房地產(chǎn)土地增值稅清算等稅收問題-文庫吧資料
2025-01-27 17:41本頁面
【正文】 機(jī)關(guān)開具。n (三 )參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常（注： 187號(hào)文有類似規(guī)定）。n 營銷設(shè)施折舊、日常運(yùn)營費(fèi)用（水電等）、樣板房費(fèi)用應(yīng)如何處理？四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 7：建筑安裝成本項(xiàng)目的處理n 91號(hào)文第二十五條：審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n (一 )發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 91號(hào)文第二十六條：n 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n (一 )是否存在將企業(yè)行政管理部門 (總部 )為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。n 實(shí)施細(xì)則：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。?n ③ 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。n 上述處理對(duì)營業(yè)稅、土地增值稅的影響。n 試分析上述處理對(duì)三種不同情況下土地增值稅清算的影響。n 187號(hào)文第三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。n 31號(hào)文第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。企業(yè)所得稅方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注納稅人是否將開發(fā)成本計(jì)入開發(fā)費(fèi)用；土地增值稅方面，恰恰相反。n (三 )拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷 (回遷 )合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n (一 )同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。支付憑證、分配等問題。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 31號(hào)文：n 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的 ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。n 實(shí)施細(xì)則：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。指為取得土地開發(fā)使用權(quán) (或開發(fā)權(quán) )而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 3：共同成本分配n 31號(hào)文中規(guī)定共同成本的分配可以采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n (一 )發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。n 91號(hào)文第二十四條：審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n (一 )公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 2：成本費(fèi)用預(yù)提n 對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，如果以分期項(xiàng)目為單位清算， 31號(hào)文規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10%；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用；報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 n 91號(hào)文要求對(duì)不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率； 187號(hào)文要求應(yīng)分別計(jì)算普通住宅和非普通住宅的增值額。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 1：計(jì)稅成本對(duì)象之確定n 31號(hào)文中規(guī)定確定計(jì)稅成本對(duì)象時(shí)，應(yīng)按照可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則予以劃分。 三、關(guān)于項(xiàng)目管理n 資料審核，確定是否受理；n 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。n (2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 三、關(guān)于項(xiàng)目管理n
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