房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理與稅務(wù)機關(guān)清算實施-文庫吧資料
2025-02-26 11:39本頁面
【正文】 的住宅細分為標準住宅與非標準住宅視同銷售的情形、時點 :國稅發(fā)（ 2023）91號文件第 19條第（一）220號函的第一：號函的第一： 已全額開具銷售發(fā)票的，按票載金額確認；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他經(jīng)濟利益確認。 〔 2023〕 91號第十七條 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。 [2023]21號 （ 4）各開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面積的扣除項目金額在已售面積與未售面積之間進行分配。 ： （ 1）歸集屬于多個開發(fā)項目共同的扣除項目金額； （ 2）分配計算本清算項目應(yīng)承擔的份額；如：同一地塊的地價款等。五、 扣除項目的歸集與分配 續(xù) ： 能夠確認屬于本清算項目具體開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）所發(fā)生的扣除項目金額，直接由該開發(fā)產(chǎn)品 可售面積 承擔。n 第三步驟： 在上述的基礎(chǔ)上，準確劃分可售和不可售單位，根據(jù)不同的成本對象進行分配。（《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條）n （一） 政策規(guī)定 n （二） 審核要點 五、 扣除項目的歸集與分配 開發(fā)成本的計算程序n 第一步驟 : 將實際支出準確劃分為房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用。 四、清算資料的收集n n （ 91號文件第12條） n 基本情況及經(jīng)營狀況附件 2：參考表樣 .doc(源自國稅發(fā) 【 2023】 91號 )第二章 “前期管理 ”企業(yè)基本情況 清算項目基本情況 稅務(wù)征收管理情況被查企業(yè)基本情況設(shè)立：成立時間、企業(yè)性質(zhì)、批準文號登記：工商（稅務(wù)）登記時間、企業(yè)地址開戶 ： 開戶行名稱、賬號投融資 ： 投融資方、投融資比例規(guī)模：土地儲備、開發(fā)項目數(shù)、開發(fā)面積其他：內(nèi)部控制、財務(wù)制度、核算體系清算項目基本情況土地來源：取得方式、時點、文號立項： 時點、項目名稱及內(nèi)容、文號開工：時點、施工方、施工許可證號預(yù)售：時點、預(yù)售許可證號、面積完工：時點、決算金額、建筑面積其他：銷售率、成本歸集、辦證稅務(wù)征收管理情況主管稅務(wù)機關(guān)、稅款征收方式土增稅預(yù)征方式、以前標準住宅認定《清算通知書》文號、送達時間《清算申報表》報送時間、補退情況第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認n 一、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入n 二、 視同銷售收入的確認n 三、 關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題n 四、 關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題n 五、 收入確定需關(guān)注的問題n 六、 收入確認的審核要點第四部分 扣除項目金額的確定n 一、 扣除項目稅務(wù)處理的基本原則n 二、 地價款的扣除n 三、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除n 四、 房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除n 五、 扣除項目的歸集與分配n 六、 舊房及建筑物的評估價格n 七、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金n 八、 財政部規(guī)定的其他扣除項目n 九、 需要明確的幾個問題n 小結(jié)n 十、 土地增值稅清算實例四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除n 包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 三、項目清算應(yīng)關(guān)注因素 續(xù)n 、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補貼等）。n 區(qū)明顯偏高，房價漲幅是否較大。應(yīng)分別計算增值額。目為單位清算。核算項目或核算對象為單位計算。n 票據(jù)管理： 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施 （ 91號文件第 8條）。第二部分 土地增值稅清算準備工作n 一、 土地增值稅清算的前期管理n 二、土地增值稅清算單位的確定n 三、項目清算應(yīng)關(guān)注因素n 四、清算資料的收集n 小結(jié)一、土地增值稅清算的前期管理n 臺賬管理： 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步 （ 91號文件第 6條）。五、清算審理及審核 續(xù)三 （ 91號文件第四章）n n 納稅人接到稅務(wù)機關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項通知書》后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù) （ 91號文件第 32條）。n ，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目涉及的各類稅款是否及時、足額按規(guī)定申報、繳納 （ 91號文件第 20條、第 12條的第二）。 必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況 （ 91號文件第 18條）。 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅 （ 91號文件第 17條）。n 案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。n （二）審核鑒證的程序n （三）審核鑒證的意義n （四）審核鑒證的法律責任 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項
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