房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃四技巧(編輯修改稿)
2024-07-24 14:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬(wàn)元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+（300+500）5％=利息費(fèi)用+40萬(wàn)元；如果該企業(yè)利息費(fèi)用無(wú)法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅驘o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（300+500）10％=80（萬(wàn)元）?！ ?duì)于該企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑷〉糜嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額；反之，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用低予40萬(wàn)元，那么就不必按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊槐靥峁┯嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，達(dá)到增加扣除項(xiàng)目金額的目的?！ ∪?、利用控制增值率進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)，稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20％以內(nèi)，以獲得免稅待遇。降低增值率的關(guān)鍵是降低增值額。下面舉例說(shuō)明?！ 纠?】某房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房取得銷售收入5 000萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3 000萬(wàn)元，豪華住宅銷售額為2 000萬(wàn)元?？鄢?xiàng)目金額為3 200萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2 200萬(wàn)元，豪華住宅扣除項(xiàng)目金額為1 000萬(wàn)元。 銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：營(yíng)業(yè)稅金及附加=3 0005％（1+7％+3％）=165（萬(wàn)元）；合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=2 200+165=2 365（萬(wàn)元）；增值額=3 0002 365=6
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