土地增值稅案例分析與計(jì)算(已修改)
2025-04-29 00:20 本頁面
【正文】 . . . . .一、土地增值稅案例分析題萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司為某市區(qū)一家內(nèi)資企業(yè)，公司于2010年1月2013年2月開發(fā)“萬麗家園”住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)項(xiàng)目如下：（1）2010年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載總價(jià)款17000萬元，并規(guī)定2010年3月1日動(dòng)工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2011年5月才開始動(dòng)工。因超過期限1年未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款10%的土地閑置費(fèi)。（2）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬元。（3）2012年3月該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價(jià)款3150萬元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實(shí)際支付價(jià)款為總價(jià)的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價(jià)款開具了發(fā)票。（4）發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬元，其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元，已取得相關(guān)憑證。（5）2012年4月開始銷售，可售總面積為45000m178。，截止2012年8月底，銷售面積為40500m178。，取得收入40500萬元；尚余4500m178。房屋未銷售。（6）2012年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“萬麗家園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未銷售完畢為由對此提出異議。 (7)2013年2月底，公司將剩余的4500m178。房屋打包銷售，收取價(jià)款4320萬元。(其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為4％；②其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5％)要求：根據(jù)上述資料，按序號回答下列問題，如有計(jì)算，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(1)簡要說明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2012年9月要求萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司對該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。(2)在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對繳納的土地閑置費(fèi)是否可以扣除?(3)計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額。(4)計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本金額。(5)在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對公司發(fā)生的借款利息支出如何進(jìn)行稅務(wù)處理?(6)計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用。(7)計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的營業(yè)稅金及附加。(8)計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的增值額。(9)計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。(10)計(jì)算2013年2月公司打包銷售的4500m178。房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。(11)計(jì)算2013年2月公司打包銷售的4500m178。房屋的土地增值稅?！窘馕觥浚海?）萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為：40500247。45000100%=90%，超過了85%。所以，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地閑置費(fèi)是一種費(fèi)用性質(zhì)的支出，不能視為罰款性支出，是與收入相關(guān)的合理的支出，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。（3）2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額=（17000+170004%）90%=15912（萬元）（4）2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本金額=（2450+3150）90%=5040（萬元）（5）公司發(fā)生的借款利息費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。公司發(fā)生的借款利息費(fèi)用，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除。（6）2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用=（600150）90%+（15912+5040）5%=405+=（萬元）（7）2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的營業(yè)稅金及附加=405005%（1+7%+5%++3%+2%）=2268（萬元）（8）可以扣除的項(xiàng)目金額=15912+5040++2268+（15912+5040）20%=28863（萬元）增值額=4050028863=11637（萬元）（9）增值率=247。28863=%2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅=1163730%=（萬元）（10）單位建筑面積成本費(fèi)用=28863247。40500=（萬元）（11）可以扣除的項(xiàng)目金額=4500=3195（萬元）增值額=43203195=1125（萬元）增值率=1125247。3195100%=%公司打包銷售的4500m178。房屋的土地增值稅=112530%=（萬元）。某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，2010年1月立項(xiàng)開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。(1)開發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中普通住宅17萬平方
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