土地增值稅ppt課件(2)(已改無錯字)
2023-06-12 07:52:14 本頁面
【正文】 ? 【 答案 】 A ? 【 解析 】 收入總額＝ 4000（萬元） 準(zhǔn)予扣除項目合計＝ 220＋ 2483＝ 2703（萬元） 增值額＝ 4000－ 2703＝ 1297（萬元） 增值率＝增值額 247。 扣除項目金額 100%＝1297247。 2703 100%＝ %，適用稅率 30%。 應(yīng)納土地增值稅＝ 1297 30%＝ （萬元） 二、出售舊房應(yīng)納稅額的計算方法 ? 計算步驟： （一）計算評估價格 （二）匯集扣除項目金額 （三）計算增值率 （四）依據(jù)增值稅率確定適用稅率 （五）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 【 教材例題 】 ? 某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢 20世紀(jì) 90年代建造的廠房，當(dāng)時造價 100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需 600萬元，該房子為7成新，按 500萬元出售，支付有關(guān)稅費計。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土增值稅額。 ? 【 答案 】 （ 1）評估價格＝ 600 70%＝ 420（萬元） （ 2）允許扣除的稅金 （ 3）扣除項目金額合計＝ 420＋ ＝ （萬元） （ 4）增值額＝ 500－ ＝ （萬元） （ 5）增值率＝ 247。 100%＝ % （ 6）應(yīng)納稅額＝ 30%＝ （萬元） 三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法 ? 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂Ｈ舭创宿k法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂? 三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法 ? 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例， 計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的計算公式為： 扣除項目金額＝扣除項目的總金額 （轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 247。 受讓土地使用權(quán)的總面積） 【 例題 計算題 】 ? 某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，2022年有關(guān)經(jīng)營情況如下： （ 1）以 2800萬元購得非耕地 40000平方米的土地使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為 60年。 （ 2）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于 11月 30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費用 400萬元和寫字樓建造費用 7200萬元。寫字樓占地面積12022平方米，建筑面積 60000平方米。 （ 3）到 12月 31日為止對外銷售寫字樓 50000平方米，共計收入 16000萬元；其余的 10000平方米中， 7000平方米用于出租，另外 3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用。 （ 4）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費用 1500萬元；發(fā)生管理費用 900萬元。 （ 5）售房繳納的營業(yè)稅 800萬元；出租房繳納的營業(yè)稅 。 ? 計算土地增值稅時扣除項目合計金額。 ? 【 答案 】 （ 1）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝ 2800 （ 12022247。 40000） （ 50000247。 60000）＝ 700（萬元） （ 2）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額＝ 400（ 12022247。 40000） （ 50000247。 60000）＋7200 （ 50000247。 60000）＝ 6100（萬元） （ 3）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用金額＝（ 700＋ 6100） 10%＝ 680（萬元） （ 4）銷售房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝ 800萬元 （ 5）其他項目金額＝（ 700＋ 6100） 20%＝ 1360（萬元） （ 6）扣除項目合計＝ 700＋ 6100＋ 680＋ 800＋1360＝ 9640（萬元） 第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠 一、一般減免稅規(guī)定 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 （二）因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。 （三）新增： 2022年 11月 1日起，對居民個人銷售住房一律免征收土地增值稅。 （四）新增：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的免稅政策。 【 例題 多選題 】 ? 計算繳納土地增值稅時，判定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有（ ）。 易價 20% 120平方米以下 ? 【 答案 】 ABE ? 【 解析 】 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 ；允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20%。 二、特殊減免稅規(guī)定 第六節(jié) 申報和繳納 ? 一、申報納稅程序 根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例 》 規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。 一、申報納稅程序 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)公司 納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后 7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人 這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。 【 例題 單選題 】 ? 根據(jù)土地增值稅暫
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