【文章內(nèi)容簡介】 范圍。如德國民法第905條規(guī)定“土地所有人不得禁止于其毫無利益之高處及深處所為之干涉”。瑞士民法第667條規(guī)定“土地所有權惟就其行使有利益之限度，及于土地之上下”。我國臺灣民法第773條規(guī)定“土地所有權除法令有限制外，于其行使有利益之范圍內(nèi)，及于土地之上下。如他人之干涉無礙其所有權之行使者，不得排除之”〖注：參見史尚寬著：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第86頁〗。我國學者提出的物權法草案也規(guī)定“土地所有權除法律有限制外，于其行使有利益的范圍內(nèi)，及于土地之上下。如他人的干涉無礙其所有權之行使，不得予以排除”〖注：參見梁慧星主編：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2001年出版，第272頁〗?！　∥覈恋胤謩e為國家所有和集體所有。國家行使土地所有權的范圍以國家利益為重。國家在出讓土地使用權時并未將土地所有權可行使的范圍全部轉移給受讓人，故土地所有權的范圍和土地使用權的范圍并不相同。因用于出讓的土地使用權均有指定的用途，無論是開發(fā)住宅、修建工廠或商用樓宇，其樓層高度及地基深度均有預見，所以，出讓土地使用權的權利范圍，應是與其規(guī)定用途一致的地表、地下和上空?！　≈档米⒁獾氖?，礦產(chǎn)、水流、森林、野生動物等自然資源，以及古文化遺址、古墓葬等文物均屬國家所有，不論其是在出讓土地使用權的權利范圍，還是在集體土地所有權的權屬范圍，均只能由國家行使排他的所有權利。　　隨著科技的發(fā)展，地上一定高度和地下一定深度的水平空間均有開發(fā)利用的價值，如在地上建設高架鐵路或在地下縛設通信管線。由于有關空間權的行使不影響土地使用權受讓人在其權利范圍內(nèi)對土地的開發(fā)和收益，國家還可將該空間權另行出讓或出租，以實現(xiàn)對土地資源的充分利用?！　∪⒆诘刂猛尽　∮猛緱l款是出讓合同中最重要的條款之一，因為宗地的用途不僅決定受讓人行使土地使用權的范圍，還決定地價之多寡和出讓年限之長短?！　　冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地使用權之用途列有五種：居住用地，工業(yè)用地，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，以及綜合或者其他用地。土地的用途不同，用地人的需要也就不同，對社會經(jīng)濟資源的占用、消耗和再生產(chǎn)的方式也各有差異，用地人所應付出的代價及其享有權利的年限也因之互有分別，所以說，土地用途的改變實際上是出讓合同的重大變更?！　∷?、宗地之出讓年限　　宗地之出讓年限是土地使用權受讓人行使土地使用權的期限。該期限與土地的用途密切相關。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地使用權的最高年限的規(guī)定是：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年?！　∧晗迯氖茏屓藢嶋H取得土地使用權權屬證明之日起算。權屬證明可以是國有土地使用證，也可以是建設用地批準書等臨時權證。　　土地使用權期滿以后怎么辦？上述《暫行條例》規(guī)定土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其附著物所有權由國家無償取得。僅從字面上看，此規(guī)定頗有利用公共權力巧取豪奪的架勢，故難免在學術界議論紛紛?！　∮袑W者認為該規(guī)定與民法上所有權的一般原則相沖突。地上建筑物和其他附著物是土地使用人投資的結果，是一種不同于土地使用權的獨立的財產(chǎn)權，該財產(chǎn)權同樣受法律保護，并以永久存續(xù)為其本質。土地使用權期滿，國家可以無償收回土地使用權，但不能以行政命令強制無償取得建筑物和其他附著物的所有權。此規(guī)定還有違民法中的平等、自愿原則。國家在出讓關系中是民事主體，其地位與受讓人在法律上的地位是平等的，不能因為國家有行政管理職能就可以在民事法律關系中剝奪他人財產(chǎn)〖注：參見王寧：“土地使用權期滿地上建筑物歸屬的民法調整”，《當代法學》1999年第3期，第61頁〗。　　為此，學者們提出有償取得原則，認為國家在土地使用權期滿時收回土地使用權，應當對地上建筑物和附著物予以補償，這樣既能體現(xiàn)憲法、民法對財產(chǎn)所有權的保護，又能反映民事法律關系中的公平原則〖注：參見羅歡平：“土地使用權使用期滿后地上物應如何處理？”，《經(jīng)濟與法》1999年1月，第38－39頁〗?！　〈朔N傾向在有關物權法草案建議稿中得到支持。比如關于地上物補償請求權的立法建議是：基地使用權期限屆滿，基地使用權人不取回其建筑及其他附著物時，可請求土地所有人補償〖注：參見梁慧星主編：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2001年出版，第501頁〗?！　×硗?，作為另一種救濟方式，有關立法建議還規(guī)定有延期請求權以平衡各方利益：“國有土地使用權期滿，土地使用人可以申請續(xù)展。當事人申請續(xù)展的，應當在期滿前一年內(nèi)提出申請，出讓方非有正當理由，不得拒絕土地使用權人的續(xù)展申請，但合同另有規(guī)定的除外”〖注：參見王利明主編：《中國物權法草稿建議稿及說明》，中國法制出版社2001年出版，第65頁〗，以及“基地使用權人可在期限屆滿前一年，提出續(xù)期請求。土地所有人非有正當理由不得拒絕”，“土地所有人可請求基地使用權人在其建筑物及其他附著物可使用期內(nèi)，延長基地使用權的期限?；厥褂脵嗳司芙^延長的，不得請求土地所有人補償”〖注：參見梁慧星主編：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2001年出版，第501頁〗?！　∥濉⒆诘厥褂脳l件　　宗地使用條件是對受讓人行使土地使用權的具體要求。這些要求，一般由規(guī)劃、城建和市政各部門根據(jù)各地塊的實際情況確定，然后作為對受讓人有法律拘束力的條款，反映在國土部門與受讓人所簽出讓合同中。關于宗地使用條件的規(guī)定，可以是出讓合同的條款，也可以是出讓合同的附件或補充合同，其主要內(nèi)容有：　　界樁定點此項規(guī)定要求出讓方和受讓方在出讓合同簽訂后一定期間內(nèi)依照宗地圖界址點所示的座標，實地驗明各界址點界樁，然后交受讓方保護，以免遭受破壞和移動?！　⊥恋乩靡笾饕?guī)定主體建筑物和附屬建筑物的性質，建筑容積率，建筑密度，建筑限高，綠化比率，公益工程以及工程設計圖線的審批和備案要求?！　〕鞘薪ㄔO管理要求此項