土地增值稅案例分析與計(jì)算-全文預(yù)覽
【正文】 元地價(jià)：1000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：180+20＝200萬(wàn)元加計(jì)扣除：20020%＝40萬(wàn) 稅金：48萬(wàn)扣除合計(jì)：1000+200+40+48＝1288萬(wàn)增值額：18001288＝512萬(wàn)增值率：512／1408＝%應(yīng)納增值稅：512萬(wàn)30%＝某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2008年12月簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，以轉(zhuǎn)讓方式取得2萬(wàn)平方米土地，支付價(jià)款1000萬(wàn)元，取得土地證書后，該公司于2009年對(duì)此塊地進(jìn)行“三通一平”建設(shè)，耗支250萬(wàn)，并在當(dāng)年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：（1）建造居民小區(qū)，共發(fā)生其他開(kāi)發(fā)成本3800萬(wàn)，支付銀行利息1000萬(wàn)元（不能提供銀行證明）；該小區(qū)建筑面積42000平方米，其中2000平方米為無(wú)償提供給業(yè)主的配套的車庫(kù)，不對(duì)外銷售，40000平方米為可售面積；（2）將此小區(qū)32000平方米的房屋銷售，取得銷售收入8000萬(wàn)元；將6000平主米的房屋作價(jià)1500萬(wàn)元對(duì)外進(jìn)行投資；將剩余2000平方米房屋轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)管理；（3）繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)440萬(wàn)，印花稅45萬(wàn)；請(qǐng)分步計(jì)算該公司應(yīng)繳納的土地增值稅【解析】：收入：8000+1500=9500萬(wàn)元地價(jià)：1000（32000+6000）／40000＝950萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：（250+3800）38000/40000＝開(kāi)發(fā)費(fèi)用：（950+）10%＝加計(jì)扣除：（950+）20%＝稅金：440萬(wàn)元扣除合計(jì)：950++++440＝增值額：＝增值率：／＝%30%=某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。（21－）100%＝%其他用房面積占總可售面積百分比＝[3＋]247。（170000－2500）＝ 出售給職工住宅應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝2500＝ 出售給職工住房已實(shí)現(xiàn)收入5000000元 出售給職工住宅少計(jì)收入＝8731350－5000000＝3731350元 普通住宅應(yīng)實(shí)現(xiàn)總銷售收入＝590000000＋3731350＝593731350元 商業(yè)樓外銷平均價(jià)格 ＝230000000247。(9)開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房有400平方米用于企業(yè)辦公，未對(duì)外銷售。(5)，文教局撥付補(bǔ)償費(fèi)400萬(wàn)元，未計(jì)收入，未沖減成本。地稅部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，確認(rèn)(1)所取得的土地有50畝未用于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是用于另一個(gè)項(xiàng)目，此項(xiàng)目正在建設(shè)中，不具備清算條件。(3)。某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，2010年1月立項(xiàng)開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。28863=%2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅=1163730%=（萬(wàn)元）（10）單位建筑面積成本費(fèi)用=28863247。由于土地商品的特殊性，土地閑置費(fèi)是一種費(fèi)用性質(zhì)的支出，不能視為罰款性支出，是與收入相關(guān)的合理的支出，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。45000100%=90%，超過(guò)了85%。房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。(7)計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加。(1)簡(jiǎn)要說(shuō)明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2012年9月要求萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。（6）2012年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就“萬(wàn)麗家園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未銷售完畢為由對(duì)此提出異議。（5）2012年4月開(kāi)始銷售，可售總面積為45000m178。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款10%的土地閑置費(fèi)。由于公司資金短缺，于2011年5月才開(kāi)始動(dòng)工。（4）發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬(wàn)元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬(wàn)元，其中含超過(guò)貸款期限的利息和罰息150萬(wàn)元，已取得相關(guān)憑證。房屋未銷售。(其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為4％；②其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5％)要求：根據(jù)上述資料，按序號(hào)回答下列問(wèn)題，如有計(jì)算，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(5)在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)公司發(fā)生的借款利息支出如何進(jìn)行稅務(wù)處理?(6)計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。(10)計(jì)算2013年2月公司打包銷售的4500m178。【解析】：（1）萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為：40500247。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。（6）2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（600150）90%+（15912+5040）5%=405+=（萬(wàn)元）（7）2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加=405005%（1+7%+5%++3%+2%）=2268（萬(wàn)元）（8）可以扣除的項(xiàng)目金額=15912+5040++2268+（15912+5040）20%=28863（萬(wàn)元）增值額=4050028863=116
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