【正文】 注意：本模板中紅字標(biāo)注表格必須填寫(xiě)，紅字標(biāo)注的證件、證據(jù)資料必須復(fù)印完整。XX地方稅務(wù)局土地增值稅清算審核案卷納稅人名稱： A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 　項(xiàng)目名稱：　　　B項(xiàng)目　　　　　　　　　　　案卷頁(yè)數(shù)：　　　　　　XX頁(yè)　　　　　 　審核日期：　XX年XX月XX日－XX年XX月XX日　立　卷　人：　　　　　XXX　　　　　　　 　案 卷 目 錄1順序號(hào)題名頁(yè)號(hào)1234567891011121314151617181920212223242526房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況登記表2計(jì)算機(jī)代碼開(kāi)發(fā)單位名稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地址建設(shè)期工程項(xiàng)目名稱建設(shè)期工程項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目性質(zhì)□經(jīng)濟(jì)適用住房□非經(jīng)濟(jì)適用住房□商業(yè)用房□其它（請(qǐng)劃√選擇）土地使用證發(fā)放單位土地使用證編號(hào)規(guī)劃許可證發(fā)證機(jī)關(guān)規(guī)劃許可證號(hào)碼預(yù)（銷(xiāo)）售許可證情況預(yù)（銷(xiāo)）售許可證發(fā)證機(jī)關(guān)預(yù)（銷(xiāo)）售許可證號(hào)取得預(yù)（銷(xiāo)）售許可證時(shí)間建筑面積（㎡）可售建筑面積合計(jì)（㎡）工程總造價(jià)（元）開(kāi)工時(shí)間預(yù)計(jì)竣工時(shí)間項(xiàng)目總投資（元）銷(xiāo)售方式預(yù)計(jì)售房時(shí)間預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)（元）如房地產(chǎn)對(duì)外捐贈(zèng)，請(qǐng)?zhí)顚?xiě)以下欄次捐贈(zèng)意向書(shū)編號(hào)受贈(zèng)單位名稱受贈(zèng)單位納稅人識(shí)別號(hào)如房地產(chǎn)抵償債務(wù)，請(qǐng)?zhí)顚?xiě)以下欄次抵債合同書(shū)編號(hào)債權(quán)人單位名稱債權(quán)人納稅人識(shí)別號(hào)報(bào)送證件及附送資料經(jīng)辦人：＿＿年＿＿月＿＿日法定代表人（負(fù)責(zé)人）：＿＿年＿＿月＿＿日納稅人名稱（章）＿＿年＿＿月＿＿日以下由稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫(xiě)項(xiàng)目登記稅務(wù)機(jī)關(guān)項(xiàng)目管理分局（科、所）項(xiàng)目管理人員房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編號(hào)登記人員：稅務(wù)機(jī)關(guān)名稱（章）登記日期：＿＿年＿＿月＿＿日使 用 說(shuō) 明《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]128號(hào)）設(shè)置。3:納稅人向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目登記時(shí)使用。，應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批立項(xiàng)之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況登記表》，并如實(shí)填寫(xiě)，辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目登記；納稅人取得房地產(chǎn)預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證復(fù)印件。：（1）“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱”：《規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱”；（2）“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地址”：《規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地址”；（3）“建設(shè)期工程項(xiàng)目名稱”：《規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的“建設(shè)項(xiàng)目名稱”；（4）“建設(shè)期工程項(xiàng)目編號(hào)”：《規(guī)劃許可證》字軌號(hào)碼；（5）“項(xiàng)目性質(zhì)”：經(jīng)濟(jì)適用住房、非經(jīng)濟(jì)適用住房、商業(yè)用房、其他；（6）“土地使用證編號(hào)”：土地使用證的字軌號(hào)碼；（7）“規(guī)劃許可證號(hào)碼”：《規(guī)劃許可證》字軌號(hào)碼；（8）“可售建筑面積（㎡）”：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中用于銷(xiāo)售的建筑面積，即建筑面積減去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。（注：這4些設(shè)施必須是產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或建成后移交政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，不包括建成后有償轉(zhuǎn)讓的。）；（9）“預(yù)（銷(xiāo)）售許可證發(fā)證機(jī)關(guān)”：預(yù)（銷(xiāo)）售許可證發(fā)證機(jī)關(guān)全稱；“取得預(yù)（銷(xiāo)）售許可證時(shí)間”：預(yù)（銷(xiāo)）售許可證發(fā)證日期；“預(yù)（銷(xiāo)）售許可證號(hào)”：預(yù)（銷(xiāo)）售許可證字軌號(hào)碼。如果納稅人填報(bào)本表時(shí)沒(méi)有取得預(yù)（銷(xiāo)）售許可證，以上三欄可以不填報(bào)，自取得房地產(chǎn)預(yù)（銷(xiāo)）售許可證之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)（銷(xiāo)）售許可證復(fù)印件，進(jìn)行項(xiàng)目登記變更；（10）“建筑面積（㎡）”：有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積；（11）“項(xiàng)目總投資（元）”：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部投資額；（12）“工程總造價(jià)（元）”：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部工程投資額；（13）“銷(xiāo)售方式”：商品房現(xiàn)售、商品房預(yù)售和銷(xiāo)售代理；（14）“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編號(hào)”：為系統(tǒng)自動(dòng)生成項(xiàng)，不必填報(bào)。5.本表為A4型豎式，一式三份。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)留存二份，退回納稅人一份。普通標(biāo)準(zhǔn)住房審核表樓棟號(hào)：納稅人名稱 　 地 址 　5法人代表　電話　銷(xiāo)售收入　2占地面積（M）　套數(shù)　2建筑面積（M）　單套建筑面積　容積率　當(dāng)期政府公布同級(jí)別住房平均價(jià)格　實(shí)際成交價(jià)格與同級(jí)別住房平均價(jià)格之比　納稅人（公章）年月日　稅務(wù)經(jīng)辦人：（簽字）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（公章）年月日注：。2.“銷(xiāo)售收入”列至角分。使 用 說(shuō) 明納稅人建造出售的住房同時(shí)符合下列標(biāo)準(zhǔn)的為普通標(biāo)準(zhǔn)住房：以上；6，單套樓建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；倍以下。其中，住房平均價(jià)格以當(dāng)?shù)厥?、縣政府公布的同期數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。清算審核報(bào)告（第一種情況：適用核實(shí)征收土地增值稅納稅人）根據(jù)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主動(dòng)申請(qǐng)進(jìn)行土地增值稅清算或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的因素分析要求**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行清算，按照核查工7作的安排，我土地增值稅清算審核小組于2013年8月1日至8月5日對(duì)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的**項(xiàng)目進(jìn)行了土地增值稅清算審核，現(xiàn)已審核完畢，報(bào)告如下：一、基本情況（一）企業(yè)基本情況**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是在我局注冊(cè)登記的一家私營(yíng)有限責(zé)任公司，登記時(shí)間1990年8月6日，位于**市朝陽(yáng)路18號(hào)，公司屬于獨(dú)立核算法人，法人代表張*，注冊(cè)資本**萬(wàn)元，其中張*投資比例80%、李*投資比例20%，公司經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)。（二）項(xiàng)目基本情況**小區(qū)，位于**市渤海路與裕華路交匯處。（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型：商業(yè)居住及配套公建（2）占地面積：10000㎡（3）項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)情況：磚混結(jié)構(gòu)（4）項(xiàng)目裝飾裝修情況：塑鋼窗、樓宇門(mén)、進(jìn)戶防盜門(mén)、樓梯不銹鋼欄桿，商業(yè)門(mén)市精裝修、大理石樓梯踏步。該項(xiàng)目總建筑面積20888㎡，其中普通住宅建筑面積10888㎡、商業(yè)門(mén)市建筑面積10000㎡；該項(xiàng)目公共配套設(shè)施面積4000㎡；總可售面積20888㎡。8該項(xiàng)目2013年1月1日取得預(yù)售許可證，截止清算基準(zhǔn)日2013年6月30日，全部銷(xiāo)售完畢?！救绻翠N(xiāo)售完畢，需按項(xiàng)目類(lèi)型說(shuō)明已售面積、未售面積、已售面積占可售面積的比例】（1）項(xiàng)目規(guī)劃容積率：（2）該項(xiàng)目屬于一級(jí)土地，清算時(shí)該級(jí)別土地上商品房平均交易價(jià)格3500元，普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上限3500元。（3）單套樓建筑面積及售價(jià)根據(jù)以上情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)《普通標(biāo)準(zhǔn)住房審核表》審批情況判定是否符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。二、企業(yè)清算情況該公司委托**市**稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行了**小區(qū)的鑒證審核，并出具了《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》【**所鑒字（2013）第077號(hào)】。該公司自行清算事項(xiàng)如下：：：：：：：9：：三、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況注：稅務(wù)機(jī)關(guān)審核如果與企業(yè)自行清算存在差異，應(yīng)該注明依據(jù)，如果涉及成本分?jǐn)?，?yīng)詳細(xì)說(shuō)明。（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核經(jīng)審核，確認(rèn)該公司截止2013年6月30日累計(jì)取得應(yīng)稅收入**元，調(diào)增/調(diào)減**元。其中：10888㎡，取得銷(xiāo)售收入32664000元，調(diào)增/調(diào)減**元。10000㎡，取得銷(xiāo)售收入*元，調(diào)增/調(diào)減**元。3.******（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核經(jīng)審核，確認(rèn)該公司截止2013年6月30日累計(jì)扣除項(xiàng)目金額**元，調(diào)增/調(diào)減**元。其中：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款及按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核“取得土地使用權(quán)所支付的金額”時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下幾個(gè)方面：①審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口10徑是否一致?！　、谌绻煌恋赜卸鄠€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確?！　、蹖徍巳〉猛恋厥褂脵?quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用?！　、軐徍擞袩o(wú)將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。　?、輰徍擞袩o(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額?！　、薇容^、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下幾個(gè)方面：①審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常?！　、趯徍酥Ц督o個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)?！　、蹖徍思{稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。（2）前期工程費(fèi)11前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、“測(cè)繪、七通一平”等支出。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核“前期工程費(fèi)”時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下幾個(gè)方面：①審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。　?、趯徍思{稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。③多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂＃?）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括納稅人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。正常情況下，建筑安裝工程費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本要素中所占的比重最大，對(duì)土地增值稅稅基的影響也最大。因此，審核其會(huì)計(jì)核算是否真實(shí)、合理顯得尤為重要。從某種意義上講，它應(yīng)是土地增值稅清算審核的“重中之重”，是清算審核的核心，也是檢驗(yàn)清算審核成果的關(guān)鍵所在。當(dāng)前，該成本項(xiàng)目存在的問(wèn)題很多，突出表現(xiàn)在納稅人為擴(kuò)大建筑安裝工程成本，常見(jiàn)的弄虛作假手法有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商虛列“甲供材料”，人為加大建筑安裝工程成本；重復(fù)列支建筑材料發(fā)票；虛構(gòu)工程項(xiàng)目、工程量，虛增扣除成本等。12對(duì)建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行審核，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書(shū)、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案文檔和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程驗(yàn)收備案文檔。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核“建筑安裝工程費(fèi)”時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下幾個(gè)方面：①出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：　?、?從合同管理部門(mén)獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；　?、?實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；　?、?審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減