房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問題-資料下載頁
2025-01-06 22:43本頁面
【正文】 土地增值稅方面的差異； ? 利息支出與利息收入的不同處理方法。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 10：涉及加計扣除的費用認定 ? 31號文： ? 企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 南京市地稅局規(guī)定，下列列舉的各項費用可計入對應的土地或開發(fā)成本中，但不允許作為加計 20%扣除的基數。 ? ①市政公用基礎設施配套費（經濟適用房含安居工程免收） —— “土地征用及拆遷補償費”； ? ②建制鎮(zhèn)市政公用基礎設施配套費 —— “土地征用及拆遷補償費”； ? ③發(fā)展新型墻體材料專項用費（經濟適用房含安居工程免收） —— “建筑安裝工程費”； ? ④結建人防經費（經濟適用房含安居工程免收） —— “公共基礎設施費”； ? ⑤供電工程貼費（經濟適用房含安居工程免收或減收） —— “前期工程費”； ? ⑥消防設施建設費 —— “公共基礎設施費”； ? ⑦煤氣建設費 —— “公共基礎設施費”； ? ⑧散裝水泥專項資金 —— “建筑安裝工程費”； ? ⑨教育地方附加費（經濟適用房含安居工程和已配套教育設施的項目免收） ——公共基礎設施費（建委代收）。 ? 代付水電費、社保費用等支出處理問題。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 11：促銷贈品的處理 ? 國稅函 [2023]875號： ? 企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。 ? 此類贈品能否作為開發(fā)成本并加計扣除？ 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 12：計稅成本結算截止日 ? 31號文第三十五條： ? 開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。 ? 土地增值稅政策中無此明確規(guī)定。 五、開發(fā)業(yè)務收入中的特殊問題 ? 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，企業(yè)所得稅政策方面的規(guī)定能否適用于土地增值稅清算？ 五、開發(fā)業(yè)務收入中的特殊問題 ? 視同銷售收入 ? 91號文第十九條： 非直接銷售和自用房地產的收入確定 ? (一 )房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產 ,其收入按下列方法和順序確認： ? 同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格 確定； ? 、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 五、開發(fā)業(yè)務收入中的特殊問題 ? 31號文： ? 確認收入 (或利潤 )的方法和順序為： ? (一 )按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定； ? (二 )由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定； ? (三 )按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務機關確定。 五、開發(fā)業(yè)務收入中的特殊問題 ? 租賃收入 ? 營業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅等稅種計稅依據方面的關系。 五、開發(fā)業(yè)務收入中的特殊問題 ? 關聯交易 ? 91號文： ? 第二十九條 關聯方交易行為的審核。 ? 在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。 ? 應當關注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。 六、核定征收 ? 91號文： ? 第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。 ? (一 )依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； ? (二 )擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ? (三 )雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； ? (四 )符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； ? (五 )申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 ? 第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。 ? 第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。 演講完畢，謝謝觀看！
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