【正文】 土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：贛新源 [2014]（估）字第120號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期： 二○一四年七月十七日土地估價(jià)報(bào)告第一部分　 摘 要一、評(píng)估項(xiàng)目名稱(chēng)九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估二、委托評(píng)估方單位名稱(chēng)：九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心地址：九江市十里大道740號(hào)聯(lián)系人：周女士電話：07928171822三、估價(jià)目的按照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年9月28日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）的要求，九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心特委托江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司對(duì)位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）進(jìn)行土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，為其出讓待估宗地土地使用權(quán)提供價(jià)格參考。四、估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日五、估價(jià)日期二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日六、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，待估宗地實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地不平整。根據(jù)根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），本次評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）。評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利用原則。本次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日，規(guī)劃利用條件下，于上述估價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、用途、建筑容積率、土地使用年限下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開(kāi)發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫(xiě)人民幣：貳仟捌佰零肆萬(wàn)零肆佰伍拾柒圓整。待估宗地估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》（表1）。八、土地估價(jià)師簽字姓 名 土地估價(jià)師證號(hào) 注冊(cè)編號(hào) 簽 名殷金火 2002360004李 斌 2002360047九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章）二○一四年七月十七日59 / 59表1 估 價(jià) 結(jié) 果 一 覽 表估價(jià)機(jī)構(gòu)：江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：贛新源（2014）（估）字第120號(hào) 估價(jià)基準(zhǔn)日：2014年7月16日 土地使用權(quán)處置方式：出讓 宗地位置規(guī)劃用途設(shè)定用途土地級(jí)別容積率估價(jià)基準(zhǔn)日實(shí)際開(kāi)發(fā)程度估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度設(shè)定土地使用權(quán)年限（年）土地面積（m2）單位地價(jià)（元/ m2）總地價(jià)(萬(wàn)元)九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路商住用地（商業(yè)80%，住宅20%）商住用地（商業(yè)80%，住宅20%）商業(yè)III級(jí)，住宅IV級(jí)宗地紅線外“五通”及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地不平整宗地紅線外“五通”及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整商業(yè)：40住宅：70（）“五通”指（通路、通電、通水、排水、通訊）一、土地估價(jià)結(jié)果的限定條件土地權(quán)利限制：估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家所有。根據(jù)《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)], 評(píng)估設(shè)定土地用途為商住用地, 評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地出讓法定最高使用年限40年，住宅用地出讓法定最高使用年限70年?，F(xiàn)九江市國(guó)土資源局廬山區(qū)分局?jǐn)M將待估宗地公開(kāi)出讓。經(jīng)估價(jià)人員咨詢(xún)九江市國(guó)土資源局廬山區(qū)分局，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，權(quán)屬狀況清楚，無(wú)糾紛?；A(chǔ)設(shè)施條件：設(shè)定宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。限制條件：本報(bào)告中評(píng)估價(jià)格是在滿(mǎn)足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，在設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度、用途、使用權(quán)取得方式、土地使用年限的土地使用權(quán)價(jià)格，如有改變，地價(jià)則需另作調(diào)整。影響土地價(jià)格的其它限定條件：改變估價(jià)目的、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地使用年限、土地開(kāi)發(fā)狀況等，或國(guó)家政策調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大變化、城市規(guī)劃等都將影響土地估價(jià)結(jié)果。二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)（1）估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（2）委托方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。（3）本報(bào)告是在價(jià)格定義限定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，如價(jià)格定義限定條件發(fā)生變化，土地評(píng)估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。（4）關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地出讓法定最高使用年限40年，住宅用地出讓法定最高使用年限70年。（5）未經(jīng)評(píng)估單位書(shū)面同意，本評(píng)估報(bào)告書(shū)的全部或任何一部分不得使用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。 估價(jià)機(jī)構(gòu)：（加蓋公章）二○一四年七月十七日第二部分 估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方單位名稱(chēng)：九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心地址：九江市十里大道740號(hào)聯(lián)系人：周女士電話：07928171822二、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路，宗地四至詳見(jiàn)《》。根據(jù)委托方提供的《》，形狀較不規(guī)則。根據(jù)《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，宗地容積率≤，建筑密度≤50%，綠地率≥30%。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），設(shè)定土地用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。待估宗地實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地不平整。三、估價(jià)對(duì)象概況土地位置狀況待估宗地位置、土地級(jí)別、用途、使用年限、面積、容積率、四至、土地使用權(quán)處置方式等詳見(jiàn)表2：表2 估價(jià)對(duì)象土地位置狀況表宗地位置土地級(jí)別估價(jià)設(shè)定用途設(shè)定土地使用年限評(píng)估面積（m2）容積率四 至土地使用權(quán)處置方式九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路商業(yè)III級(jí)，住宅IV級(jí)商業(yè)住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）商業(yè)40年住宅70年㎡≤詳見(jiàn)《》出讓土地權(quán)利狀況（1）估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家所有。（2）土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（3）根據(jù)委托方提供的資料，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，待估宗地權(quán)屬狀況清楚，無(wú)糾紛，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。土地使用狀況（1）土地利用現(xiàn)狀根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，估價(jià)對(duì)象紅線內(nèi)為待開(kāi)發(fā)的空地（2）土地規(guī)劃利用狀況根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，有關(guān)地塊控制指標(biāo)，現(xiàn)整理如下：①四址為：東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路；②土地面積：（）；③用地性質(zhì)：商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）④建筑密度：≤50%；⑤容積率：≤；⑥綠地率：≥30%；⑦建筑間距：符號(hào)規(guī)劃、消防的要求；⑧未盡事宜必須符號(hào)國(guó)家規(guī)范和《九江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)則》以及市政府的相關(guān)要求。四、影響地價(jià)的因素分析（一）一般因素分析影響地價(jià)的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。影響地價(jià)的一般因素較多，本報(bào)告僅分析對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素。城市資源狀況（1）地理位置九江市位于江西省北部，地處贛、鄂、湘、皖四省交界處的長(zhǎng)江中游南岸，地理坐標(biāo)為東經(jīng)113176。57′－116176。53′，北緯28176。47′－30176。06′。東毗上饒市波陽(yáng)縣、安徽省東至縣，南與南昌市的新建縣、安義縣及宜春市的靖安、奉新、銅鼓三縣相連，西與湖北省武穴市、黃梅縣及安徽省宿松、望江縣隔江相望。全境東西長(zhǎng)約270公里，南北寬約140公里。（2）自然條件①地形地貌九江市地貌較為復(fù)雜，地形變化大，整個(gè)地勢(shì)呈東西高、中間低、南部略高，向北逐漸緩慢傾斜，平均海拔32米，境內(nèi)山地、丘陵、平原、江湖皆備，中部鄱陽(yáng)湖平原，水網(wǎng)交錯(cuò)，西部為丘陵地區(qū)，層巒起伏，九嶺、幕阜兩大山脈蜿蜒而立于西部南北兩側(cè)，綿延聳翠，長(zhǎng)江自西北向東流過(guò)北境。②氣候、水文九江市地處中亞熱帶向北亞熱帶的過(guò)渡區(qū)，氣候條件比較優(yōu)越，具有氣候溫和，四季分明，熱量豐富，水量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)的特點(diǎn)?！?，年平均日照時(shí)數(shù)在1650小時(shí)—2100小時(shí)，年平均氣溫16℃—17℃，年無(wú)霜期為239天—266天，年均降雨量為1300毫米。九江地處鄱陽(yáng)湖平原，北有長(zhǎng)江，西有修河，中有博陽(yáng)河和長(zhǎng)河，江湖縱橫，水網(wǎng)稠密，地表水及地下水資源均十分充裕。（3）交通運(yùn)輸①鐵路九江是國(guó)家鐵路中長(zhǎng)期規(guī)劃的四大八向樞紐之一，京九,武九(至武漢),合九(至合肥)2008年7月通車(chē)的銅九(至銅陵),九景衢(至景德鎮(zhèn)、浙江衢州)以及規(guī)劃中的長(zhǎng)岳九（長(zhǎng)沙，岳陽(yáng)，九江）等六條線路在九江交匯。 城際高鐵：昌九城際高鐵，池九城際高鐵（池州至九江，規(guī)劃），2010年2月，鐵道部在九江召開(kāi)會(huì)議，正式確立了九江為大鐵路樞紐，至2020年以前，將有11條鐵路在九江交匯。②公路105(北京—珠海),316(福州—蘭州)國(guó)道。 九江—瑞昌—碼頭鎮(zhèn)的九碼快速通道已于2010年5月通車(chē)。 九江廬山機(jī)場(chǎng)，福銀高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速），九瑞高速（九江至瑞昌），大廣高速（武吉高速，途經(jīng)武寧，修水兩縣），永修至武寧高速（在建），彭澤至湖口高速（2010年9月16日通車(chē)），市內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)縣縣通高速,鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。③民航九江廬山機(jī)場(chǎng)將于近期啟動(dòng)擴(kuò)建工程，目前已開(kāi)通至北京市,上海市，廣州市，廈門(mén)市等航線。④水運(yùn)上通重慶,下達(dá)上海市并延伸海外,內(nèi)河航道里程762公里,共有各類(lèi)港口及專(zhuān)用碼頭144個(gè),年吞吐能力3000萬(wàn)噸,九江港是東西水運(yùn),南北水陸中轉(zhuǎn)的重要樞紐港, 九江港最高年客運(yùn)量500萬(wàn)人次，最高貨物吞吐量5000萬(wàn)噸,分別居長(zhǎng)江各港口的第二位和第四位。2009年上港集團(tuán)九江城西港建成開(kāi)港。港區(qū)一期規(guī)劃面積14平方公里總規(guī)劃51平方公里，建成后將成為九江沿江開(kāi)發(fā)的主陣地城市新區(qū)。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（1）房地產(chǎn)制度分析2012年12月底，國(guó)土部、住建部均強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，并要求繼續(xù)限購(gòu)。明年的調(diào)控仍將延續(xù)目前的態(tài)勢(shì)，“有保有壓”和“微調(diào)和收緊”并存。一是2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，大力改革，完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。二是實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，但是貨幣總量會(huì)略微寬松，預(yù)計(jì)將有3次降準(zhǔn)的過(guò)程。三是限購(gòu)、限貸等核心政策仍將繼續(xù)，鼓勵(lì)首次及改善性需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。四是繼續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)工作，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，調(diào)整房地產(chǎn)交易等稅收問(wèn)題。具體調(diào)控方向主要看房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果明年上半年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，則很有可能在下半年迎來(lái)政策加碼，面臨新一輪的調(diào)控。2013年2月26日國(guó)務(wù)院辦公廳公布樓市調(diào)控國(guó)五條細(xì)則：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理；加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，比起2012年的慘淡成交行情，2013年的樓市成交量