土地增值稅ppt課件(2)-wenkub
2023-05-27 07:52:14 本頁面
【正文】 教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。 ? ，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。第三章 土地增值稅 ? 第一節(jié) 概 述 ? 第二節(jié) 征稅范圍、納稅人、稅率 ? 第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定 ? 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 ? 第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠 ? 第六節(jié) 申報(bào)和繳納 第一節(jié) 概 述 ? 一、概念 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。 （二）具體規(guī)定 有關(guān)事項(xiàng) 是否屬于征稅范圍 1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營 1凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的 征 商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的 征 地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓 征 投資到投資聯(lián)營企業(yè) 暫免 有關(guān)事項(xiàng) 是否屬于征稅范圍 2.合作建房 ， 暫免 （包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓） 征 暫免 4房地產(chǎn)交換 征 免征 抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債 征 不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移） 不征（無收入） 不征 、抵押、置換 征 【 例題 【 答案 】 CE 二、納稅人 ? 《 土地增值稅暫行條例 》 規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。 【 答案 】 D 三、稅率 ? 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過 50%的部分 300 2 超過 50%～100%的部分 405 3 超過 100%～200%部分 5015 4 超過 200%的部分 6035 【 例題 第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定 ? 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。 （一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ? （簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本） ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? （ 2）前期工程費(fèi) ? （ 3）建筑安裝工程費(fèi) ? （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? （ 5）公共配套設(shè)施費(fèi) ? （ 6）開發(fā)間接費(fèi)用 （一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ? （簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用） ? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ? 其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。 、城建稅和印花稅 、城建稅和教育費(fèi)附加 、城建稅和個(gè)人所得稅 、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅 【 答案 】 B （一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ? 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì) 20%的扣除。 （三）轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán) ? 統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 、綠化費(fèi) 代收費(fèi)用 ? 【 答案 】 BCDE ? 【 解析 】 對(duì)于超過貸款期限的利息部分不得扣除；開發(fā)小區(qū)的排污費(fèi)、綠化費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；出售商品房時(shí)辦理登記的手續(xù)費(fèi)屬于轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的費(fèi)用，可以扣除。 【 例題 ? 【 答案 】 D ? 【 解析 】 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用 1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為 500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有 50萬元屬加罰的利息； 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為 555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為 5%。 ? 公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下： （ 1）應(yīng)繳納營業(yè)稅＝ 4000 5%＝ 200（萬元） （ 2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝ 200 7%＝ 14（萬元） （ 3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝ 200 3%＝ 6（萬元） （ 4）應(yīng)繳納印花稅＝ 4000 ‰ ＝ 2（萬元） （ 5）應(yīng)繳納土地增值稅： ①扣除項(xiàng)目金額＝ 800＋ 1500＋ 250＋ 222＋（ 800＋ 1500） 20%＝ 3232（萬元） ②增值額＝ 4000－ 3232＝ 768（萬元） ③增值率＝ 768247。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做
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