土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)-wenkub
2023-02-13 19:20:13 本頁(yè)面
【正文】 ? （ 2）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。 清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)備 ? 鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件 ： ? 勝任能力 ? 控制制度 ? 鑒證報(bào)告 ? 執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)備 了解業(yè)務(wù)環(huán)境 ↓ 簽訂業(yè)務(wù)約定書 ↓ 編制業(yè)務(wù)計(jì)劃，組織業(yè)務(wù)實(shí)施 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 一般規(guī)定 ? 清算項(xiàng)目前期情況，應(yīng)關(guān)注的內(nèi)容： ? （一）清算項(xiàng)目及其范圍； ? （二）清算單位的確認(rèn)； ? （三）不同期間、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用的歸集； ? （四）普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分； ? （五）清算起始時(shí)間、清算截止時(shí)間； ? （六）分期開發(fā)項(xiàng)目各期清算方式的一致性； ? （七）征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 一般規(guī)定 ? 鑒證前期應(yīng)取得的材料： ? （一）確認(rèn)征稅范圍的有關(guān)資料： ? 1．《土地增值稅項(xiàng)目登記表》復(fù)印件； ? 2．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件； ? 3．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件； ? 4．《銷售許可證》復(fù)印件； ? 5．《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件； ? 6．《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件。取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告； ? （ 3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等； ? （ 4）企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票； ? （ 5）銀行明細(xì)對(duì)賬單； ? （ 6）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同。 ? 對(duì)于帳目混亂，收入核算不準(zhǔn)確的，應(yīng)暫停清算審核，待納稅人理清亂帳之后，再重新啟動(dòng)清算程序。對(duì)有差異而不能取得證明資料的，應(yīng)終止執(zhí)行審核業(yè)務(wù)。 （二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。對(duì)于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]132號(hào)第二十五條規(guī)定 對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： （一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 扣除 ? 程序和方法： ? （一）評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守； ? （二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料核對(duì)； ? （三）取得相關(guān)合同和項(xiàng)目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費(fèi)用支出情況； ? （四）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 扣除 對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款進(jìn)行審核，應(yīng)根據(jù)不同的取得情況按以下方法進(jìn)行確認(rèn)： （ 1）按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人所支付的土地出讓金； （ 2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金； （ 3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施 扣除 ? 建筑安裝工程費(fèi)的鑒證包括： ? （一）是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符； ? （二）自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除； ? （三）單位定額成本是否存在異常； ? （四）自行施工建設(shè)有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況； ? （五）是否取得
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