【正文】 能不一樣，其單位建造成本會不一樣的實際情形。 案例： ? 某房地產開發(fā)企業(yè)取得 30000平方米土地，支付土地價款及相關稅費 4500萬元，開發(fā)商鋪 3000平方米，普通住宅 30000平方米（含車庫 4000平方米，閣樓 2500平方米），共發(fā)生開發(fā)成本 12023萬元，已售 25000平方米，計算已售部分的扣除項目金額（假設不考慮其他扣除內容）。因為同一類型房屋，其每平方米的建安成本是一致的。 建筑面積法的利和弊 ? 建筑面積法，即房地產開發(fā)項目的土地成本和開發(fā)成本按照所建房屋的總可售面積進行分攤，計算出單位面積成本后，由此計算出已售面積和未售面積應承擔成本金額的方法。這樣就使得房屋扣除項目的計算工作變得復雜。 案例分析： ? 如果該例中的公寓未全部銷售完畢，已售與未售不是整棟銷售，那么按土地面積法計算的工作量將會增加。 ? 缺點：建造不同功能、不同容積率的房屋的各類成本無法進行合理分攤。該方法無需建筑面積方面的數(shù)據(jù)，只要取得土地使用證面積，以及各期項目所占土地面積，即可計算出各項目所應分攤的成本金額。 土地面積法的利和弊 ? 土地面積法，即分期開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產項目，其土地成本與開發(fā)成本按照各期開發(fā)項目所占土地面積的比例進行分攤的方法。 (15 000 ㎡＋ 10 000 ㎡ )]＝ 400萬元 可見，按不同的分攤辦法，其計算出的數(shù)額是不一樣的。 公寓應分攤的土地出讓金為： (1)按轉讓土地使用權的面積分攤，公寓應分攤的土地出讓金為： 6000㎡ （ 1000萬元 247。該房地產公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積 4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積 6000平方米，建筑面積 10000平方米。 扣除項目分攤方法 ? 在計算土地增值稅時就需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤，為此《細則》規(guī)定了分攤方法： ? 一是按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤； ? 二是按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤； ? 三是按稅務機關確認的其他方式計算分攤。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除； （三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用（一）、（二）項所述方法。 開發(fā)費用扣除問題 （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構貸款證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目 ? 對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā) (如進行 “ 三通一平 ” 等 )，不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉讓出去的，在計算其增值額時只允許扣除： 取得土地使用權時支付的金額； 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用； 開發(fā)土地的成本、費用； 與轉讓土地使用權有關的稅金； 取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和加計 20%的扣除。 取得土地使用權后直接轉讓的扣除項目 ? 對取得土地 (不論是生地還是熟地 )使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時只允許扣除： 取得土地使用權時所支付的地價款； 國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用； 在土地轉讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金； 不能加計 20%的扣除。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值稅的扣除項目。 取得土地使用權支付的金額 ? 國稅函 [1999]112號文件規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確認，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 ? 公共配套設施費 ，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 ? 建筑安裝工程費 ，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ? 土地征用及拆遷補償費 ，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 ? 也就是說，這四項費用即使沒有合法有效憑證也是可以核定扣除的。 ? 房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料 不符合清算要求或不實的 ，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。 （二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 國稅發(fā) [2023]132號第二十五條規(guī)定 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理： （一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。 （三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確認。 ? 國稅發(fā) [2023]132號第二十三條規(guī)定 納稅人將開發(fā)的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認： （一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產的平均價格核定。 （二）房地產交易的視同銷售收入 房地產交易的視同銷售業(yè)務，是會計上不作為經(jīng)營收入，而從稅法上應作為計稅收入的納稅調整事項。 ? （ 2）對于實物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產進行評估確認其價值；對于視同銷售的房地產，其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產的市場價格核定。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。 不可售面積 — 公共配套設施 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理： ? （一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 ? 如果上述設施有償銷售，或移交給非接受對象就算面積，否則就不算面積。在實際操作中，以完工實際測