土地增值稅培訓課件-全文預覽
【正文】 土地開發(fā)（如三通一平等），不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉讓出去的，在計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的金額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用、開發(fā)土地的成本、費用、與轉讓土地使用權環(huán)節(jié)繳納的有關稅金。 （五）、加計扣除對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按地價和開發(fā)成本之和的20％加計扣除。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業(yè)、區(qū)域性保險企業(yè)，股份保險企業(yè)、中外合資保險企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險企業(yè)；還包括城市信用社、農村信用社、各類財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務的專業(yè)和綜合性非銀行金融機構。財務費用中的利息支出不能按清算項目計算分攤或不能提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發(fā)費用，以取得土價和開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。其次，用核定建安造價乘以房屋清算面積，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的扣除金額。開發(fā)成本中的各項明細項目的劃分核算，應直接按照《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實施細則》中的規(guī)定進行對應，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用這四項費用，按實際發(fā)生額據實扣除。不可以串移開發(fā)成本。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。包括項目管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。⑤公共配套設施費公共配套設施費指開發(fā)中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施；主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。如果取得的土地已經進行了三通一平，這部分支出體現在土地使用權價款中，開發(fā)成本中不允許重復扣除。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。取得土地使用權所支付金額的確認取得土地使用權支付地價款，提供已支付的地價款憑證，不能提供已支付的地價款憑證的，不允許扣除支付的金額。（二）扣除項目金額情況的審核 《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，各項成本和費用按實際發(fā)生額扣除；無合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得扣除；具體扣除項目為：(1)地價款的審核土地取得方式如下：一是按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，所支付的土地出讓金。其他收入，是指銷售商品房而取得的無形資產收入或其他具有財產價值的權利。貨幣收入，銷售商品房而取得的現金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。對一個清算項目中既有普通標準住宅又有其他商品房的，應分別核算增值額。（五）開發(fā)產品銷售明細表、商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章（包含：合同號、項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、實測面積等）（六）項目的工程竣工驗收報告。 WORD資料可編輯 土地增值稅清算業(yè)務指南一、清算準備資料（一）初始填報的《土地增值稅項目登記表》、已完工項目成本計算表。（四）項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。（九）整體項目用途與面積分布全面介紹；包括：開發(fā)總建
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