【正文】 產(chǎn)貨物的合同；　　二是園林綠化企業(yè)向其機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)出具的“從事貨物生產(chǎn)證明”（復印件）蓋章給房地產(chǎn)企業(yè)?！　o苗圃基地的園林綠化企業(yè)綠化工程　　對于規(guī)模較小、沒有苗圃基地的園林綠化企業(yè)，在承建園林綠化工程時，需要全部從外購進苗木。應按混合銷售行為將外購苗木款與施工勞務費一并只征收營業(yè)稅，不征收增值稅。如外購苗木款180萬元，綠化工程費100萬元，應征營業(yè)稅=（180萬+100萬）3%=?！　∪绻麩o苗圃基地的園林綠化企業(yè)承包房地產(chǎn)企業(yè)的園林綠化工程，則必須向房地產(chǎn)企業(yè)全額開建安發(fā)票?！　∷?、其他開發(fā)成本的確定　?。ㄒ唬╅_發(fā)間接費用的確定　?。ǘ┕才涮自O施費用的確定　?。ㄈ┩恋卦鲋刀惽逅阒泄餐杀举M用的分配　　（一）開發(fā)間接費用的確定　　“開發(fā)間接費用”的稅收規(guī)定　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】第006號）第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)間接費用是為直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的八項費用：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷。如果不是該八項費用，但與直接組織和管理項目有關(guān)所發(fā)生的其他費用，例如，與項目相關(guān)的其他費用如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務費、樣板間支出、利息支出、保安費用等，在進行土增稅清算時，能否扣除呢？要視具體情況而定?！　叶悇湛偩株P(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）第27條第（六）項規(guī)定：“開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。（比土地增值稅的預提費用多了兩項：工程管理費和項目營銷設施建造費。　　開發(fā)間接費和管理費用的區(qū)別：　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應在房地產(chǎn)開發(fā)費用中列支，不應在此扣除。　　開發(fā)間接費只能列支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的間接費用?！　≡趯嶋H工作中，往往以是否設立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場機構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織其開發(fā)建設活動，其所發(fā)生的費用可直接并入企業(yè)的管理費用。　　若企業(yè)建立現(xiàn)場管理機構(gòu)，則所發(fā)生的費用計處開發(fā)間接費用中，開發(fā)間接費用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用　　“開發(fā)間接費用”的企業(yè)會計制度規(guī)定　　房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算時，通常把《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】第006號）所規(guī)定的八項費用和與開發(fā)項目相關(guān)的其他費用如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等，都在“開發(fā)間接費用”科目核算。這就產(chǎn)生了會計與稅法的差異。　　3.“10項費用”在土地增值稅清算中的具體處理　?。?）樣板間支出的處理：具體情況而定　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費用，不可以計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除?！　τ跇影彘g支出應分不同情況處理：　　第一，對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調(diào)整?！　〉诙?，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費支出應作為“建安費”科目核算，根據(jù)具體情況將計入開發(fā)間接費的樣板間的裝修費用調(diào)整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。　　第三，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關(guān)的裝修費應計入固定資產(chǎn)價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。　　所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。　?。?）管理人員工資及福利費：可以在土地增值稅前扣除　　管理人員工資是支付給直接組織、管理項目的人員的工資及福利費，這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務合同，可以在土地增值稅前扣除。但列支規(guī)劃部、采購部、預算部、保安部等部門人員的工資及福利費，一般是不可以作為間接開發(fā)費扣除?！　。?）通訊費：具體情況而定　　項目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費可以作為其他開發(fā)間接費列支，但項目管理人員報銷的手機費難以與項目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除?！　。?）交通差旅費支出：具體情況而定　　項目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費可以列支開發(fā)間接費，但報銷的私車加油費，難以區(qū)分與項目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。 　?。?）保安服務費：具體情況而定　　項目公司與保安公司簽訂的保安服務費，主要判斷是否直接為項目管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費入賬，不相關(guān)不能計入開發(fā)間接費?！　。?）模型制作費：不可以在土地增值稅前扣除　　一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費用，不能計入開發(fā)間接費。　?。?）利息支出　?、儆嬋腴_發(fā)成本的利息支出，在土地增值稅清算時必須進行調(diào)整?！　±⒅С鲈谕猎龆惽逅銜r有不同的扣除方式，所以，計入開發(fā)間接費的利息支出應按會稅政策差異調(diào)整?！　惡痆2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。”　　《土地增值稅見證業(yè)務規(guī)則》（國稅發(fā)[2007]132號）第三十五條第八款規(guī)定：“在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用?！薄　』谝陨蟽蓚€文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)計入開發(fā)成本的借款費用或利息支出，在進行土地增值稅清算時，需要剔除，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。 　　會計準則中關(guān)于借款費用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時應調(diào)整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別?！　「鶕?jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號），企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。賬務方面，會計科目設置一般將項目開發(fā)資本化利息計入“開發(fā)成本開發(fā)間接費用”核算。而在土地增值稅清算計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應先調(diào)減開發(fā)成本中的資本化利息，而后與財務費用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計算方法。　?、谕恋卦鲋刀惽逅阒欣①M用的扣除技巧　　《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規(guī)定： 　　“（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 　?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行?！薄　』谝陨险咭?guī)定，應注意以下幾點：　　第一，文件中規(guī)定稅前扣除的金融機構(gòu)利息費用不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率” 。《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告》（國家稅務總局2011年第34號公告）的規(guī)定，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。　　“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應為經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè)，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。 　　第二 ，國稅函[2010]220號規(guī)定的扣除比例都是5%“以內(nèi)”或者10%“以內(nèi)”，上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行”。因此，開發(fā)企業(yè)還應注意所在省份規(guī)定的具體扣除比例。 　　第三，在目前對開發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果開發(fā)企業(yè)的資金全部來源于非金融機構(gòu)借款的，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增值稅清算時只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導致實際發(fā)生的利息費用超限額的問題，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時應該預見的問題。 　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規(guī)定如下：　?。ㄒ唬├⒌纳细》劝磭业挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；　　（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 　　第四，開發(fā)項目全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。這一規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)而言是相對有利的。 　　第五、如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可將從金融機構(gòu)取得的借款費用據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發(fā)費用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，而只能在國稅函[2010]220號第三條（一）、（二）項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。 　　案例20：某房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的土地增值稅清算時的處理　　某房地產(chǎn)企業(yè)某項目取得土地使用權(quán)成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用”中利息支出50萬元，“財務費用—利息支出”20萬元，則請分析在計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時，有關(guān)利息和其他開發(fā)費用的稅務處理。　　[分析]　　國稅函[2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除?！薄　』诖艘?guī)定，該房地產(chǎn)公司計入土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為300050=2950萬元，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，按照第一種方式計算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用（50+20）+（5000+300050）5%=；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按照第二種方式計算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用（5000+300050）10%=795萬元?！　∧抽_發(fā)項目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本——開發(fā)間接費用中列支利息支出200萬元。項目開發(fā)期間的財務費用——利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用計算扣除比例分別兩種情況為5%或10%。請分析該利息費用在土地增值稅清算中的稅務處理?！　　蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規(guī)定如下：　　（1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；　?。?）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！　惡痆2010]220號第三條第（三）項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法?！薄　』诖艘?guī)定，如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可以將從金融機構(gòu)取得的借款費用據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發(fā)費用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，而只能在國稅函[2010]220號第三條（一）、（二）項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額?！　惡痆2010]220號第三條第（二）項規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。”　　基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機構(gòu)融資所發(fā)生的利息在土地增值稅清算時，不可以據(jù)實扣除，只能與管理費用和營業(yè)費用一起，作為開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。但可以在企業(yè)所得稅前扣除?！　「鶕?jù)國稅函[2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。因此，利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為10000200=9800（萬元）。　　按照第一種方法計算可扣除開發(fā)費用=（200+100－60）+（20000+10000－200）5%=1730（萬元） 　　按照第二種方法計算可扣除開發(fā)費用=（20000+10000－200）10%=2980（萬元）。　　國稅函[2010]220號號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開發(fā)費用計算為（200+100－60）+（20000+10000－200）10%=3220（萬元）。　?。?）職工教育經(jīng)費和業(yè)務招待費：不可以在土地增值稅前扣除　　按會計制度相關(guān)規(guī)