【正文】 完工：時(shí)點(diǎn)、決算金額、建筑面積 其他：銷售率、成本歸集、辦證 稅務(wù)征收管理情況 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅款征收方式 土增稅預(yù)征方式、以前標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定 《 清算通知書 》 文號(hào)、送達(dá)時(shí)間 《 清算申報(bào)表 》 報(bào)送時(shí)間、補(bǔ)退情況 第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) ? 一、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ? 二、 視同銷售收入的確認(rèn) ? 三、 關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題 ? 四、 關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題 ? 五、 收入確定需關(guān)注的問(wèn)題 ? 六、 收入確認(rèn)的審核要點(diǎn) 第四部分 扣除項(xiàng)目金額的確定 ? 一、 扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理的基本原則 ? 二、 地價(jià)款的扣除 ? 三、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除 ? 四、 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除 ? 五、 扣除項(xiàng)目的歸集與分配 ? 六、 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ? 七、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ? 八、 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ? 九、 需要明確的幾個(gè)問(wèn)題 ? 小結(jié) ? 十、 土地增值稅清算實(shí)例 四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除 ? 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 續(xù) ? 、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等）。 ? 區(qū)明顯偏高，房?jī)r(jià)漲幅是否較大。 ? 〔 2021〕 187號(hào)第一條： 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng) 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 ? 票據(jù)管理： 對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施 （ 91號(hào)文件第 8條）。 第二部分 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作 ? 一、 土地增值稅清算的前期管理 ? 二、土地增值稅清算單位的確定 ? 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 ? 四、清算資料的收集 ? 小結(jié) 一、土地增值稅清算的前期管理 ? 臺(tái)賬管理： 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步 （ 91號(hào)文件第 6條）。 五、清算審理及審核 續(xù)三 （ 91號(hào)文件第四章） ? ? 納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的 《 土地增值稅清算結(jié)論書 》 和 《 稅務(wù)事項(xiàng)通知書 》 后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù) （ 91號(hào)文件第 32條）。 ? ，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的各類稅款是否及時(shí)、足額按規(guī)定申報(bào)、繳納 （ 91號(hào)文件第 20條、第 12條的第二）。 必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況 （ 91號(hào)文件第 18條）。 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅 （ 91號(hào)文件第 17條）。 ? 案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。 ? （二）審核鑒證的程序 ? （三）審核鑒證的意義 ? （四）審核鑒證的法律責(zé)任 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。 ? 鑒證內(nèi)容 ? 鑒證效力。稅務(wù)師事務(wù)所。 三、 清算的時(shí)間要求 被動(dòng)清算 （ 91號(hào)文件第 11條第一款 ） 續(xù) ? 被動(dòng)清算流程：確定清算項(xiàng)目 → 稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書 → 納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)稅務(wù)部門核對(duì) → 管理科（所、分局）清算調(diào)查核實(shí) → 稅政科審核 → 分管局長(zhǎng)審定 → 清算結(jié)果通知納稅人執(zhí)行 （說(shuō)明：廣州規(guī)定） 三、 清算的時(shí)間要求 未清算的法律責(zé)任 ? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù) 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》有關(guān)規(guī)定處理 （ 91號(hào)文件第 11條第一款）。 三、清算的時(shí)間要求 被動(dòng)清算 （ 91號(hào)文件第 11條第一款） ? 符合強(qiáng)制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi) 辦理清算手續(xù)。 三、清算的時(shí)間要求 主動(dòng)清算 （ 91號(hào)文件第 11條第一款） ? 符合主動(dòng)清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起 90日內(nèi) 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行核對(duì)，在 10日內(nèi) 做出是否受理的決定；對(duì)受理的清算項(xiàng)目由受理部門報(bào)送給管理科進(jìn)行清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審理意見(jiàn)，報(bào)稅政科進(jìn)行書面審核；經(jīng)稅政科報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行。 案例分析 二、土地增值稅的清算條件 之三 注銷清算 ? 對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。 ? 土地增值稅的清算的起源 二、土地增值稅的清算條件 之一 自行清算 ? 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算 (國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 187號(hào) )： 、完成銷售的； ； 。特別是在全球金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的近幾年，不斷出臺(tái)清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強(qiáng)化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、股市、民眾構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)利益方面的重大搏奕性。 火爆出臺(tái)的土地增值稅政策 續(xù) ? 八 .《 關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 》 （國(guó)稅發(fā)[2021]53號(hào)）