【正文】 憑證是否合法有效。單獨(dú)核算成本：指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。（1）收到補(bǔ)償款借：銀行存款 2400萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 2400萬(wàn)（2）將差額轉(zhuǎn)損益，調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。甲供材料（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。臨時(shí)性的：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。（3）異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國(guó)稅函[2010]220號(hào)（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。包括地價(jià)款、契稅、繳納有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等。（二）220號(hào)函：已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；合同所載房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為； 2．土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。（一）納稅人：（二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文是否按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)成本中的利息支出進(jìn)行分離，超過(guò)貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。是否不按規(guī)定進(jìn)行成本分?jǐn)偅鲋殿~的計(jì)算是否正確。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的四大手段：（一）運(yùn)用信貸政策遏制房?jī)r(jià)上漲《國(guó)十條》要求，單套面積在90M2以上的，提高首付比例；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。征稅方法：實(shí)行先預(yù)征，后清算，多退少補(bǔ)。（2）為了限制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為。（3）為了提高我國(guó)土地的利用效率。國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）提高戰(zhàn)略級(jí)別的嚴(yán)厲性（體現(xiàn)在兩個(gè)方面）：（一）將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對(duì)高房?jī)r(jià)的社會(huì)危害性評(píng)級(jí)最嚴(yán)厲的一次。（二）堅(jiān)決遏制外地炒房者《國(guó)十條》要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。還沒(méi)有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，將思想統(tǒng)一到國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神上來(lái)，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神落到實(shí)處。（1）除保障性住房外；保障性住房不預(yù)征；（2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%；（3）%；（4）西部地區(qū)省份不得低于1%；各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。四、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平。國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混淆在一起預(yù)交或清算土地增值稅。國(guó)稅函[2010]220號(hào)土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅?！皣?guó)有土地”是指法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3．土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 繳納土地增值稅。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，國(guó)稅函[2010]220號(hào)，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。（1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。審查時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（1）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等?！　。?）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具（例，鋁合金門窗）。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，國(guó)稅函[2010]220號(hào)（2）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)?！?計(jì)算土地增值稅時(shí)，無(wú)發(fā)票不得扣除。借：營(yíng)業(yè)外支出等 600萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 600萬(wàn) 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)調(diào)整到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”中。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等?！舵溄印?營(yíng)銷設(shè)施購(gòu)建的方式：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)： （1）銷售完成后可以對(duì)外出售的；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算 （2）銷售完成后自用的建筑；折舊記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi) （3）在開(kāi)發(fā)的商品房中裝修成營(yíng)銷設(shè)施； （4）不可以對(duì)外出售的臨時(shí)建筑；售樓部 （5）經(jīng)營(yíng)租賃的營(yíng)銷設(shè)施。—— 依附“制造成本法”。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)6個(gè)月、未滿12個(gè)月的，可以視同為一年。 （1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定：《清算管理規(guī)程》第22條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。2. 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用（指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：①是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。土地增值稅的計(jì)算方法： （1）增值額＝銷售收入總額－扣除項(xiàng)目金額 （2）增值率＝增值額247。結(jié)論：企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用按稅收規(guī)定的10％計(jì)算扣除；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息允許據(jù)實(shí)扣除，其余開(kāi)發(fā)費(fèi)用按5％扣除。—— 開(kāi)發(fā)成本的承擔(dān)者（項(xiàng)目）。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。小區(qū)內(nèi)多棟樓房結(jié)構(gòu)近似，開(kāi)竣工時(shí)間相近，小區(qū)內(nèi)有商鋪、住宅、地下車庫(kù)等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。“備案制度”：第26條“成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。①一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。②分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。例：借款費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：（1）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。（3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定的原則條件是 ： 1； 單套建筑面積在120平方米以下； 《細(xì)則》解釋：是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。財(cái)稅[2006]21號(hào)補(bǔ)充：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)：第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)（二）納稅人的責(zé)任：納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。京地稅地（2009）105號(hào) 30天內(nèi)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。 （二）土地增值稅清算項(xiàng)目的確定：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。要求清算的項(xiàng)目由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)決定并下達(dá)《清算通知》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。意味著可能對(duì)該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照《清算管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。（一）土地增值稅清算的審核部門—— 稅務(wù)機(jī)關(guān)《清算管理規(guī)程》第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?，防止人為調(diào)節(jié)成本。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)》。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。收入總額：2400萬(wàn)；扣除項(xiàng)目金額（扣除利息支出100萬(wàn)）：（1）取得土地使用權(quán)金額：324萬(wàn)（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：1100萬(wàn) （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：（324+1100）10% = （4）加計(jì)20%扣除數(shù)：（324+1100）20% = （5）扣除營(yíng)業(yè)稅及附加：24005%（1+7%+3%）= 132萬(wàn)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：324 + 1100 + + + 132 = 增值額：2400－1983. 2 = 增值率：247。于是：按照建造成本10％；財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20％；允許扣除的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為：X5％（1＋7％＋3％） ＝ 計(jì)算：當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系： X－（+）247。根據(jù)上述計(jì)算方法。＝% 交土地增值稅＝ 30%＝（萬(wàn)元） ，, 多獲利＝－＝（萬(wàn)元）（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算 計(jì)算：當(dāng)增值率為0時(shí)，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系： X－（+）247?！逗颖笔⊥恋卦鲋刀惞芾磙k法》（冀地稅發(fā)[2006]37號(hào)）第十二條：納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適用住