【正文】 注意：本模板中紅字標注表格必須填寫，紅字標注的證件、證據(jù)資料必須復印完整。XX地方稅務局土地增值稅清算審核案卷納稅人名稱： A房地產開發(fā)有限責任公司 　項目名稱：　　　B項目　　　　　　　　　　　案卷頁數(shù)：　　　　　　XX頁　　　　　 　審核日期：　XX年XX月XX日－XX年XX月XX日　立　卷　人：　　　　　XXX　　　　　　　 　案 卷 目 錄1順序號題名頁號1234567891011121314151617181920212223242526房地產開發(fā)項目情況登記表2計算機代碼開發(fā)單位名稱房地產開發(fā)項目名稱房地產開發(fā)項目地址建設期工程項目名稱建設期工程項目編號項目性質□經濟適用住房□非經濟適用住房□商業(yè)用房□其它（請劃√選擇）土地使用證發(fā)放單位土地使用證編號規(guī)劃許可證發(fā)證機關規(guī)劃許可證號碼預（銷）售許可證情況預（銷）售許可證發(fā)證機關預（銷）售許可證號取得預（銷）售許可證時間建筑面積（㎡）可售建筑面積合計（㎡）工程總造價（元）開工時間預計竣工時間項目總投資（元）銷售方式預計售房時間預計銷售均價（元）如房地產對外捐贈，請?zhí)顚懸韵聶诖尉栀浺庀驎幪柺苜泦挝幻Q受贈單位納稅人識別號如房地產抵償債務，請?zhí)顚懸韵聶诖蔚謧贤瑫幪杺鶛嗳藛挝幻Q債權人納稅人識別號報送證件及附送資料經辦人：＿＿年＿＿月＿＿日法定代表人（負責人）：＿＿年＿＿月＿＿日納稅人名稱（章）＿＿年＿＿月＿＿日以下由稅務機關填寫項目登記稅務機關項目管理分局（科、所）項目管理人員房地產開發(fā)項目編號登記人員：稅務機關名稱（章）登記日期：＿＿年＿＿月＿＿日使 用 說 明《國家稅務總局關于印發(fā)〈不動產、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2006]128號）設置。3:納稅人向房地產所在地主管稅務機關進行房地產開發(fā)項目登記時使用。，應在房地產開發(fā)項目審批立項之日起30日內，到房地產所在地主管稅務機關領取《房地產開發(fā)項目情況登記表》，并如實填寫，辦理房地產開發(fā)項目登記；納稅人取得房地產預售（銷售）許可證之日起30日內向房地產所在地主管稅務機關報送預售（銷售）許可證復印件。：（1）“房地產開發(fā)項目名稱”：《規(guī)劃許可證》核準的“房地產開發(fā)項目名稱”；（2）“房地產開發(fā)項目地址”：《規(guī)劃許可證》核準的“房地產開發(fā)項目地址”；（3）“建設期工程項目名稱”：《規(guī)劃許可證》核準的“建設項目名稱”；（4）“建設期工程項目編號”：《規(guī)劃許可證》字軌號碼；（5）“項目性質”：經濟適用住房、非經濟適用住房、商業(yè)用房、其他；（6）“土地使用證編號”：土地使用證的字軌號碼；（7）“規(guī)劃許可證號碼”：《規(guī)劃許可證》字軌號碼；（8）“可售建筑面積（㎡）”：開發(fā)項目中用于銷售的建筑面積，即建筑面積減去房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施。（注：這4些設施必須是產權屬于全體業(yè)主所有或建成后移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，不包括建成后有償轉讓的。）；（9）“預（銷）售許可證發(fā)證機關”：預（銷）售許可證發(fā)證機關全稱；“取得預（銷）售許可證時間”：預（銷）售許可證發(fā)證日期；“預（銷）售許可證號”：預（銷）售許可證字軌號碼。如果納稅人填報本表時沒有取得預（銷）售許可證，以上三欄可以不填報，自取得房地產預（銷）售許可證之日起30日內向房地產所在地主管稅務機關報送預（銷）售許可證復印件，進行項目登記變更；（10）“建筑面積（㎡）”：有關部門批準的開發(fā)項目總建筑面積；（11）“項目總投資（元）”：房地產開發(fā)項目全部投資額；（12）“工程總造價（元）”：房地產開發(fā)項目全部工程投資額；（13）“銷售方式”：商品房現(xiàn)售、商品房預售和銷售代理；（14）“房地產開發(fā)項目編號”：為系統(tǒng)自動生成項，不必填報。5.本表為A4型豎式，一式三份。主管稅務機關留存二份，退回納稅人一份。普通標準住房審核表樓棟號：納稅人名稱 　 地 址 　5法人代表　電話　銷售收入　2占地面積（M）　套數(shù)　2建筑面積（M）　單套建筑面積　容積率　當期政府公布同級別住房平均價格　實際成交價格與同級別住房平均價格之比　納稅人（公章）年月日　稅務經辦人：（簽字）主管地方稅務機關（公章）年月日注：。2.“銷售收入”列至角分。使 用 說 明納稅人建造出售的住房同時符合下列標準的為普通標準住房：以上；6，單套樓建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；倍以下。其中，住房平均價格以當?shù)厥小⒖h政府公布的同期數(shù)據(jù)為準。清算審核報告（第一種情況：適用核實征收土地增值稅納稅人）根據(jù)**房地產開發(fā)有限公司主動申請進行土地增值稅清算或經稅務機關的因素分析要求**房地產開發(fā)有限公司進行清算，按照核查工7作的安排，我土地增值稅清算審核小組于2013年8月1日至8月5日對**房地產開發(fā)有限公司的**項目進行了土地增值稅清算審核，現(xiàn)已審核完畢，報告如下：一、基本情況（一）企業(yè)基本情況**房地產開發(fā)有限公司是在我局注冊登記的一家私營有限責任公司，登記時間1990年8月6日，位于**市朝陽路18號，公司屬于獨立核算法人，法人代表張*，注冊資本**萬元，其中張*投資比例80%、李*投資比例20%，公司經營范圍房地產開發(fā)與經營、物業(yè)管理服務。（二）項目基本情況**小區(qū)，位于**市渤海路與裕華路交匯處。（1）開發(fā)項目類型：商業(yè)居住及配套公建（2）占地面積：10000㎡（3）項目建筑結構情況：磚混結構（4）項目裝飾裝修情況：塑鋼窗、樓宇門、進戶防盜門、樓梯不銹鋼欄桿，商業(yè)門市精裝修、大理石樓梯踏步。該項目總建筑面積20888㎡，其中普通住宅建筑面積10888㎡、商業(yè)門市建筑面積10000㎡；該項目公共配套設施面積4000㎡；總可售面積20888㎡。8該項目2013年1月1日取得預售許可證，截止清算基準日2013年6月30日，全部銷售完畢?！救绻翠N售完畢，需按項目類型說明已售面積、未售面積、已售面積占可售面積的比例】（1）項目規(guī)劃容積率：（2）該項目屬于一級土地，清算時該級別土地上商品房平均交易價格3500元，普通住宅銷售價格上限3500元。（3）單套樓建筑面積及售價根據(jù)以上情況及稅務機關《普通標準住房審核表》審批情況判定是否符合普通標準住宅。二、企業(yè)清算情況該公司委托**市**稅務師事務所進行了**小區(qū)的鑒證審核，并出具了《土地增值稅清算鑒證報告》【**所鑒字（2013）第077號】。該公司自行清算事項如下：：：：：：：9：：三、稅務機關審核情況注：稅務機關審核如果與企業(yè)自行清算存在差異，應該注明依據(jù)，如果涉及成本分攤，應詳細說明。（一）土地增值稅應稅收入的審核經審核，確認該公司截止2013年6月30日累計取得應稅收入**元，調增/調減**元。其中：10888㎡，取得銷售收入32664000元，調增/調減**元。10000㎡，取得銷售收入*元，調增/調減**元。3.******（二）土地增值稅扣除項目的審核經審核，確認該公司截止2013年6月30日累計扣除項目金額**元，調增/調減**元。其中：1.取得土地使用權所支付的金額。按照相關財務制度的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權所支付的價款及按國家規(guī)定繳納的有關費用應記入“開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費”科目。稅務機關在審核“取得土地使用權所支付的金額”時，應重點審核以下幾個方面：①審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口10徑是否一致?！　、谌绻煌恋赜卸鄠€開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確?！　、蹖徍巳〉猛恋厥褂脵嘀Ц督痤~是否含有關聯(lián)方的費用?！　、軐徍擞袩o將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形?！　、輰徍擞袩o預提的取得土地使用權支付金額?！　、薇容^、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。2.房地產開發(fā)成本（1）土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。稅務機關在審核“土地征用及拆遷補償費”時，應重點審核以下幾個方面：①審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常?！　、趯徍酥Ц督o個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。　?、蹖徍思{稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。（2）前期工程費11前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、“測繪、七通一平”等支出。稅務機關在審核“前期工程費”時，應重點審核以下幾個方面：①審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常?！　、趯徍思{稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。③多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費、是否按項目合理分攤。（3）建筑安裝工程費建筑安裝工程費，是指房地產開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各項建筑工程費用和安裝工程費用。包括納稅人將房地產開發(fā)項目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項目工程施工圖預算內的各項建筑安裝工程費用。正常情況下，建筑安裝工程費用在房地產開發(fā)成本要素中所占的比重最大，對土地增值稅稅基的影響也最大。因此，審核其會計核算是否真實、合理顯得尤為重要。從某種意義上講，它應是土地增值稅清算審核的“重中之重”，是清算審核的核心，也是檢驗清算審核成果的關鍵所在。當前，該成本項目存在的問題很多，突出表現(xiàn)在納稅人為擴大建筑安裝工程成本，常見的弄虛作假手法有：房地產開發(fā)商虛列“甲供材料”，人為加大建筑安裝工程成本；重復列支建筑材料發(fā)票；虛構工程項目、工程量，虛增扣除成本等。12對建筑安裝工程費進行審核，應重點關注建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗收備案文檔和市政基礎設施工程驗收備案文檔。稅務機關在審核“建筑安裝工程費”時，應重點審核以下幾個方面：①出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：　?、?從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；　　ⅱ.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；　?、?審核納稅人是否存在利用關聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減