房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問題-wenkub.com
2025-01-04 22:43 本頁面
【正文】 ? 第三十六條 對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。 ? 應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 ? ①市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） —— “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”； ? ②建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) —— “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”； ? ③發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） —— “建筑安裝工程費(fèi)”； ? ④結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） —— “公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”； ? ⑤供電工程貼費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收或減收） —— “前期工程費(fèi)”； ? ⑥消防設(shè)施建設(shè)費(fèi) —— “公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”； ? ⑦煤氣建設(shè)費(fèi) —— “公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”； ? ⑧散裝水泥專項(xiàng)資金 —— “建筑安裝工程費(fèi)”； ? ⑨教育地方附加費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的項(xiàng)目免收） ——公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建委代收）。 分配方法：按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 ? (二 )分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? （ 2）營業(yè)稅扣繳義務(wù) ? 新《營業(yè)稅暫行條例》第十一條： ? “境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人” 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 9：利息費(fèi)用的處理 ? 實(shí)施細(xì)則第七條：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠 按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 財(cái)政部 國家計(jì)委關(guān)于事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體有關(guān)收費(fèi)管理問題的通知： ? 事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等非企業(yè)組織 ( 不包括國家機(jī)關(guān) ) 按照自愿有償原則提供下列服務(wù)，不屬于政府行為，其收費(fèi)應(yīng)作為經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)由價(jià)格主管部門進(jìn)行管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除價(jià)格主管部門明確規(guī)定實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)以外，均由有關(guān)事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等非企業(yè)組織自主確定或與委托人協(xié)商確定。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 8：前期開發(fā)費(fèi)的處理 ? 實(shí)施細(xì)則：前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 本稅目的征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條： 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷售額： ? （一）銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為； ? （二）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 ? (三 )參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常（注： 187號(hào)文有類似規(guī)定）。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 91號(hào)文第二十六條： ? 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ? (一 )是否存在將企業(yè)行政管理部門 (總部 )為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 6：開發(fā)間接費(fèi)的處理 ? 31號(hào)文：開發(fā)間接費(fèi)。 ? 試分析上述處理對(duì)三種不同情況下土地增值稅清算的影響。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 5：公共基礎(chǔ)設(shè)施的處理 ? （ 1）車庫的處理問題。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 91號(hào)文第二十二條： ? 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ? (一 )同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 31號(hào)文： ? 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的 ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 ? 91號(hào)文第二十一條： (五 )納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 ? (五 )建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ?
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