例扣除法 四、土地增值稅的稅收優(yōu)惠 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20％的免征土地增值稅。 財(cái)稅 [2023]141號(hào)規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省級(jí)人民政府根據(jù)國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào)制定的 “普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 （二）國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 《條例》第八條 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 《細(xì)則》解釋：是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 財(cái)稅 [2023]21號(hào)進(jìn)一步明確： （ 1）因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況； （ 2）因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。 （三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 《細(xì)則》：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房 ,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn) ,凡居住滿五年或五年以上的 ,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的 ,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的 ,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 財(cái)稅字 [1999]210號(hào)規(guī)定： 對(duì)居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 自 2023年 11月 1日起對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅 。 （四）企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠 財(cái)稅字 [1995]048號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ,應(yīng)征收土地增值稅。 財(cái)稅 [2023]21號(hào)補(bǔ)充： 對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字 [1995]48號(hào) 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 （ 五 ） 合作建房的稅收優(yōu)惠 對(duì)于一方出土地 ， 一方出資金 ， 雙方合作建房 ， 建成后按比例分房自用的 ， 暫免征收土地增值稅； 建成后轉(zhuǎn)讓的 ， 應(yīng)征收土地增值稅 。 （ 六 ） 企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠 在企業(yè)兼并中 ， 對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的 ，暫免征土地增值稅 。 （ 七）舊房轉(zhuǎn)為 廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠 《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅 [2023]24號(hào)）： 第一條（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。 與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自 2023年 8月1日起執(zhí)行，文到 之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。 五、關(guān)于土地增值稅預(yù)征及清算的規(guī)定 《細(xì)則》第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ,由于涉及成本確定或其他原因 ,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的 ,可以預(yù)征土地增值稅 ,待該項(xiàng)目全部竣工 ,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算 ,多退少補(bǔ)。 財(cái)稅 [2023]21號(hào) ：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征