【正文】 具了《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》【**所鑒字（2013）第6月17該項(xiàng)目10888㎡、商業(yè)門市建筑面積（二）項(xiàng)目基本情況**小區(qū)，位于**市渤海路與裕華路交匯處。188512013審其中：**元，增值率*%，應(yīng)繳土地增值稅**元，已繳**元，應(yīng)補(bǔ)稅額為**元。企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：　?、賹徍烁黜?xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；　?、谌绻卸鄠€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入15其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；　　③審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；　?、軐徍死①M(fèi)用是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。　?、嘣谟?jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用?！　、軐徍烁黜?xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類憑證。（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！　、迣徍擞袩o(wú)預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用?！　、谌绻卸鄠€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。從某種意義上講，它應(yīng)是土地增值稅清算審核的“重中之重”，是清算審核的核心，也是檢驗(yàn)清算審核成果的關(guān)鍵所在。（3）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核“前期工程費(fèi)”時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下幾個(gè)方面：①審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下幾個(gè)方面：①審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。　?、輰徍擞袩o(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核“取得土地使用權(quán)所支付的金額”時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下幾個(gè)方面：①審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口10徑是否一致。日累計(jì)扣除項(xiàng)目金額**元，調(diào)增/調(diào)減**元。年其中：6該公司自行清算事項(xiàng)如下：：：：：：：9：：三、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況注：稅務(wù)機(jī)關(guān)審核如果與企業(yè)自行清算存在差異，應(yīng)該注明依據(jù)，如果涉及成本分?jǐn)?，?yīng)詳細(xì)說(shuō)明。（3）單套樓建筑面積及售價(jià)根據(jù)以上情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)《普通標(biāo)準(zhǔn)住房審核表》審批情況判定是否符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。3500月1201310000㎡；該項(xiàng)目公共配套設(shè)施面積（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型：商業(yè)居住及配套公建（2）占地面積：10000㎡（3）項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)情況：磚混結(jié)構(gòu)（4）項(xiàng)目裝飾裝修情況：塑鋼窗、樓宇門、進(jìn)戶防盜門、樓梯不銹鋼欄桿，商業(yè)門市精裝修、大理石樓梯踏步。號(hào)，公司屬于獨(dú)立核算法人，法人代表張*，注冊(cè)資本**萬(wàn)元，其中張*投資比例月日對(duì)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的**項(xiàng)目進(jìn)行了土地增值稅清算審核，現(xiàn)已審核完畢，報(bào)告如下：一、基本情況（一）企業(yè)基本情況**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是在我局注冊(cè)登記的一家私營(yíng)有限責(zé)任公司，登記時(shí)間日至年核其中，住房平均價(jià)格以當(dāng)?shù)厥?、縣政府公布的同期數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。140數(shù)　2建筑面積（M）　套主管稅務(wù)機(jī)關(guān)留存二份，退回納稅人一份。5.）；（9）“預(yù)（銷）售許可證發(fā)證機(jī)關(guān)”：預(yù)（銷）售許可證發(fā)證機(jī)關(guān)全稱；“取得預(yù)（銷）售許可證時(shí)間”：預(yù)（銷）售許可證發(fā)證日期；“預(yù)（銷）售許可證號(hào)”：預(yù)（銷）售許可證字軌號(hào)碼。30號(hào)）設(shè)置。地月XX頁(yè)　　　　　 　審核日期：　XXXX地方稅務(wù)局土地增值稅清算審核案卷納稅人名稱： A年日－XXXX名頁(yè)號(hào)1234567891011121314151617181920212223242526房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況登記表2計(jì)算機(jī)代碼開(kāi)發(fā)單位名稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地址建設(shè)期工程項(xiàng)目名稱建設(shè)期工程項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目性質(zhì)□經(jīng)濟(jì)適用住房□非經(jīng)濟(jì)適用住房□商業(yè)用房使用證編號(hào)規(guī)劃許可證發(fā)證機(jī)關(guān)規(guī) 用3:納稅人向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目登記時(shí)使用。日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)售（銷售）許可證復(fù)印件。如果納稅人填報(bào)本表時(shí)沒(méi)有取得預(yù)（銷）售許可證，以上三欄可以不填報(bào)，自取得房地產(chǎn)預(yù)（銷）售許可證之日起本表為普通標(biāo)準(zhǔn)住房審核表樓棟號(hào)：納稅人名稱 　 地 址 　5法人代表　電）　單套建筑面積　容積率　當(dāng)期政府公布同級(jí)別住房平均價(jià)格　實(shí)際成交價(jià)格與同級(jí)別住房平均價(jià)格之比　納稅人（公章）年日　稅務(wù)經(jīng)辦人：（簽字）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（公章）年日注：。以上；6，單套樓建筑面積在平方米）以下；清報(bào)881990680%、李*投資比例該項(xiàng)目總建筑面積4000㎡；總可售面積年日取得預(yù)售許可證，截止清算基準(zhǔn)日30元，普通住宅銷售價(jià)格上限二、企業(yè)清算情況該公司委托**市**稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行了**小區(qū)的鑒證審核，并出具了《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》【**所鑒字（2013）第（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核經(jīng)審核，確認(rèn)該公司截止月10888㎡，取得銷售收入10000㎡，取得銷售收入*元，調(diào)增/調(diào)減**元。6其中：1.　?、谌绻煌恋赜卸鄠€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。　?、薇容^、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。　?、趯徍酥Ц督o個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。　　包括納稅人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。當(dāng)前，該成本項(xiàng)目存在的問(wèn)題很多，突出表現(xiàn)在納稅人為擴(kuò)大建筑安裝工程成本，常見(jiàn)的弄虛作假手法有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商虛列“甲供材料”，人為加大建筑安裝工程成本；重復(fù)列支建筑材料發(fā)票；虛構(gòu)工程項(xiàng)目、工程量，虛增扣除成本等。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：　　ⅰ.從合同管理部門獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；　　ⅱ.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；　?、?審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出?！　、蹖徍烁黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。　?、攉@取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。14稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下幾個(gè)方面：　?、賹徍烁黜?xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證?！　、輰徍耸欠駥⑵陂g費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。3.4.**元，增值率*%，應(yīng)繳土地增值稅**元，已繳**元，應(yīng)補(bǔ)稅額為**元。核年日至日對(duì)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的**項(xiàng)16目進(jìn)行了土地增值稅清算審核，現(xiàn)已審核完畢，報(bào)告如下：一、基本情況（一）企業(yè)基本情況**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是在我局注冊(cè)登記的一家私營(yíng)有限責(zé)任公司，登記時(shí)間月號(hào)，公司屬于獨(dú)立核算法人，法人代表張*，注冊(cè)資本**萬(wàn)元，其中張*投資比例（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型：商業(yè)居住及配套公建（2）占地面積：10000㎡（3）項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)情況：磚混結(jié)構(gòu)（4）項(xiàng)目裝飾裝修情況：塑鋼窗、樓宇門、進(jìn)戶防盜門、樓梯不銹鋼欄桿，商業(yè)門市精裝修、大理石樓梯踏步。10000㎡；該項(xiàng)目公共配套設(shè)施面積20131月077年日累計(jì)取得應(yīng)稅收入**元，調(diào)增/調(diào)減**元。元。（三）取得土地使用權(quán)所支付的金額的審核經(jīng)審核，該公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地**㎡，取得土地使用權(quán)支付**元。其中：**元，已繳**元，應(yīng)補(bǔ)稅額為**元。發(fā)展改革部門應(yīng)依法進(jìn)行核準(zhǔn)，并加強(qiáng)監(jiān)督管理。permit）,城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：⑴許可證編號(hào)；⑵發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；⑶用地單位；⑷用地項(xiàng)目名稱、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；⑸計(jì)容積率面積及各分類面積；⑹附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。　　法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國(guó)務(wù)院土