【正文】 計算的。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費:8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費:1,027,000元，(6)開發(fā)間接費：6，300,600元(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構(gòu)證明。二、取得收入情況說明該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉(zhuǎn)給本單位職工。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補償費：39,700，000元； ②前期工程費：115,070,700元；③建筑安裝工程費：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費：1,586,000元；⑤公共配套設(shè)施費：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費：19，300，600元。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900 000 000元。（四）、取得收入情況說明某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，到申請清算之日，取得預(yù)售許可證已超過三年。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機關(guān)為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）請分別回答納稅人應(yīng)進行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅的條件？請回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項目及每項內(nèi)容具體內(nèi)容？三、土地增值稅清算案例計算及分析北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。（）必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運用（）確認收入的真實性和準(zhǔn)確性。對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施（）管理措施?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以（）、（）方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存。稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。基本資料如下：（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項目的開發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認情況根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。（1）竣工驗收情況“A小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120 000247。（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。（說明：游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）根據(jù)以上資料請回答：（1）稅務(wù)機關(guān)能否受理納稅人的清算申請并說明理由？（2）請計算該項目應(yīng)補（退）得土地增值稅。該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。該項目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。根據(jù)以上資料請計算該單位在清算時應(yīng)補（退）得土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。這一點與財產(chǎn)稅有一定的共性?！稐l例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。這里要搞清兩層含義：第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。對符合要求的鑒定報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實現(xiàn)時記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。包括規(guī)劃、設(shè)計，項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費用，在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應(yīng)在此項扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅。以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點：第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法稅率略具體計算步驟（1）計算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額（2）計算增值額與扣除項目金額的比例該比例=增值額/扣除項目金額（3）計算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計算方法。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（二）乙方的義務(wù)，并出具真實、合法的鑒證報告。，并代理甲方向稅務(wù)部門進行解釋。（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。九、本約定書的法律效力（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。（規(guī)程第三條）納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機構(gòu)出具鑒證報告。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。市局辦法：第十二條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)必須要求納稅人進行清算?！倍菍ⅰ爸鞴芏悇?wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)原則上不要求納稅人進行清算。（財稅?2006?21號）“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（贛地稅發(fā)?2008?76號）土地增值稅清算單位自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)的項目文件確定。（二）審核內(nèi)容審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。審核時間要求。必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點審核內(nèi)容，對未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。四、土地增值稅核定征收（一）核定征收環(huán)節(jié)在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。（市局辦法第三十一條）進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）（三）核定征收程序符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十一條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān) 11 核實并寫出調(diào)查報告，報縣級地稅機關(guān)局長辦公會合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%?！尽督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）】之前：12（1）我省確定,核定征收率按3%7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報省局備案。對少數(shù)企業(yè)確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。第三十八條 主管稅務(wù)機關(guān)對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。（市局辦法第四十三條）七、土地增值稅清算法律責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》 第七章 法律責(zé)任財政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定八、土地增值稅清算文書檔案（一）清算案例評審要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進土地增值稅清算工作水平。※市局辦法10個附件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責(zé)令限期改正通知書（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書第五篇：土地增值稅的清算審核為了進一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。其中：出售住宅120,0