【正文】 屬設(shè)施，建筑有廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設(shè)施是指與建筑不可分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線路等；附著于土地上的各種花、草、樹木等。 ? （二）土地增值稅條例中所述轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 ? 實(shí)物收入： 是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。納稅人在申報土地增值稅清算時，未分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率的，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時，應(yīng)分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅發(fā) [2022]187號文） ? 我省規(guī)定： ? 土地增值稅以國家有關(guān)部門核發(fā)的“建設(shè)工程規(guī)劃（臨時）許可證”確認(rèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。 ? 對于符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 ? 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ? 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 不屬于房地產(chǎn)開發(fā)納稅人，應(yīng)在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)憑據(jù)后的次月 15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納土地增值稅。 ? 國家建設(shè)需要依法征用、收回和城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷：需提供相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件。 ? （二）計算步驟與公式： ? 計算增值額 增值額＝收入－扣除項(xiàng)目金額 ? 計算增值額與扣除項(xiàng)目之比（即：增值率） 增值率＝增值額 247。 ? ②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 二、征稅范圍的界定 筑物和附著物的行為征稅。 筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。 ? 上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會，希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國 ? 紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。 扣除項(xiàng)目金額 ? 根據(jù)增值率確定適用稅率，計算土地增值稅的稅額： ? 土地增值稅＝增值額 適用稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除率 (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的 ； 土地增值稅 ＝ 增值額 30% （ 2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過 100%的； 土地增值稅 =增值額 40%－ 扣除項(xiàng)目金額 5% （ 3） 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過 200%的； 土地增值稅 =增值額 50%－ 扣除項(xiàng)目金額 15% （ 4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的； 土地增值稅 =增值額 60%－ 扣除項(xiàng)目金額 35% 公式中的 5%、 15%、 35%分別為速算扣除率。 ? 六、征管方式 ? 采取預(yù)征與清算相結(jié)合的征管方式。 ? 經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程、停緩建工程續(xù)建暫緩預(yù)征。 ? 凡符合下列條件之一的 ,應(yīng)視為竣工驗(yàn)收： ? 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。對于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 ? （摘自瓊地稅發(fā) [2022]187號文） ? 清算項(xiàng)目中包含不同類型房產(chǎn)該如何計算 ： ? 開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 ? （摘自瓊地稅發(fā) [2022]187號文） ? 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 ? （一）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 ? 其他收入： 是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 ? （四）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 ? （摘自財政部、國家稅務(wù)總局 1995年財稅[1995]48號規(guī)定） 收入時間的確認(rèn) ? 按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、基價并實(shí)行超基價雙方分成方式、包銷方式）等形式。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，主要為收到代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 說明： ? 對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅函 [2022]220號規(guī)定） ? 房地產(chǎn)交易價格偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定 ? 對于房地產(chǎn)交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)： ? （一）按本企業(yè)同期、同類商品房的平均價格確定； ? （二）按本企業(yè)近期、同類商品房的平均價格確定； ? （三）由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場價格或評估價值確定。 ? 取得土地使用權(quán)未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 ? 重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）同一宗土地有多個開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。 ? （摘自 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 ） ? 根據(jù)土地增值稅立法精神， 《 細(xì)則 》 第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的土地出讓專用收據(jù)、農(nóng)稅部門開具的契稅票據(jù)等。 ? 包括： ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 ? 包括： ? 土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 ? 包括： ? 規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平” （通水、通電、通路、平整地面）等支出。 ? 重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 ? 重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各類間接費(fèi)用。 ? 代收費(fèi)用的處理： ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅發(fā) [2022]187號文） ? 說明： ? 根據(jù)配比原則，房價中包含裝修費(fèi)用，則裝修費(fèi)用可計入成本，否則不得扣除。 ? 成本費(fèi)用的配比性 ： ? 在計算土地增值稅時，應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅發(fā) [2022]187號規(guī)定） ? 成本對象計稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偅? ? 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，應(yīng)按當(dāng)期已售的可售面積和可售面積單位成本確認(rèn)。 ? 如果是征地及拆遷（包括：青苗、遷墳等）補(bǔ)償費(fèi)用，