【正文】 憑證是否合法有效。單獨核算成本：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。（1）收到補償款借：銀行存款 2400萬貸：開發(fā)產(chǎn)品 2400萬（2）將差額轉(zhuǎn)損益，調(diào)整當期應納稅所得額。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（1）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。甲供材料（3）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。國稅發(fā)[2009]31號：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。臨時性的：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。國稅函[2010]220號（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。包括地價款、契稅、繳納有關登記、過戶手續(xù)費等。（二）220號函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；合同所載房面積與實際測量面積不一致，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為； 2．土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。（一）納稅人：（二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權所取得的增值額。國稅發(fā)（2006）187號文是否按規(guī)定對開發(fā)成本中的利息支出進行分離，超過貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。是否不按規(guī)定進行成本分攤，增值額的計算是否正確。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。遏制房價過快上漲的四大手段：（一）運用信貸政策遏制房價上漲《國十條》要求，單套面積在90M2以上的，提高首付比例；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。征稅方法：實行先預征，后清算，多退少補。（2）為了限制房價上漲過快，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為。（3）為了提高我國土地的利用效率。國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)[2010]10號）提高戰(zhàn)略級別的嚴厲性（體現(xiàn)在兩個方面）：（一）將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對高房價的社會危害性評級最嚴厲的一次。（二）堅決遏制外地炒房者《國十條》要求，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定,認真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。（1）除保障性住房外；保障性住房不預征；（2）東部地區(qū)省份預征率不得低于2%；（3）%；（4）西部地區(qū)省份不得低于1%；各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。四、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平。國稅發(fā)（2009）31號文對普通標準住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標準住宅混淆在一起預交或清算土地增值稅。國稅函[2010]220號土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅?！皣型恋亍笔侵阜梢?guī)定屬于國家所有的土地。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3．土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、債務重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 繳納土地增值稅。國稅發(fā)[2009]31號，國稅函[2010]220號，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。（1）企業(yè)用本項目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。審查時應當重點關注：（1）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。　?。?）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具（例，鋁合金門窗）。國稅發(fā)[2009]31號，國稅函[2010]220號（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設施費?！?計算土地增值稅時，無發(fā)票不得扣除。借：營業(yè)外支出等 600萬貸：開發(fā)產(chǎn)品 600萬 在計算土地增值稅時，應調(diào)整到“開發(fā)產(chǎn)品”中。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等?！舵溄印?營銷設施購建的方式：國稅發(fā)[2009]31號： （1）銷售完成后可以對外出售的；開發(fā)產(chǎn)品核算 （2）銷售完成后自用的建筑；折舊記入開發(fā)間接費 （3）在開發(fā)的商品房中裝修成營銷設施； （4）不可以對外出售的臨時建筑；售樓部 （5）經(jīng)營租賃的營銷設施。—— 依附“制造成本法”。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過6個月、未滿12個月的，可以視同為一年。 （1）拆遷補償費的規(guī)定：《清算管理規(guī)程》第22條：拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。具體核定方法由省稅務機關確定。2. 《國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用（指銷售費用、管理費用、財務費用）的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。審核利息支出時應當重點關注：①是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅的計算方法： （1）增值額＝銷售收入總額－扣除項目金額 （2）增值率＝增值額247。結論：企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，開發(fā)費用按稅收規(guī)定的10％計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構證明的利息允許據(jù)實扣除，其余開發(fā)費用按5％扣除?！?開發(fā)成本的承擔者（項目）。對同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。小區(qū)內(nèi)多棟樓房結構近似，開竣工時間相近，小區(qū)內(nèi)有商鋪、住宅、地下車庫等。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算?！皞浒钢贫取保旱?6條“成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。①一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。例：借款費用、開發(fā)間接費：（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 國辦發(fā)[2005]26號對普通標準住宅規(guī)定的原則條件是 ： 1； 單套建筑面積在120平方米以下； 《細則》解釋：是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。財稅[2006]21號補充：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關的新的優(yōu)惠政策自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應繳稅款中抵減。國稅發(fā)[2010]53號：第二條、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。國稅發(fā)（2009）91號（二）納稅人的責任：納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。京地稅地（2009）105號 30天內(nèi)主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。 （二）土地增值稅清算項目的確定：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。要求清算的項目由主管稅務機關決定并下達《清算通知》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。意味著可能對該項目的土地增值稅清算，按照《清算管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實行核定征收。國稅發(fā)[2010]53號：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。（一）土地增值稅清算的審核部門—— 稅務機關《清算管理規(guī)程》第五條 稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的，防止人為調(diào)節(jié)成本。符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出《核定征收的稅務事項告知書》。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。收入總額：2400萬；扣除項目金額（扣除利息支出100萬）：（1）取得土地使用權金額：324萬（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：1100萬 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費用：（324+1100）10% = （4）加計20%扣除數(shù)：（324+1100）20% = （5）扣除營業(yè)稅及附加：24005%（1+7%+3%）= 132萬扣除項目金額合計：324 + 1100 + + + 132 = 增值額：2400－1983. 2 = 增值率：247。于是：按照建造成本10％；財政部規(guī)定的加計20％；允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加為：X5％（1＋7％＋3％） ＝ 計算：當增值率為20%時，銷售總額X與建造成本Y的關系： X－（+）247。根據(jù)上述計算方法。＝% 交土地增值稅＝ 30%＝（萬元） ，, 多獲利＝－＝（萬元）（二）非普通標準住宅免稅臨界點的計算 計算：當增值率為0時，銷售總額X與建造成本Y的關系： X－（+）247?！逗颖笔⊥恋卦鲋刀惞芾磙k法》（冀地稅發(fā)[2006]37號）第十二條：納稅人承建經(jīng)政府有關部門認定的經(jīng)濟適用住