土地增值稅培訓課件-文庫吧資料
2025-05-18 01:11本頁面
【正文】 ，不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的金額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用、開發(fā)土地的成本、費用、與轉(zhuǎn)讓土地使用權環(huán)節(jié)繳納的有關稅金。（二）取得房地產(chǎn)產(chǎn)權后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權后，未進行任何實質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產(chǎn)時支付的價款、國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金。 （五）、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按地價和開發(fā)成本之和的20％加計扣除。（四）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、政府稅費。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業(yè)、區(qū)域性保險企業(yè)，股份保險企業(yè)、中外合資保險企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務的專業(yè)和綜合性非銀行金融機構。超過上浮幅度的部分利息、超過貸款期限的利息部分、加罰的利息都不允許扣除。財務費用中的利息支出不能按清算項目計算分攤或不能提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用，以取得土價和開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。財務費用中的利息支出能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其次，用核定建安造價乘以房屋清算面積，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的扣除金額。 （1）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（2）提供的開發(fā)成本資料不實的；（3）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（4）清算項目中的這四項費用，每平方米建安成本扣除額，明顯高于制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由無法舉證的。開發(fā)成本中的各項明細項目的劃分核算，應直接按照《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實施細則》中的規(guī)定進行對應，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用這四項費用，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。，要有證明該項費用發(fā)生的書面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)），應具備對方單位或個人簽章要件。不可以串移開發(fā)成本。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。包括項目管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。后期清算時支付的公共配套設施費用，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。⑤公共配套設施費公共配套設施費指開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施；主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。包括：出包給建筑施工單位的建筑安裝工程費用、自己開發(fā)項目發(fā)生的各項建筑安裝工程費用(工程施工圖預算內(nèi)).④基礎設施費開發(fā)項目內(nèi)各項基礎設施所發(fā)生的支出。如果取得的土地已經(jīng)進行了三通一平，這部分支出體現(xiàn)在土地使用權價款中，開發(fā)成本中不允許重復扣除。②前期工程費開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本開
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