【正文】 止清算審核通知書 號：經審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料，本機關決定中止審核。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內補正有關清算材料。本機關將于受理后90個工作日內做出核準決定。附件3－01 土地增值稅清算通知書 號：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）及《遼寧省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關規(guī)定，你（單位）的 項目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起90個工作日內，到辦理土地增值稅清算手續(xù)。項目清稅終了后，本表與納稅申報表及清稅相關資料一同存檔。《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》《土地征用及拆遷補償費鑒證表》《前期工程費鑒證表》《建筑安裝工程費鑒證表》《基礎設施費鑒證表》《開發(fā)間接費用鑒證表》1《公共配套設施費鑒證表》1《利息支出鑒證表》1《與轉讓房地產有關的稅費鑒證表》中介機構負責人： 中國注冊稅務(會計)師：中介機構名稱： 中國注冊稅務(會計)師：地址： 聯(lián)系電話：年 月 日土地增值稅納稅鑒證說明我們接受委托，對貴單位轉讓“ ”項目，應繳納的土地增值稅進行了審計，現(xiàn)將審計情況說明如下： 基本情況：(1)項目簡介、(2)項目座落地、(3)總建筑面積、（4）批準總銷售面積、（5）總自用面積、（6）總配套設施面積、(7)本次清算建筑面積、（8）項目分類用途情況，（9）項目裝飾裝修情況、（10）允許分攤的配套設施面積、（11）竣工驗收情況、（12）符合普通標準住宅面積情況、(13)立項批復文件、（14）稅務機關要求提供的其他有關情況等二、轉讓房地產取得收入說明：（貨幣收入、實物收入、其他收入）三、扣除項目有關情況說明：依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項目加以詳細說明。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《實施細則》及相關政策規(guī)定，對貴單位所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關納稅資料和數(shù)據(jù)實施了我們認為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關資料、查看現(xiàn)場。省地方稅務局遼地稅發(fā)［2006］86號文件第六條中有關規(guī)定停止執(zhí)行。第三十條 本辦法中所稱“主管地方稅務機關”，是指縣區(qū)級地方稅務機關及其所屬的分局、稅務所。第二十八條 稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發(fā)現(xiàn)稅務中介機構違反有關稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規(guī)定進行處罰。（一）經國家稅務總局及其授權機構批準設立、通過年檢，取得《稅務師事務所執(zhí)業(yè)證》的稅務師事務所；（二）具有取得“中華人民共和國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格證書”、注冊為執(zhí)業(yè)會員并通過年檢的注冊稅務師；（三）經工商管理機關登記注冊。土地增值稅檔案應按項目歸類保存，對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關規(guī)定保存。第二十四條 經主管地方稅務機關清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)，并報市局備案。第二十二條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。第二十條 土地增值稅核定征收率不得低于本地區(qū)的土地增值稅預征率，各地根據(jù)本地的實際情況和相關規(guī)定，確定具體的征收率。第十九條 發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。第四章 清算管理第十八條 主管地方稅務機關要根據(jù)房地產開項目的建設形象進度，做好應稅事項的跟蹤管理。第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：１、建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；２、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發(fā)生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產的市場價格核定。銷售收入是指清算項目或轉讓土地使用權所取得的全部價款（包括預收房款）及有關的經濟收益。第十三條 主管地方稅務機關有權對清算工作中的工作底稿進行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實齊全；審核各項報表扣除項目內容與相關資料的關系是否相符等。納稅人須在收到《土地增值稅清算補充材料通知書》之日起30個工作日內提供清算補充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。第十一條 主管地方稅務機關應認真審核納稅人提供的清算材料，對納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件3－02）。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時，應向主管地方稅務機關提交以下有關清算項目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件４）。第九條 凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產開發(fā)項目，主管地方稅務機關應向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》（附件３－01）。第七條 房地產開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。第二章 清算條件第五條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預繳土地增值稅的房地產開發(fā)項目；全部竣工并銷售完畢未預繳土地增值稅的，在補繳預繳土地增值稅完畢后的房地產開發(fā)項目；根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案的有關規(guī)定，以工程驗收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書》之日，作為土地增值稅清算項目竣工的時限；（二）整體轉讓未竣工的房地產開發(fā)項目；（三）直接轉讓土地使用權的項目。省轄市人民政府未制定普通住宅標準的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉發(fā)省建設廳等部門關于切實做好穩(wěn)定住房價格工作實施意見的通知》（遼政發(fā)［2005］53號）規(guī)定的標準執(zhí)行。第三條 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。第二篇：房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法遼寧省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》及有關文件的規(guī)定，制定本辦法。第七章 附則第二十五條 本辦法所涉及各種稅務文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。稅源管理部門根據(jù)清算審核結論制作相應稅務文書，送達納稅人。第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產開發(fā)項目，要 嚴格按規(guī)定進行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。第二十二條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經地（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）稅金及其他扣除項目審核意見的出具稅金及其他扣除項目審核小組應當將審核情況填入稅金及其他扣除項目審核相關附表，并加注意見，報清算審核領導組。審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，有無違反稅收規(guī)定加計扣除。（二）財政部規(guī)定的其他扣除項目的確認和審核對從事房地產開發(fā)的納稅人取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本按規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉讓房地產時發(fā)生的稅金及附加列入清算項目。與轉讓房地產無關的其他稅費，不得在稅金中歸集。（七）其他開發(fā)成本費用審核意見的出具其他開發(fā)成本費用審核小組應當根據(jù)各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發(fā)票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費明細申報表》、《建筑安裝工程費明細申報表》、《基礎設施費明細申報表》《公共配套設施費明細申報表》、《開發(fā)間接費明細申報表》、《利息支出明細申報表》、《扣除項目匯總申報表》進行認真比較、分析、確認，根據(jù)清算項目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項費用進行合理分攤，填寫房地產開發(fā)成本費用審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。銷售費用、管理費用一律按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。計算開發(fā)間接費用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應當進一步核實。房地產開發(fā)企業(yè)因延期建設和違規(guī)建設，被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”中歸集，若發(fā)現(xiàn)應當予以剔除。開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產權歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應的開發(fā)成本不允許扣除。無產權的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內讓渡使用權的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。房地產開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲藏間應當重點區(qū)分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產權和無產權兩種情況。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。審核開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費用，上述費用不允許作為開發(fā)成本扣除。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質量保證金，未開具發(fā)票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。采取分期開發(fā)項目的，應當著重審核本期清算的建筑安裝成本費用與下期的建筑安裝成本費用是否正確劃分；建筑安裝成本費用是否高于建設部門公布的最新《山西省建設工程計價依據(jù)》標準，明顯偏高的，需提供專項說明或出具中介機構的專項審定報告；審核建筑安裝成本費用是否按照合理的分攤方法在各建筑物中進行分攤[某建筑物建筑安裝成本=建筑物實際建筑面積（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時，可按層高系數(shù)加以調整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發(fā)票是否在勞務發(fā)生地地稅機關取得，否則不得扣除。當二者差異較大時，應當追加以下審核程序：開發(fā)企業(yè)采用甲供材料方式出包工程的，重點審查其提供的材料是否存在重復列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；或實地查看項目工程情況，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關聯(lián)方（尤其各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費和基礎設施費，應當采用建筑面積法進行分攤，審核其是否合理分攤。第十九條 其他開發(fā)成本、費用的審核（一）前期工程費與基礎設施費的審核審核前期工程費（包括規(guī)劃、設計、水文、地質、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費用）和基礎設施費（包括小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費用）的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。房地產開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，以及建有公共配套設施的，應當結合房地產開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權證、經規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分攤土地成本，以判定其土地成本的分攤是否合理、完整。比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費是否存在明顯異常。拆遷補償費和青苗補償費等與概預算是否存在明顯異常，拆遷、補償支出與拆遷、補償合同和簽收花名冊發(fā)生的金額能否互相對應，有無政府返還和以地補路等情況。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應當按照受益對象，采用合理的分攤方法，分攤共同的成本費用。（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。第十七條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（三）收入審核意見的出具收入審核小組審核結束后，應當填報收入審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。同一清算單位中不同類型的房地產開發(fā)項目是否分別核算收入。開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產或不動產等行為應當視同銷售，按下列方法和順序確認收入：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售同類房地產的平均價格確定；按當?shù)禺斈晖惙康禺a的市場價格或評估價值確定。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應當在計算土地增值稅時予以調整。第十五條 房地產轉讓收入的審核（一）收入的確認納稅人轉讓房地產所取得收入，是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入