房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃四技巧-資料下載頁(yè)
2025-06-27 14:18本頁(yè)面
【正文】 建房方式進(jìn)行納稅籌劃 大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式建房則籌劃空間較大?！ 。?）房地產(chǎn)代建方式。房地產(chǎn)代建是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這種建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售時(shí)繳納土地增值稅?！ 。?）合作建房方式。合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可以充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏?！ 纠?】某房地產(chǎn)公司由幾個(gè)股東合資成立，其“一致行為人”實(shí)際為股東A和股東B，準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級(jí)酒店、兩幢甲級(jí)寫(xiě)字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營(yíng)使用或整體轉(zhuǎn)讓，寫(xiě)字樓及配套商業(yè)取得銷售許可證后面向市場(chǎng)銷售?！ ∫话愕牟僮髂Ｊ綉?yīng)是五星級(jí)酒店建成后，如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓，則按照一定售價(jià)視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，繳納相應(yīng)稅金，但這樣需要繳納巨額稅金。因此可以考慮在審批報(bào)建酒店時(shí)，特別是在土地拍賣時(shí)拆分為兩家公司共建立項(xiàng)申請(qǐng)，其中特別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣，酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià)，并進(jìn)行裝修后經(jīng)營(yíng)，定向轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)，物業(yè)的利潤(rùn)由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn)，并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金，可大幅減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東的共贏。同樣，寫(xiě)字樓及配套商業(yè)報(bào)建時(shí)，預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)，待實(shí)現(xiàn)銷售后，尾盤物業(yè)也同樣可以轉(zhuǎn)讓。7
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