【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 范圍。如德國(guó)民法第905條規(guī)定“土地所有人不得禁止于其毫無利益之高處及深處所為之干涉”。瑞士民法第667條規(guī)定“土地所有權(quán)惟就其行使有利益之限度，及于土地之上下”。我國(guó)臺(tái)灣民法第773條規(guī)定“土地所有權(quán)除法令有限制外，于其行使有利益之范圍內(nèi)，及于土地之上下。如他人之干涉無礙其所有權(quán)之行使者，不得排除之”〖注：參見史尚寬著：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第86頁(yè)〗。我國(guó)學(xué)者提出的物權(quán)法草案也規(guī)定“土地所有權(quán)除法律有限制外，于其行使有利益的范圍內(nèi)，及于土地之上下。如他人的干涉無礙其所有權(quán)之行使，不得予以排除”〖注：參見梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年出版，第272頁(yè)〗?！　∥覈?guó)土地分別為國(guó)家所有和集體所有。國(guó)家行使土地所有權(quán)的范圍以國(guó)家利益為重。國(guó)家在出讓土地使用權(quán)時(shí)并未將土地所有權(quán)可行使的范圍全部轉(zhuǎn)移給受讓人，故土地所有權(quán)的范圍和土地使用權(quán)的范圍并不相同。因用于出讓的土地使用權(quán)均有指定的用途，無論是開發(fā)住宅、修建工廠或商用樓宇，其樓層高度及地基深度均有預(yù)見，所以，出讓土地使用權(quán)的權(quán)利范圍，應(yīng)是與其規(guī)定用途一致的地表、地下和上空?！　≈档米⒁獾氖?，礦產(chǎn)、水流、森林、野生動(dòng)物等自然資源，以及古文化遺址、古墓葬等文物均屬國(guó)家所有，不論其是在出讓土地使用權(quán)的權(quán)利范圍，還是在集體土地所有權(quán)的權(quán)屬范圍，均只能由國(guó)家行使排他的所有權(quán)利?！　‰S著科技的發(fā)展，地上一定高度和地下一定深度的水平空間均有開發(fā)利用的價(jià)值，如在地上建設(shè)高架鐵路或在地下縛設(shè)通信管線。由于有關(guān)空間權(quán)的行使不影響土地使用權(quán)受讓人在其權(quán)利范圍內(nèi)對(duì)土地的開發(fā)和收益，國(guó)家還可將該空間權(quán)另行出讓或出租，以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的充分利用。　　三、宗地之用途　　用途條款是出讓合同中最重要的條款之一，因?yàn)樽诘氐挠猛静粌H決定受讓人行使土地使用權(quán)的范圍，還決定地價(jià)之多寡和出讓年限之長(zhǎng)短。　　《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地使用權(quán)之用途列有五種：居住用地，工業(yè)用地，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，以及綜合或者其他用地。土地的用途不同，用地人的需要也就不同，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的占用、消耗和再生產(chǎn)的方式也各有差異，用地人所應(yīng)付出的代價(jià)及其享有權(quán)利的年限也因之互有分別，所以說，土地用途的改變實(shí)際上是出讓合同的重大變更?！　∷?、宗地之出讓年限　　宗地之出讓年限是土地使用權(quán)受讓人行使土地使用權(quán)的期限。該期限與土地的用途密切相關(guān)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地使用權(quán)的最高年限的規(guī)定是：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年?！　∧晗迯氖茏屓藢?shí)際取得土地使用權(quán)權(quán)屬證明之日起算。權(quán)屬證明可以是國(guó)有土地使用證，也可以是建設(shè)用地批準(zhǔn)書等臨時(shí)權(quán)證?！　⊥恋厥褂脵?quán)期滿以后怎么辦？上述《暫行條例》規(guī)定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。僅從字面上看，此規(guī)定頗有利用公共權(quán)力巧取豪奪的架勢(shì)，故難免在學(xué)術(shù)界議論紛紛?！　∮袑W(xué)者認(rèn)為該規(guī)定與民法上所有權(quán)的一般原則相沖突。地上建筑物和其他附著物是土地使用人投資的結(jié)果，是一種不同于土地使用權(quán)的獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，該財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣受法律保護(hù)，并以永久存續(xù)為其本質(zhì)。土地使用權(quán)期滿，國(guó)家可以無償收回土地使用權(quán)，但不能以行政命令強(qiáng)制無償取得建筑物和其他附著物的所有權(quán)。此規(guī)定還有違民法中的平等、自愿原則。國(guó)家在出讓關(guān)系中是民事主體，其地位與受讓人在法律上的地位是平等的，不能因?yàn)閲?guó)家有行政管理職能就可以在民事法律關(guān)系中剝奪他人財(cái)產(chǎn)〖注：參見王寧：“土地使用權(quán)期滿地上建筑物歸屬的民法調(diào)整”，《當(dāng)代法學(xué)》1999年第3期，第61頁(yè)〗?！　榇?，學(xué)者們提出有償取得原則，認(rèn)為國(guó)家在土地使用權(quán)期滿時(shí)收回土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物和附著物予以補(bǔ)償，這樣既能體現(xiàn)憲法、民法對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)，又能反映民事法律關(guān)系中的公平原則〖注：參見羅歡平：“土地使用權(quán)使用期滿后地上物應(yīng)如何處理？”，《經(jīng)濟(jì)與法》1999年1月，第38－39頁(yè)〗?！　〈朔N傾向在有關(guān)物權(quán)法草案建議稿中得到支持。比如關(guān)于地上物補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的立法建議是：基地使用權(quán)期限屆滿，基地使用權(quán)人不取回其建筑及其他附著物時(shí)，可請(qǐng)求土地所有人補(bǔ)償〖注：參見梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年出版，第501頁(yè)〗?！　×硗猓鳛榱硪环N救濟(jì)方式，有關(guān)立法建議還規(guī)定有延期請(qǐng)求權(quán)以平衡各方利益：“國(guó)有土地使用權(quán)期滿，土地使用人可以申請(qǐng)續(xù)展。當(dāng)事人申請(qǐng)續(xù)展的，應(yīng)當(dāng)在期滿前一年內(nèi)提出申請(qǐng)，出讓方非有正當(dāng)理由，不得拒絕土地使用權(quán)人的續(xù)展申請(qǐng)，但合同另有規(guī)定的除外”〖注：參見王利明主編：《中國(guó)物權(quán)法草稿建議稿及說明》，中國(guó)法制出版社2001年出版，第65頁(yè)〗，以及“基地使用權(quán)人可在期限屆滿前一年，提出續(xù)期請(qǐng)求。土地所有人非有正當(dāng)理由不得拒絕”，“土地所有人可請(qǐng)求基地使用權(quán)人在其建筑物及其他附著物可使用期內(nèi)，延長(zhǎng)基地使用權(quán)的期限。基地使用權(quán)人拒絕延長(zhǎng)的，不得請(qǐng)求土地所有人補(bǔ)償”〖注：參見梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年出版，第501頁(yè)〗?！　∥濉⒆诘厥褂脳l件　　宗地使用條件是對(duì)受讓人行使土地使用權(quán)的具體要求。這些要求，一般由規(guī)劃、城建和市政各部門根據(jù)各地塊的實(shí)際情況確定，然后作為對(duì)受讓人有法律拘束力的條款，反映在國(guó)土部門與受讓人所簽出讓合同中。關(guān)于宗地使用條件的規(guī)定，可以是出讓合同的條款，也可以是出讓合同的附件或補(bǔ)充合同，其主要內(nèi)容有：　　界樁定點(diǎn)此項(xiàng)規(guī)定要求出讓方和受讓方在出讓合同簽訂后一定期間內(nèi)依照宗地圖界址點(diǎn)所示的座標(biāo)，實(shí)地驗(yàn)明各界址點(diǎn)界樁，然后交受讓方保護(hù)，以免遭受破壞和移動(dòng)?！　⊥恋乩靡笾饕?guī)定主體建筑物和附屬建筑物的性質(zhì)，建筑容積率，建筑密度，建筑限高，綠化比率，公益工程以及工程設(shè)計(jì)圖線的審批和備案要求?！　〕鞘薪ㄔO(shè)管理要求此項(xiàng)