【文章內容簡介】 使用，“土地估價技術報告”僅供估價機構存檔和作為估價結果提交土地管理部門確認或備案時的附件。（5）在廬山區(qū)土地市場不發(fā)生重大變化的條件下，評估報告有效期自二○一四年七月十七日起至二○一五年一月十六日止半年內有效。（6）技術報告由江西新源洪城房地產土地評估有限公司負責解釋。（7）本報告必須完整使用（尤其是價格）方為有效，對僅使用本報告中的部分內容所導致的可能發(fā)生的損失，受托估價機構不承擔任何責任。需要特殊說明的事項（1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。（2）估價人員根據(jù)國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（3）委托方對所提供的資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。（4）本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。（5）關于土地使用年期的設定：設定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（6）未經評估單位書面同意，本評估報告書的全部或任何一部分不得使用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。資料來源（1）評估面積以委托方提供的《》為準。（2）評估對象主要技術經濟指標依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]及評估人員整理而得。（3）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、宗地實際開發(fā)程度等評估相關資料由估價人員實地調查而得。（4）土地交易案例資料由《中國土地市場網》查詢而得。第四部分 附 件附件一：估價對象現(xiàn)場照片；附件二：土地估價委托書；附件三：區(qū)域位置圖附件四：《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]；附件五：《》；附件六：土地估價機構營業(yè)執(zhí)照；附件七：土地評估中介機構注冊證書；附件八：土地評估中介機構2013年度年檢合格證明；附件九：土地估價師資格證書。（以上均為復印件）土地估價技術報告項目名稱：九江市廬山區(qū)土地儲備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權出讓價格評估受托估價單位：江西新源洪城房地產土地評估有限公司土地估價報告編號：贛新源[2014]（估）字第120號土地估價技術報告編號：贛新源[2014]（技）字第120號提交估價報告日期：二○一四年七月十七日關鍵詞：廬山區(qū)；江西新源洪城房地產土地評估有限公司；出讓價格；2014年．土地估價技術報告 第一部分 總 述一、評估項目名稱九江市廬山區(qū)土地儲備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權出讓價格評估二、委托評估方單位名稱：九江市廬山區(qū)土地儲備中心地址：九江市十里大道740號聯(lián)系人：周女士電話：07928171822三、受托評估單位單位名稱：江西新源洪城房地產土地評估有限公司單位地址：南昌市二七南路655號天御大廈1211室資質證號：A201136005負 責 人：殷金火聯(lián)系電話：（0791）86166688郵政編碼：330002四、估價目的按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（2007年9月28日中華人民共和國國土資源部令第39號）的要求九江市廬山區(qū)土地儲備中心特委托江西新源洪城房地產土地評估有限公司對位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）進行土地使用權出讓價格評估，為其出讓待估宗地土地使用權提供價格參考。五、估價依據(jù)（一）國家有關部門頒布的法律法規(guī)及相關文件《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號，2004年8月28日第十屆人大會第十一次會議、第二次修正）；《全國人民代表大會常委委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉》（中華人民共和國主席令第72號2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過）；《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）；《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》[1990年5月19日國務院令第55號]；《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（2007年9月28日 中華人民共和國國土資源部令第39號）。（二）地方有關部門頒布的法規(guī)及相關文件江西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（江西省第九屆人民代表大會常務委員會第十六次會議于2000年4月28日通過）；《江西省人民代表大會常務委員會關于修改〈江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例〉》（1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過）；江西省人民政府、原江西省土地管理局及有關部門頒布的有關政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件；（三）有關技術標準2002年7月1日實施的《土地估價報告規(guī)范格式（一般格式）》；中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）；中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 185072001）；中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 210102007，2007年8月10日）。（四）其他資料委托方提供的《土地估價委托書》；委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]；《》；估價方掌握的有關資料及估價人員實地勘查、調查所獲取的資料。六、估價基準日二○一四年七月十六日七、估價日期二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日八、地價定義根據(jù)委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場勘查，待估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。根據(jù)根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）和項目的具體要求，此次評估設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），本次評估設定用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）。評估設定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利用原則。本次評估的價格是指估價對象在評估基準日二○一四年七月十六日，規(guī)劃利用條件下，于上述估價設定的土地開發(fā)程度、用途、建筑容積率、土地使用年限下的土地使用權市場價格。九、估價結果估價人員對待估宗地進行了現(xiàn)場查勘，并對各種有關信息進行了收集、整理和分析，綜合考慮當?shù)氐禺a市場，社會經濟發(fā)展等因素對地價的影響，綜合評定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價基準日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開發(fā)程度為地價定義條件下的土地使用權市場價格為：土地面積：（）單位地價：（）樓面地價：593元/平方米總 地 價：（保留四位小數(shù)）大寫人民幣：貳仟捌佰零肆萬零肆佰伍拾柒圓整。十、需要特殊說明的事項特殊說明的事項（1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。（2）估價人員根據(jù)國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（3）委托方對所提供的資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。（4）本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。（5）關于土地使用年期的設定：評估設定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（6）未經評估單位書面同意，本評估報告書的全部或任何一部分不得使用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。資料來源（1）評估對象土地面積以委托方提供的《》為準。（2）評估對象主要技術經濟指標依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]及評估人員整理而得。（3）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、宗地實際開發(fā)程度等評估相關資料由估價人員實地調查而得。（4）土地交易案例資料由《中國土地市場網》查詢而得。十一、土地估價師簽名姓 名 土地估價師證號 注冊編號 簽 名殷金火 2002360004李 斌 2002360047十二、土地估價機構估價機構負責人簽字： （機構公章） 二○一四年七月十七日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、土地估價對象概況土地位置狀況待估宗地位置、土地級別、用途、使用年限、面積、容積率、四至、土地使用權處置方式等詳見表3：表3 估價對象土地位置狀況表宗地位置土地級別估價設定用途設定土地使用年限評估面積（m2）容積率四 至土地使用權處置方式九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路商業(yè)III級，住宅IV級商業(yè)住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）商業(yè)40年住宅70年㎡≤詳見《》出讓土地權利狀況（1）估價對象的土地所有權屬國家所有。（2）土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（3）根據(jù)委托方提供的資料，至估價基準日2014年7月16日，待估宗地權屬狀況清楚，無糾紛，未設定他項權利。土地使用狀況（1）土地利用現(xiàn)狀根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查，至估價基準日2014年7月16日，估價對象紅線內為待開發(fā)的空地（2）土地規(guī)劃利用狀況根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，有關地塊控制指標，現(xiàn)整理如下：①四址為：東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路；②土地面積：（）；③用地性質：商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）④建筑密度：≤50%；⑤容積率：≤；⑥綠地率：≥30%；⑦建筑間距：符號規(guī)劃、消防的要求；⑧未盡事宜必須符號國家規(guī)范和《九江市城市規(guī)劃管理技術規(guī)則》以及市政府的相關要求。（一）一般因素分析影響地價的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等，包括城市經濟發(fā)展水平、產業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。影響地價的一般因素較多，本報告僅分析對估價對象地價產生影響的一般因素。城市資源狀況（1）地理位置九江市位于江西省北部，地處贛、鄂、湘、皖四省交界處的長江中游南岸，地理坐標為東經113176。57′－116176。53′，北緯28176。47′－30176。06′。東毗上饒市波陽縣、安徽省東至縣，南與南昌市的新建縣、安義縣及宜春市的靖安、奉新、銅鼓三縣相連，西與湖北省武穴市、黃梅縣及安徽省宿松、望江縣隔江相望。全境東西長約270公里，南北寬約140公里。（2）自然條件①地形地貌九江市地貌較為復雜，地形變化大，整個地勢呈東西高、中間低、南部略高，向北逐漸緩慢傾斜，平均海拔32米，境內山地、丘陵、平原、江湖皆備，中部鄱陽湖平原，水網交錯，西部為丘陵地區(qū)，層巒起伏，九嶺、幕阜兩大山脈蜿蜒而立于西部南北兩側，綿延聳翠，長江自西北向東流過北境。②氣候、水文九江市地處中亞熱帶向北亞熱帶的過渡區(qū)，氣候條件比較優(yōu)越，具有氣候溫和，四季分明，熱量豐富，水量充沛，無霜期長的特點。—，年平均日照時數(shù)在1650小時—2100小時，年平均氣溫16℃—17℃，年無霜期為239天—266天，年均降雨量為1300毫米。九江地處鄱陽湖平原，北有長江，西有修河，中有博陽河和長河，江湖縱橫，水網稠密，地表水及地下水資源均十分充裕。（3）交通運輸①鐵路九江是國家鐵路中長期規(guī)劃的四大八向樞紐之一，京九,武九(至武漢),合九(至合肥)2008年7月通車的銅九(至銅陵),九景衢(至景德鎮(zhèn)、浙江衢州)以及規(guī)劃中的長岳九（長沙，岳陽，九江）等六條線路在九江交匯。 城際高鐵：昌九城際高鐵，池九城際高鐵（池州至九江，規(guī)劃），2010年2月，鐵道部在九江召開會議，正式確立了九江為大鐵路樞紐，至2020年以前，將有11條鐵路在九江交匯。②公路105(北京—珠海),316(福州—蘭州)國道。 九江—瑞昌—碼頭鎮(zhèn)的九碼快速通道已于2010年5月通車。 九江廬山機場，福銀高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速），九瑞高速（九江至瑞昌），大廣高速（武吉高速，途經武寧，修水兩縣），永修至武寧高速（在建），彭澤至湖口高速（2010年9月16日通車），市內已基本實現(xiàn)縣縣通高速,鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。③民航九江廬山機場將于近