土地增值稅ppt課件(2)-wenkub
2023-05-27 07:52:14 本頁面
【正文】 教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。 ? ，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅。第三章 土地增值稅 ? 第一節(jié) 概 述 ? 第二節(jié) 征稅范圍、納稅人、稅率 ? 第三節(jié) 轉讓房地產增值額的確定 ? 第四節(jié) 應納稅額的計算 ? 第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠 ? 第六節(jié) 申報和繳納 第一節(jié) 概 述 ? 一、概念 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。 （二）具體規(guī)定 有關事項 是否屬于征稅范圍 1.以房地產投資、聯營 1凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的 征 商品房進行投資和聯營的 征 地產再轉讓 征 投資到投資聯營企業(yè) 暫免 有關事項 是否屬于征稅范圍 2.合作建房 ， 暫免 （包括合作建房雙方之間的轉讓） 征 暫免 4房地產交換 征 免征 抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債 征 不征（無權屬轉移） 不征（無收入） 不征 、抵押、置換 征 【 例題 【 答案 】 CE 二、納稅人 ? 《 土地增值稅暫行條例 》 規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產權，并取得收入的單位和個人。 【 答案 】 D 三、稅率 ? 土地增值稅四級超率累進稅率表 級數 增值額與扣除項目金額的比率稅率（ %） 速算扣除系數（ %） 1 不超過 50%的部分 300 2 超過 50%～100%的部分 405 3 超過 100%～200%部分 5015 4 超過 200%的部分 6035 【 例題 第三節(jié) 轉讓房地產增值額的確定 ? 土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。 （一）新項目轉讓 ? （簡稱房地產開發(fā)成本） ? （ 1）土地征用及拆遷補償費 ? （ 2）前期工程費 ? （ 3）建筑安裝工程費 ? （ 4）基礎設施費 ? （ 5）公共配套設施費 ? （ 6）開發(fā)間接費用 （一）新項目轉讓 ? （簡稱房地產開發(fā)費用） ? 房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 ? 其中：房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。 、城建稅和印花稅 、城建稅和教育費附加 、城建稅和個人所得稅 、城建稅、教育費附加和印花稅 【 答案 】 B （一）新項目轉讓 ? 對從事房地產開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計 20%的扣除。 （三）轉讓未進行開發(fā)的土地使用權 ? 統一規(guī)定繳納的有關費用。 、綠化費 代收費用 ? 【 答案 】 BCDE ? 【 解析 】 對于超過貸款期限的利息部分不得扣除；開發(fā)小區(qū)的排污費、綠化費作為房地產開發(fā)成本扣除；出售商品房時辦理登記的手續(xù)費屬于轉讓過程中發(fā)生的費用，可以扣除。 【 例題 ? 【 答案 】 D ? 【 解析 】 舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用 1000萬元；房地產開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為 500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有 50萬元屬加罰的利息； 轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為 555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為 5%。 ? 公司計算應繳納的有關稅金如下： （ 1）應繳納營業(yè)稅＝ 4000 5%＝ 200（萬元） （ 2）應繳納城市維護建設稅＝ 200 7%＝ 14（萬元） （ 3）應繳納教育費附加＝ 200 3%＝ 6（萬元） （ 4）應繳納印花稅＝ 4000 ‰ ＝ 2（萬元） （ 5）應繳納土地增值稅： ①扣除項目金額＝ 800＋ 1500＋ 250＋ 222＋（ 800＋ 1500） 20%＝ 3232（萬元） ②增值額＝ 4000－ 3232＝ 768（萬元） ③增值率＝ 768247。如果轉讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做
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