【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交土地管理部門(mén)確認(rèn)或備案時(shí)的附件。（5）在廬山區(qū)土地市場(chǎng)不發(fā)生重大變化的條件下，評(píng)估報(bào)告有效期自二○一四年七月十七日起至二○一五年一月十六日止半年內(nèi)有效。（6）技術(shù)報(bào)告由江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。（7）本報(bào)告必須完整使用（尤其是價(jià)格）方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能發(fā)生的損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。（2）估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（3）委托方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。（4）本報(bào)告是在價(jià)格定義限定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，如價(jià)格定義限定條件發(fā)生變化，土地評(píng)估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。（5）關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（6）未經(jīng)評(píng)估單位書(shū)面同意，本評(píng)估報(bào)告書(shū)的全部或任何一部分不得使用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。資料來(lái)源（1）評(píng)估面積以委托方提供的《》為準(zhǔn)。（2）評(píng)估對(duì)象主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]及評(píng)估人員整理而得。（3）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。（4）土地交易案例資料由《中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)》查詢(xún)而得。第四部分 附 件附件一：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片；附件二：土地估價(jià)委托書(shū)；附件三：區(qū)域位置圖附件四：《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]；附件五：《》；附件六：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；附件七：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書(shū)；附件八：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)2013年度年檢合格證明；附件九：土地估價(jià)師資格證書(shū)。（以上均為復(fù)印件）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：贛新源[2014]（估）字第120號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：贛新源[2014]（技）字第120號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二○一四年七月十七日關(guān)鍵詞：廬山區(qū)；江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司；出讓價(jià)格；2014年．土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總 述一、評(píng)估項(xiàng)目名稱(chēng)九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估二、委托評(píng)估方單位名稱(chēng)：九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心地址：九江市十里大道740號(hào)聯(lián)系人：周女士電話(huà)：07928171822三、受托評(píng)估單位單位名稱(chēng)：江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司單位地址：南昌市二七南路655號(hào)天御大廈1211室資質(zhì)證號(hào)：A201136005負(fù) 責(zé) 人：殷金火聯(lián)系電話(huà)：（0791）86166688郵政編碼：330002四、估價(jià)目的按照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年9月28日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）的要求九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心特委托江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司對(duì)位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）進(jìn)行土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，為其出讓待估宗地土地使用權(quán)提供價(jià)格參考。五、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)，2004年8月28日第十屆人大會(huì)第十一次會(huì)議、第二次修正）；《全國(guó)人民代表大會(huì)常委委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）；《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》[1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)]；《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年9月28日 中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）。（二）地方有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)及相關(guān)文件江西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法（江西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于2000年4月28日通過(guò)）；《江西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例〉》（1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議通過(guò)）；江西省人民政府、原江西省土地管理局及有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2002年7月1日實(shí)施的《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（一般格式）》；中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）；中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 185072001）；中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T 210102007，2007年8月10日）。（四）其他資料委托方提供的《土地估價(jià)委托書(shū)》；委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]；《》；估價(jià)方掌握的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料。六、估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日七、估價(jià)日期二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日八、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，待估宗地實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線(xiàn)外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整。根據(jù)根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線(xiàn)外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整。待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），本次評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）。評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利用原則。本次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日，規(guī)劃利用條件下，于上述估價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、用途、建筑容積率、土地使用年限下的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開(kāi)發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫(xiě)人民幣：貳仟捌佰零肆萬(wàn)零肆佰伍拾柒圓整。十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。（2）估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（3）委托方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。（4）本報(bào)告是在價(jià)格定義限定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，如價(jià)格定義限定條件發(fā)生變化，土地評(píng)估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。（5）關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（6）未經(jīng)評(píng)估單位書(shū)面同意，本評(píng)估報(bào)告書(shū)的全部或任何一部分不得使用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。資料來(lái)源（1）評(píng)估對(duì)象土地面積以委托方提供的《》為準(zhǔn)。（2）評(píng)估對(duì)象主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]及評(píng)估人員整理而得。（3）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。（4）土地交易案例資料由《中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)》查詢(xún)而得。十一、土地估價(jià)師簽名姓 名 土地估價(jià)師證號(hào) 注冊(cè)編號(hào) 簽 名殷金火 2002360004李 斌 2002360047十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章） 二○一四年七月十七日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、土地估價(jià)對(duì)象概況土地位置狀況待估宗地位置、土地級(jí)別、用途、使用年限、面積、容積率、四至、土地使用權(quán)處置方式等詳見(jiàn)表3：表3 估價(jià)對(duì)象土地位置狀況表宗地位置土地級(jí)別估價(jià)設(shè)定用途設(shè)定土地使用年限評(píng)估面積（m2）容積率四 至土地使用權(quán)處置方式九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路商業(yè)III級(jí)，住宅IV級(jí)商業(yè)住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）商業(yè)40年住宅70年㎡≤詳見(jiàn)《》出讓土地權(quán)利狀況（1）估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家所有。（2）土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（3）根據(jù)委托方提供的資料，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，待估宗地權(quán)屬狀況清楚，無(wú)糾紛，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。土地使用狀況（1）土地利用現(xiàn)狀根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，估價(jià)對(duì)象紅線(xiàn)內(nèi)為待開(kāi)發(fā)的空地（2）土地規(guī)劃利用狀況根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，有關(guān)地塊控制指標(biāo)，現(xiàn)整理如下：①四址為：東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路；②土地面積：（）；③用地性質(zhì)：商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）④建筑密度：≤50%；⑤容積率：≤；⑥綠地率：≥30%；⑦建筑間距：符號(hào)規(guī)劃、消防的要求；⑧未盡事宜必須符號(hào)國(guó)家規(guī)范和《九江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)則》以及市政府的相關(guān)要求。（一）一般因素分析影響地價(jià)的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。影響地價(jià)的一般因素較多，本報(bào)告僅分析對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素。城市資源狀況（1）地理位置九江市位于江西省北部，地處贛、鄂、湘、皖四省交界處的長(zhǎng)江中游南岸，地理坐標(biāo)為東經(jīng)113176。57′－116176。53′，北緯28176。47′－30176。06′。東毗上饒市波陽(yáng)縣、安徽省東至縣，南與南昌市的新建縣、安義縣及宜春市的靖安、奉新、銅鼓三縣相連，西與湖北省武穴市、黃梅縣及安徽省宿松、望江縣隔江相望。全境東西長(zhǎng)約270公里，南北寬約140公里。（2）自然條件①地形地貌九江市地貌較為復(fù)雜，地形變化大，整個(gè)地勢(shì)呈東西高、中間低、南部略高，向北逐漸緩慢傾斜，平均海拔32米，境內(nèi)山地、丘陵、平原、江湖皆備，中部鄱陽(yáng)湖平原，水網(wǎng)交錯(cuò)，西部為丘陵地區(qū)，層巒起伏，九嶺、幕阜兩大山脈蜿蜒而立于西部南北兩側(cè)，綿延聳翠，長(zhǎng)江自西北向東流過(guò)北境。②氣候、水文九江市地處中亞熱帶向北亞熱帶的過(guò)渡區(qū)，氣候條件比較優(yōu)越，具有氣候溫和，四季分明，熱量豐富，水量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)的特點(diǎn)?！?，年平均日照時(shí)數(shù)在1650小時(shí)—2100小時(shí)，年平均氣溫16℃—17℃，年無(wú)霜期為239天—266天，年均降雨量為1300毫米。九江地處鄱陽(yáng)湖平原，北有長(zhǎng)江，西有修河，中有博陽(yáng)河和長(zhǎng)河，江湖縱橫，水網(wǎng)稠密，地表水及地下水資源均十分充裕。（3）交通運(yùn)輸①鐵路九江是國(guó)家鐵路中長(zhǎng)期規(guī)劃的四大八向樞紐之一，京九,武九(至武漢),合九(至合肥)2008年7月通車(chē)的銅九(至銅陵),九景衢(至景德鎮(zhèn)、浙江衢州)以及規(guī)劃中的長(zhǎng)岳九（長(zhǎng)沙，岳陽(yáng)，九江）等六條線(xiàn)路在九江交匯。 城際高鐵：昌九城際高鐵，池九城際高鐵（池州至九江，規(guī)劃），2010年2月，鐵道部在九江召開(kāi)會(huì)議，正式確立了九江為大鐵路樞紐，至2020年以前，將有11條鐵路在九江交匯。②公路105(北京—珠海),316(福州—蘭州)國(guó)道。 九江—瑞昌—碼頭鎮(zhèn)的九碼快速通道已于2010年5月通車(chē)。 九江廬山機(jī)場(chǎng)，福銀高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速），九瑞高速（九江至瑞昌），大廣高速（武吉高速，途經(jīng)武寧，修水兩縣），永修至武寧高速（在建），彭澤至湖口高速（2010年9月16日通車(chē)），市內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)縣縣通高速,鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。③民航九江廬山機(jī)場(chǎng)將于近