【正文】 的設(shè)定：評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地出讓法定最高使用年限40年，住宅用地出讓法定最高使用年限70年。影響土地價(jià)格的其它限定條件：改變估價(jià)目的、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地使用年限、土地開發(fā)狀況等，或國(guó)家政策調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大變化、城市規(guī)劃等都將影響土地估價(jià)結(jié)果?，F(xiàn)九江市國(guó)土資源局廬山區(qū)分局?jǐn)M將待估宗地公開出讓。七、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫人民幣：貳仟捌佰零肆萬零肆佰伍拾柒圓整。根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），本次評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）。土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：贛新源 [2014]（估）字第120號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期： 二○一四年七月十七日土地估價(jià)報(bào)告第一部分　 摘 要一、評(píng)估項(xiàng)目名稱九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估二、委托評(píng)估方單位名稱：九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心地址：九江市十里大道740號(hào)聯(lián)系人：周女士電話：07928171822三、估價(jià)目的按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年9月28日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）的要求，九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心特委托江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司對(duì)位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）進(jìn)行土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，為其出讓待估宗地土地使用權(quán)提供價(jià)格參考。評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。待估宗地估價(jià)結(jié)果詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》（表1）。經(jīng)估價(jià)人員咨詢九江市國(guó)土資源局廬山區(qū)分局，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，權(quán)屬狀況清楚，無糾紛。二、其他需要說明的事項(xiàng)（1）估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（5）未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本評(píng)估報(bào)告書的全部或任何一部分不得使用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），設(shè)定土地用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（3）根據(jù)委托方提供的資料，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，待估宗地權(quán)屬狀況清楚，無糾紛，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。城市資源狀況（1）地理位置九江市位于江西省北部，地處贛、鄂、湘、皖四省交界處的長(zhǎng)江中游南岸，地理坐標(biāo)為東經(jīng)113176。06′。②氣候、水文九江市地處中亞熱帶向北亞熱帶的過渡區(qū)，氣候條件比較優(yōu)越，具有氣候溫和，四季分明，熱量豐富，水量充沛，無霜期長(zhǎng)的特點(diǎn)。 城際高鐵：昌九城際高鐵，池九城際高鐵（池州至九江，規(guī)劃），2010年2月，鐵道部在九江召開會(huì)議，正式確立了九江為大鐵路樞紐，至2020年以前，將有11條鐵路在九江交匯。③民航九江廬山機(jī)場(chǎng)將于近期啟動(dòng)擴(kuò)建工程，目前已開通至北京市,上海市，廣州市，廈門市等航線。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（1）房地產(chǎn)制度分析2012年12月底，國(guó)土部、住建部均強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，并要求繼續(xù)限購。三是限購、限貸等核心政策仍將繼續(xù)，鼓勵(lì)首次及改善性需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，比起2012年的慘淡成交行情，2013年的樓市成交量猛漲態(tài)勢(shì)著實(shí)來得太突然。從2013年全年的整體情況來看，年后以來，全市成交量不僅出現(xiàn)升高的現(xiàn)象，而且每月成交量走勢(shì)也非常平穩(wěn)。除促銷原因以外，實(shí)際上九江商品房?jī)r(jià)格在4—6月是比較實(shí)惠的，2013下半年，眾多樓盤的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了或多或少的提升，直到年末，全市成交均價(jià)的波動(dòng)一直不大。在環(huán)上的各城市組團(tuán)間，以水體、山體、楔形綠帶作為分隔，形成舒展的可持續(xù)發(fā)展的城市空間格局和自然開敞空間系統(tǒng)。人均生產(chǎn)總值33500元，%。%。（二）區(qū)域因素分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的區(qū)域因素主要指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間的區(qū)域位置、距商業(yè)中心距離、商業(yè)繁華程度、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、公用設(shè)施狀況、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模等因素。本區(qū)地處中亞熱帶向北亞熱帶過渡的濕潤(rùn)氣候區(qū)，光照充足，氣候溫和，四季分明，氣候?yàn)?zāi)害很少發(fā)生，適宜農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r廬山區(qū)具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)，一直是九江乃至江西的重要工業(yè)基地。區(qū)域公用設(shè)施狀況（1）交通該區(qū)域交通比較便利，距昌九高速公路荷花垅出入口約6公里，距九江火車站約3公里，距客運(yùn)碼頭約4公里。 宗地條件（1）位置估價(jià)對(duì)象位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路。（5）容積率根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利原則。土地開發(fā)程度根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地不平整，本次評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。報(bào)酬遞增遞減原則土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。（二）、估價(jià)方法估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），通行的地價(jià)評(píng)估方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、市場(chǎng)比較法等。對(duì)交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對(duì)，資料來源可靠，并且交易案例與待估地塊有相關(guān)性和替代性。其公式為：待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù)待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較案例宗地交易期日地價(jià)指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（三）、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫人民幣：貳仟捌佰零肆萬零肆佰伍拾柒圓整。（4）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。（2）評(píng)估對(duì)象主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]及評(píng)估人員整理而得。（6）技術(shù)報(bào)告由江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。（3）委托方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。資料來源（1）評(píng)估面積以委托方提供的《》為準(zhǔn)。第四部分 附 件附件一：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片；附件二：土地估價(jià)委托書；附件三：區(qū)域位置圖附件四：《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]；附件五：《》；附件六：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；附件七：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書；附件八：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)2013年度年檢合格證明；附件九：土地估價(jià)師資格證書。（四）其他資料委托方提供的《土地估價(jià)委托書》；委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]；《》；估價(jià)方掌握的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料。評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。十、需要特殊說明的事項(xiàng)特殊說明的事項(xiàng)（1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。（5）關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（3）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、宗地實(shí)際開發(fā)程度等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。（3）根據(jù)委托方提供的資料，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，待估宗地權(quán)屬狀況清楚，無糾紛，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。城市資源狀況（1）地理位置九江市位于江西省北部，地處贛、鄂、湘、皖四省交界處的長(zhǎng)江中游南岸，地理坐標(biāo)為東經(jīng)113176。06′。②氣候、水文九江市地處中亞熱帶向北亞熱帶的過渡區(qū)，氣候條件比較優(yōu)越，具有氣候溫和，四季分明，熱量豐富，水量充沛，無霜期長(zhǎng)的特點(diǎn)。 城際高鐵：昌九城際高鐵，池九城際高鐵（池州至九江，規(guī)劃），2010年2月，鐵道部在九江召開會(huì)議，正式確立了九江為大鐵路樞紐，至2020年以前，將有11條鐵路在九江交匯。③民航九江廬山機(jī)場(chǎng)將于近期啟動(dòng)擴(kuò)建工程，目前已開通至北京市,上海市，廣州市，廈門市等航線。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（1）房地產(chǎn)制度分析2012年12月底，國(guó)土部、住建部均強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，并要求繼續(xù)限購。三是限購、限貸等核心政策仍將繼續(xù)，鼓勵(lì)首次及改善性需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，比起2012年的慘淡成交行情，2013年的樓市成交量猛漲態(tài)勢(shì)著實(shí)來得太突然。從2013年全年的整體情況來看，年后以來，全市成交量不僅出現(xiàn)升高的現(xiàn)象，而且每月成交量走勢(shì)也非常平穩(wěn)。除促銷原因以外，實(shí)際上九江商品房?jī)r(jià)格在4—6月是比較實(shí)惠的，2013下半年，眾多樓盤的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了或多或少的提升，直到年末，全市成交均價(jià)的波動(dòng)一直不大。在環(huán)上的各城市組團(tuán)間，以水體、山體、楔形綠帶作為分隔，形成舒展的可持續(xù)發(fā)展的城市空間格局和自然開敞空間系統(tǒng)。人均生產(chǎn)總值33500元，%。%。（二）區(qū)域因素分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的區(qū)域因素主要指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間的區(qū)域位置、距商業(yè)中心距離、商業(yè)繁華程度、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、公用設(shè)施狀況、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模等因素。本區(qū)地處中亞熱帶向北亞熱帶過渡的濕潤(rùn)氣候區(qū)，光照充足，氣候溫和，四季分明，氣候?yàn)?zāi)害很少發(fā)生，適宜農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r廬山區(qū)具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)，一直是九江乃至江西的重要工業(yè)基地。區(qū)域公用設(shè)施狀況（1）交通該區(qū)域交通比較便利，距昌九高速公路荷花垅出入口約6公里，距九江火車站約3公里，距客運(yùn)碼頭約4公里。宗地條件（1）位置估價(jià)對(duì)象位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路。（5）容積率根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利原則。土地開發(fā)程度根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地不平整，本次評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。最有效使用原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)，土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等。變動(dòng)原則估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估土地價(jià)格。評(píng)估人員通過實(shí)地調(diào)查，認(rèn)真分析調(diào)查收集的有關(guān)資料，在確定上述估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合本次估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，決定采用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。②由于該建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，屬于該宗土地的最佳利用（最有效使用），且區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可以獲得較為準(zhǔn)確的交易數(shù)據(jù)，依據(jù)九江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可參照周邊類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格，故符合假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估要求，可選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。l 與待估宗地得交易類型相同。案例A：該地塊位于東至環(huán)湖路，南至環(huán)湖路，西至經(jīng)二路，北至緯四路, 土地使用權(quán)人為九江騰博置業(yè)有限公司。土地用途為商業(yè)用地、住宅用地，土地使用年限為商業(yè)用地使用年限40年、住宅用地使用年限為70年。比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：交易日期：確定地價(jià)指數(shù)修正（2）交易情況：是否為正常、公開、公平、自