【正文】 數(shù)據(jù)進(jìn)行了核對(duì)，保證了清算數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。建立完整科學(xué)的機(jī)制是規(guī)范工作的前提。雖然以稅負(fù)率計(jì)算可能會(huì)因房?jī)r(jià)上漲而有失公平，但我們也應(yīng)考慮納稅人因房屋閑置而導(dǎo)致的資金閑置的利息支出，所以按物價(jià)同比口徑比較，這稅負(fù)率是比較公平的。（六）、有效實(shí)施后續(xù)管理因?yàn)楦鶕?jù)清算條件，我們對(duì)納稅人銷售面積達(dá)到85%或預(yù)售許可證滿三年的就要進(jìn)行清算，因此我們清算的往往是納稅人銷售的部分商品房，自然還有部分因?yàn)闆]有銷售還不能計(jì)算。我們計(jì)算一樓鋪面的開發(fā)成本如下：一樓成本=專有成本＋一樓分?jǐn)偟墓灿谐杀酒渲校阂粯欠謹(jǐn)偟墓灿谐杀?整樓開發(fā)成本（剔除了一樓專有成本）247。為此我們?cè)谏钊胙芯亢吞接懙幕A(chǔ)上總結(jié)了以下公式：某層商品房開發(fā)成本=整樓開發(fā)成本247。在對(duì)眾發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，納稅人只能提供土地購(gòu)置成本和已繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅票，無法提供其他開發(fā)成本的有效憑據(jù)（如開發(fā)企業(yè)前期費(fèi)、間接費(fèi)、設(shè)施費(fèi)等的憑據(jù)），因此我們?cè)诤藢?shí)其土地購(gòu)置成本的基礎(chǔ)上，以承建單位提供的建筑業(yè)已繳營(yíng)業(yè)稅倒推開發(fā)公司建筑成本，然后以倒推出的成本乘以我們測(cè)算的成本估算系數(shù)60%（該企業(yè)沒有進(jìn)行小區(qū)開發(fā)，故使用60%的比例）得出開發(fā)企業(yè)的單位面積開發(fā)成本為680＋68060%=1088（開發(fā)成本=確定的建筑成本＋建筑成本適用的成本估算系數(shù)），然后再按層高比例確定一樓鋪面開發(fā)成本。通常來講，無論納稅人是采取出包方式開發(fā)還是采取自營(yíng)方式開發(fā)，其建筑安裝成本是可確定的，比如我縣有一部分房地產(chǎn)開發(fā)納稅人都擁有自己的建筑施工隊(duì)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售時(shí)納稅人可能會(huì)盡量壓低建筑成本，以減少建筑施工環(huán)節(jié)的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)無帳可查，因此便盡可能多的提高企業(yè)的其他開發(fā)成本，編造工程前期費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。=㎡1樓鋪面的成本=專有成本＋1樓鋪面面積共有成本分?jǐn)偮?＋=，然后再將1樓鋪面的成本總成本在已售與未售面積之間分?jǐn)?，從而最后確定了可扣除的開發(fā)成本金額。因?yàn)檠b修款系開發(fā)商為提供鋪面使用性能、鋪面售價(jià)而做的必要支出（如大理石外墻面、鋼化玻璃地彈門、大理石臺(tái)階、屋內(nèi)吊頂、地板、墻面等），具有鋪面的專屬性，因此應(yīng)將該部分支出歸屬于1樓的專有成本，不再在其他項(xiàng)目之間分?jǐn)?。將開發(fā)成本分為共有成本和專有成本是不同用途開發(fā)項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅時(shí)的內(nèi)在要求，這一方法充分體現(xiàn)了開發(fā)商高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的營(yíng)運(yùn)理念，也體現(xiàn)了會(huì)計(jì)核算的收入與費(fèi)用配比的原則，還體現(xiàn)了稅收扣除項(xiàng)目分配的合理性和公平性，同時(shí)也對(duì)納稅人在同一項(xiàng)目中開發(fā)普通住宅的低收益率與開發(fā)商業(yè)鋪面的高收益率進(jìn)行了恰當(dāng)?shù)钠胶?。（三）、土地?gòu)置成本的確認(rèn)及分?jǐn)?。三是將房屋銷售收入與房屋銷售實(shí)體進(jìn)行比對(duì)。一般來說房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)的合同金額的可信度較高，且該金額的確認(rèn)需由購(gòu)銷雙方及房產(chǎn)管理部門三方簽字認(rèn)可，同時(shí)對(duì)于商業(yè)鋪面來講，如果售房人與其他兩方蓄意壓低價(jià)格，一方面我們可依據(jù)掌握的資料對(duì)價(jià)格進(jìn)行修正，另一方面購(gòu)房人在未來對(duì)該鋪面的轉(zhuǎn)讓過程中將承擔(dān)上次交易因壓價(jià)而未交納的營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)橘?gòu)房人在未來轉(zhuǎn)讓該鋪面時(shí)應(yīng)以購(gòu)銷差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，從而迫使購(gòu)房人在壓低價(jià)格上的讓步局限在一定范圍之內(nèi)。（2）、購(gòu)房人已繳清或沒有繳清購(gòu)房款，沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但購(gòu)房人已經(jīng)入住或開始正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、或已經(jīng)開始了實(shí)質(zhì)性的裝修活動(dòng)，且已接受物業(yè)公司日常服務(wù)管理，則證明購(gòu)房人取得了所購(gòu)房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，應(yīng)確認(rèn)銷售成立。那么在實(shí)際工作中如何進(jìn)行收入的確認(rèn)呢？應(yīng)當(dāng)說在正常情況下房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、權(quán)屬發(fā)生變更的法定認(rèn)定依據(jù)是房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門的確權(quán)憑證，即《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》，因此在納稅人正常的開發(fā)、銷售過程中，向購(gòu)房（地）人開具發(fā)票，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》，將房屋交付購(gòu)房人是一個(gè)必然的過程。（一）、清算條件的認(rèn)定在清算條件的認(rèn)定上，國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件對(duì)清算條件有明確的規(guī)定，操作性較強(qiáng)，我們嚴(yán)格按文件規(guī)定的條件進(jìn)行摸底排查確定了可以進(jìn)行清算的18個(gè)項(xiàng)目。在同時(shí)為有效加強(qiáng)土地增值稅的核定征收管理，我們與企業(yè)所得稅匯算清繳工作相結(jié)合，對(duì)所有納稅人的土地增值稅征收方式進(jìn)行了全面鑒定，有效杜絕了納稅人利用土地增值稅征收方式的變化規(guī)避稅款的行為。通過以上工作，我們逐步完善了土地增值稅清算規(guī)程，并得到了一些啟發(fā)，愿共同思考和分享。（二）、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入是土地增值稅收入確認(rèn)的難點(diǎn)，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是如何確認(rèn)收入的發(fā)生，即在什么時(shí)點(diǎn)上確認(rèn)房地產(chǎn)交易的發(fā)生，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生變更，二是如何認(rèn)定收入的準(zhǔn)確性和完整性。因此我們對(duì)于這種情況，在確認(rèn)收入時(shí)所采取的辦法是充分運(yùn)用我縣房地產(chǎn)稅收一體化規(guī)范運(yùn)做過程中所體現(xiàn)出來的相互監(jiān)督、相互牽制、相互協(xié)調(diào)作用進(jìn)行確認(rèn)，即納稅人在向房管部門申請(qǐng)辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》時(shí)，必須出具稅務(wù)部門開具的《銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票》，否則不能辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》，因此我們?cè)谶M(jìn)行土地增值稅的收入確認(rèn)時(shí)，就以《銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票》為憑據(jù)確認(rèn)其房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，確認(rèn)房屋交易發(fā)生，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。對(duì)不及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證確定總體原則應(yīng)以購(gòu)房人是否對(duì)房屋取得占有、使用、收益和處分的權(quán)利為衡量標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際工作中需要根據(jù)不同情況具體分析認(rèn)定。二是將房產(chǎn)銷售單價(jià)與同期、同路段、同規(guī)格的房屋售價(jià)進(jìn)行比對(duì)。即比對(duì)納稅人房屋銷售明細(xì)表各數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，使房屋銷售收入與所售房屋形成一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，防止納稅人在清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目收入之間，普通住宅與非普通住宅的收入之間，征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目之間轉(zhuǎn)移增值額，從而少繳稅款。土地購(gòu)置成本的確認(rèn)我們主要以納稅人提供的《土地使用證》、《土地使用權(quán)出讓合同》、《土地出讓金收據(jù)》為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)，然后依據(jù)企業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃開發(fā)中標(biāo)合同、預(yù)算合同、工程決算書等在開發(fā)項(xiàng)目與未開發(fā)項(xiàng)目之間、不同用途項(xiàng)目之間、已售與未售面積之間進(jìn)行合理分配。具體操作舉例如下：㎡，㎡，㎡（其中1㎡，㎡，8樓鋪面未銷售），鋪面銷售以銷售發(fā)票為依據(jù)，收入為5735100元。同時(shí)為合法合理扣除開發(fā)成本，對(duì)沒有開具發(fā)票的不再計(jì)入售樓成本，將1樓鋪面專有成本來計(jì)算。在實(shí)際操作中，對(duì)一樓鋪面專有成本視具體情況分析甄別，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但總體原則是，該專有成本必須相對(duì)于一樓鋪面的銷售和使用具有專屬性，即專有成本的支出與提高一樓鋪面的使用性能和服務(wù)功能密切相關(guān)，與納稅人開發(fā)鋪面、提高鋪面售價(jià)的動(dòng)機(jī)和意圖密切相關(guān)，否則，將應(yīng)將其視為共有成本在不同用途項(xiàng)目之間分?jǐn)?。因此為了既避免納稅人開發(fā)成本的無端擴(kuò)大，又確保這部分納稅人的稅負(fù)過高，我們對(duì)已清算結(jié)束的項(xiàng)目的建筑安裝成本與其他成本進(jìn)行分析驗(yàn)證得出了結(jié)論，即納稅人的建筑安裝成本與其他成本之間存在內(nèi)在的正比例增長(zhǎng)關(guān)系，因此我們利用建筑安裝成本與其他成本的關(guān)系求出一個(gè)加權(quán)比例系數(shù)，用這個(gè)系數(shù)來確定帳務(wù)不健全企業(yè)除土地購(gòu)置成本和建筑安裝成本以外的其他成本。除了將開發(fā)成本根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行拆分外，在實(shí)際工作中，由于開發(fā)商為了提高一樓鋪面的使用價(jià)值，獲取高額銷售回報(bào)，往往將一樓鋪面的面積擴(kuò)大，層高加高，而面積的擴(kuò)大和層高的加高必然導(dǎo)致一樓成本的升高，如何在總的開發(fā)成本中將擴(kuò)大的面積和增加的層高體現(xiàn)中體現(xiàn)開發(fā)成本，就為合理分?jǐn)偝杀咎岢隽穗y題，通過不斷摸索，我們總結(jié)歸納了一種既能在合理意義上分?jǐn)?，又在具體操作易于計(jì)算的分?jǐn)傓k法?！疲繉由唐贩棵娣e層高）（某層商品房面積層高）其中面積層高實(shí)際為商品房體積，其經(jīng)濟(jì)意義為將整樓成本按整樓體積進(jìn)行分?jǐn)?，分?jǐn)偮蕿閱挝惑w積空間所耗費(fèi)的開發(fā)成本，一樓鋪面成本為一樓體積所占整樓體積的比例所對(duì)應(yīng)部分的成本?！疲繉由唐贩棵娣e層高）（一樓面積層高），則一樓成本=200＋（1400－200）247。為了減少清算次數(shù)，避免無休止的清算同一項(xiàng)目，我們?cè)谕恋卦鲋刀惽逅愕暮罄m(xù)管理上采用了對(duì)未售房屋登記造冊(cè)，按清算稅負(fù)率實(shí)施后期計(jì)算的辦法，即按已清算商品房所應(yīng)交納的稅款與已清算項(xiàng)目確認(rèn)的收入之間求出的稅負(fù)率，對(duì)未銷售的部分商品房待以后銷售時(shí)以該稅負(fù)率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)交納的土地增值稅。同時(shí)避免了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)同一清算項(xiàng)目無休止的清算，也節(jié)省了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅成本和納稅人的稅收成本。我們?cè)谶M(jìn)行清算工作的過程中，在研究相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，建立了有效的清算機(jī)制，通過各種形式的政策宣傳來提高納稅人的依法納稅意識(shí)，納稅意識(shí)的提高必然會(huì)促進(jìn)自行申報(bào)的效率，也必然會(huì)減少清算工作的阻力，為最后實(shí)施后續(xù)管理奠定基礎(chǔ)。同時(shí)我們將清算數(shù)據(jù)及時(shí)向房管部門進(jìn)行反饋，使房管部門對(duì)商品房信息得到了更為準(zhǔn)確全面的掌握；用清算數(shù)據(jù)修正我局項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)信息，使項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)更符合實(shí)際信息，為作好下一步工作打下基礎(chǔ)，從而有力促進(jìn)了一體化工作機(jī)制的完善。正就是我們不斷的宣傳、講解，為我們今天清算工作地順暢開展提供了的比較寬松的環(huán)境，也為我們干好其他各項(xiàng)工作提供了較好的思路。實(shí)施人才戰(zhàn)略，培養(yǎng)專業(yè)化稅收管理人才是搞好土地增值稅清算工作的基礎(chǔ)。（因省局細(xì)則未出臺(tái)，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)歸納起來四個(gè)方面：第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)，土地增值稅納稅申報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國(guó)有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。四、土地增值稅的計(jì)算根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（U盤資料）視同銷售行為收入的確定前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的確定。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。（6）、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用?！都?xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問。、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬元；提交土地增值稅清算報(bào)告時(shí)支付余款18萬元。六、約定事項(xiàng)的變更如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。八、適用法律和爭(zhēng)議解決本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國(guó)的法律進(jìn)行解釋并受其約束。十、其他事項(xiàng)的約定本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋（）乘以（）后的價(jià)格。納稅人轉(zhuǎn)讓房地