房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問題-文庫吧資料
2025-01-10 22:43本頁面
【正文】 保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 187號(hào)文： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共 ? ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ? ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ? ③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? （ 2）合建公共配套設(shè)施： ? 31號(hào)文第十八條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本， 抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 。 ? 187號(hào)文第三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 ? 31號(hào)文第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 ? 企業(yè)所得稅方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注納稅人是否將開發(fā)成本計(jì)入開發(fā)費(fèi)用；土地增值稅方面，恰恰相反。 ? (二 )是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 ? 分期開發(fā)項(xiàng)目中的土地成本計(jì)提、 支付憑證、分配等問題。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 187號(hào)文： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。 ? 實(shí)施細(xì)則：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 4：土地成本的處理 ? 31號(hào)文： (一 )土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 187號(hào)文第四條：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 3：共同成本分配 ? 31號(hào)文中規(guī)定共同成本的分配可以采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。 ? 。 ? 91號(hào)文第二十四條：審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ? (一 )公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 2：成本費(fèi)用預(yù)提 ? 對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，如果以分期項(xiàng)目為單位清算， 31號(hào)文規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10%；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用；報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。對(duì)應(yīng)了 31號(hào)文的分類歸集、定價(jià)差異等原則，但無事先備案規(guī)定。并提出備案要求。 ? 清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。 三、關(guān)于項(xiàng)目管理 ? 資料審核，確定是否受理； ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 ? (2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 三、關(guān)于項(xiàng)目管理 ? 91號(hào)文： ? 第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? (一 )已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上， 或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? (二 )取得銷售 (預(yù)售 )許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? (三 )納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? (四 )省 (自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市 )稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? (一 )房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 全部 竣工 、完成 銷售的； ? (二 )整體轉(zhuǎn)讓 未竣工決算房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目的； ? (三 )直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制
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