【正文】 銷售收入中，應(yīng)視同銷售，將獎(jiǎng)勵(lì)職工的住宅1000平方米，按該項(xiàng)目平均銷售價(jià)格每平方米8300元，增加銷售收入8,300,000元，因此全部銷售收入合計(jì)為141,100,000元。,640,000元。(二)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)167,420,000元。(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。單位提供了“X號(hào)土地出讓合同”及京房地[地]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價(jià)為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件的規(guī)定，該項(xiàng)目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策?？墒勖娣e證書(shū)中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫(kù)面積2000平方米。稅務(wù)部門通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》)進(jìn)行審核，特別是對(duì)其內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點(diǎn)驗(yàn)收后，同意辦理清稅手續(xù)。本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。其他商品房計(jì)算過(guò)程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40，000/160,000=25﹪扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元增值額=530,000，000263，230，500=266,769,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=﹪適用稅率為50﹪應(yīng)納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元已納土地增值稅為：5，000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元六、對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元(五)本次清算扣除項(xiàng)目總金額為：1,052,922,000元?？鄢c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式：([前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價(jià)金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額為:386,880,000元。出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。465,657,300*80﹪=372,525,840元公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。(2)前期工程費(fèi)：115,070,700元。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元。另外，取得租金收入200，000元。該單位于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫(kù)3500平方米。其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫(kù)等面積30，000平方米。稅務(wù)部門對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對(duì)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。第一篇：土地增值稅的清算審核為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫(xiě)了土地增值稅三道案例題，供對(duì)照參考。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下：—、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。該項(xiàng)目在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元。對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。453,200,000*80﹪=362,560,000元。(3)建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。(開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75﹪扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元增值額=900,000,000797,491,500=102,508,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=﹪該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。(3)公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核經(jīng)對(duì)納稅人提供的《鑒證報(bào)告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤螅敬卧试S扣除的金額14，354,160元。重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元。在《鑒證報(bào)告》中披露該項(xiàng)目具體情況如下：—、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)23x號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，座落于崇文區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000元。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。其中：,480,000元。,496,000(三)增值額132,800,000167,420,000=34,620,000元(四)應(yīng)納土地增值稅為0。(三)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)“X號(hào)土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。(3)對(duì)于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過(guò)計(jì)算，(前期工程費(fèi)3,070,000+建筑安裝工程費(fèi)56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價(jià)2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)抽查《鑒證報(bào)告》工作底稿后，對(duì)部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無(wú)法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對(duì)該項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。：(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元(四)應(yīng)納稅款計(jì)算(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入141,100,000元。2006年10月，向豐臺(tái)地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。該項(xiàng)目于2004年初開(kāi)工建設(shè)，于2005年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為20,000平方米，可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷售面積15,000平方米，全部為住宅，剩余自用辦公面積5,、截止2006年9月30日，批準(zhǔn)可售住宅面積15,000平方米已全部出售完畢。二、取得收入情況說(shuō)明該單位于2005年5月開(kāi)始預(yù)銷售xx項(xiàng)目，截止到2006年9月30日，共取得銷售收入總額120,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體計(jì)算方法：22,660,000*75﹪=16,995,000元。(3)建筑安裝工程費(fèi):4,000,000元。(開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程該項(xiàng)目屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，計(jì)算納稅情況為：取得收入120,000,000元扣除項(xiàng)目金額=144，086，700元增值額=120,000,000144,086,700=24,086,700元由于該項(xiàng)目沒(méi)有增值額，兔交土地增值稅。取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為22,660,000,按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應(yīng)扣除16,995,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。經(jīng)過(guò)研究，決定暫停清算，向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書(shū)》送達(dá)給納稅人，要求納稅人在30日內(nèi)進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)計(jì)賬的有關(guān)憑證證明資料，結(jié)果納稅人沒(méi)有按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料。第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算審核事項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算審核事項(xiàng)NSBDF026一、文件依據(jù)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知》（京地稅地〔2008〕92號(hào)）《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)