【正文】 猛漲態(tài)勢(shì)著實(shí)來(lái)得太突然。陽(yáng)春3月成交量比2月直增137%。隨后，2013年紅五月與“銀十”也以較大的優(yōu)勢(shì)成為12月當(dāng)中的兩個(gè)高峰，創(chuàng)下1291396套的高成交量。2013旺季新房銷售可觀，淡季也呈現(xiàn)出一爭(zhēng)高下的士氣，8月全市成交量仍然居高不下，打破了2013年傳統(tǒng)淡季的銷售境況。從2013年全年的整體情況來(lái)看，年后以來(lái)，全市成交量不僅出現(xiàn)升高的現(xiàn)象，而且每月成交量走勢(shì)也非常平穩(wěn)。2013年，九江全市成交均價(jià)整體平穩(wěn)。全年出現(xiàn)了三個(gè)波動(dòng)時(shí)期：12月，全市新房成交均價(jià)較低，在5000線以下。從3月份開(kāi)始，全市新商品房成交均價(jià)微微上揚(yáng)；全市成交均價(jià)的低點(diǎn)還出現(xiàn)在5月前后以及10月前后，由于促銷旺季的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商以較低的價(jià)格換來(lái)了可觀的成交量。除促銷原因以外，實(shí)際上九江商品房?jī)r(jià)格在4—6月是比較實(shí)惠的，2013下半年，眾多樓盤(pán)的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了或多或少的提升，直到年末，全市成交均價(jià)的波動(dòng)一直不大。2013年上半年九江市商品房成交量統(tǒng)計(jì)表2013年上半年九江新商品房成交面積、金額、均價(jià)統(tǒng)計(jì)詳情表城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)未來(lái)九江市域城鎮(zhèn)將按中心城市，衛(wèi)星城（次中心城市），縣域中心鎮(zhèn)（中心城鎮(zhèn)）、縣域片區(qū)中心鎮(zhèn)（重點(diǎn)城鎮(zhèn)）、一般城鎮(zhèn)五級(jí)結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃；九江市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)布局：以九江市中心城區(qū)為中心，以瑞昌市、九江市、星子縣、湖口縣組成的中北部經(jīng)濟(jì)區(qū)為依托形成核心區(qū)，通過(guò)京九鐵路、昌九高速路——合九銅九武九鐵路，九景高速路，九瑞路為“T”字主軸形成城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。同時(shí)應(yīng)先強(qiáng)化沿昌九線的城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此為基礎(chǔ)，向西、向東、向南沿主軸有序推進(jìn)。未來(lái)大九江的空間布局為雙環(huán)內(nèi)聚外擴(kuò)式的組團(tuán)結(jié)構(gòu)，即圍繞廬山形成環(huán)廬山線、圍繞賽城湖八里湖形成環(huán)湖線，兩環(huán)在沙河至十里地區(qū)相交，兩環(huán)容納了大九江市主要的城市發(fā)展組團(tuán)，以山、湖為城市發(fā)展的綠心，形成環(huán)式內(nèi)聚并向外輻射的大九江城市框架。在環(huán)上的各城市組團(tuán)間，以水體、山體、楔形綠帶作為分隔，形成舒展的可持續(xù)發(fā)展的城市空間格局和自然開(kāi)敞空間系統(tǒng)。 九江市委市政府提出“加快城市建設(shè)步伐，拉大城市框架，實(shí)現(xiàn)從甘棠湖、南湖時(shí)代走向八里湖時(shí)代”的部署，同時(shí)將瑞昌、湖口、星子和九江縣納入“大九江”城市發(fā)展格局，未來(lái)“大九江”城區(qū)面積將達(dá)到1000多平方公里。社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，%。，%；，%；，%。人均生產(chǎn)總值33500元，%。：：。，%。其中，%。%。，%，%。%，%，%。%，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格與上年持平，%。（二）區(qū)域因素分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的區(qū)域因素主要指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間的區(qū)域位置、距商業(yè)中心距離、商業(yè)繁華程度、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、公用設(shè)施狀況、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模等因素。本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格產(chǎn)生影響的區(qū)域因素進(jìn)行分析。區(qū)域概況廬山區(qū)位于江西省北部，長(zhǎng)江中下游南岸，地理位置優(yōu)越，得天獨(dú)厚，屬九江市市轄，素有“京九重鎮(zhèn)、鄱湖明珠”之稱，設(shè)7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)2街道，總面積548平方公里，區(qū)內(nèi)人口24萬(wàn)。東臨我國(guó)最大淡水湖鄱陽(yáng)湖，北襟黃金水道長(zhǎng)江相望鄂皖，西接昌九工業(yè)走廊，南依旅游勝地廬山，在地質(zhì)史上經(jīng)歷巖漿侵襲，冰川活躍，因而地貌千姿百態(tài)，集雄奇秀麗于群山峻嶺之間。本區(qū)地處中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)渡的濕潤(rùn)氣候區(qū)，光照充足，氣候溫和，四季分明，氣候?yàn)?zāi)害很少發(fā)生，適宜農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2013年，總量再上新臺(tái)階，％，增速快于全省、全市。，%；，%；，%。︰︰。產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r廬山區(qū)具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)，一直是九江乃至江西的重要工業(yè)基地。區(qū)域內(nèi)集中了國(guó)家部委、省市大中型企業(yè)40余家，通過(guò)資產(chǎn)重組，挖潛改造，正煥發(fā)出新的生機(jī)和活力。金源恒生化纖、清華同方、巨石化建已經(jīng)列入九江市八大工業(yè)航母之中，輻射帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，全區(qū)現(xiàn)已初步建成玻纖、化纖、石化、機(jī)械制造四大支柱工業(yè)產(chǎn)業(yè)，并集聚了相關(guān)配套產(chǎn)品的生產(chǎn)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)工人和技術(shù)力量。近年來(lái)，廬山區(qū)把做大做強(qiáng)工業(yè)企業(yè)擺在了十分重要的位置，全力推進(jìn)打造現(xiàn)代制造業(yè)重要基地的核心戰(zhàn)略初見(jiàn)成效，日本大金、新加坡賽得利、杭州諾貝爾、江蘇新華發(fā)等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶廬山區(qū)，廬山區(qū)正在成為國(guó)際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的承接熱地。區(qū)域公用設(shè)施狀況（1）交通該區(qū)域交通比較便利，距昌九高速公路荷花垅出入口約6公里，距九江火車站約3公里，距客運(yùn)碼頭約4公里。（2）供電區(qū)域內(nèi)供電來(lái)源于九江市電力公司，屬華中電網(wǎng)。（3）通訊區(qū)域內(nèi)為市政通訊網(wǎng)（中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通）覆蓋范圍。（三）個(gè)別因素分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地自身?xiàng)l件、宗地所在區(qū)域中的位置、宗地臨街狀況等，本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格產(chǎn)生影響的個(gè)別因素進(jìn)行分析。 宗地條件（1）位置估價(jià)對(duì)象位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路。宗地四至詳見(jiàn)《》。（2）土地面積根據(jù)委托方提供的《》，（），（）。（3）形狀根據(jù)委托方提供的《》及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，該待估宗形狀規(guī)則，（4）臨路狀況待估宗地西面臨迎賓大道，路寬為10米，水泥路面，為交通型主干道。（5）容積率根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利原則。（6）土地用途待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），本次評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）。（7）使用年限評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定最高出讓使用年限40年、住宅用地法定最高出讓使用年限70年。（8）規(guī)劃限制根據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地不存在規(guī)劃限制：（10）環(huán)境條件根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，周邊環(huán)境條件較好。土地開(kāi)發(fā)程度根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地不平整，本次評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)，2004年8月28日第十屆人大會(huì)第十一次會(huì)議、第二次修正）；《全國(guó)人民代表大會(huì)常委委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）；《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》[1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)]；《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年9月28日 中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）；（二）地方有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)及相關(guān)文件江西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法（江西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于2000年4月28日通過(guò)）；《江西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例〉》（1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議通過(guò)）；江西省人民政府、原江西省土地管理局及有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2002年7月1日實(shí)施的《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（一般格式）》；中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）；中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 185072001）；中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 210102007，2007年8月10日）。（四）其他資料委托方提供的《土地估價(jià)委托書(shū)》；九江市城鄉(xiāng)規(guī)劃局廬山區(qū)分局文件《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]；《》；估價(jià)方掌握的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料。二、土地估價(jià)（一）、估價(jià)原則本次估價(jià)主要遵循客觀、公正、科學(xué)、合法的總原則和估價(jià)基準(zhǔn)日原則，以及：合法原則是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。最有效使用原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)，土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等。供需原則土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。報(bào)酬遞增遞減原則土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。貢獻(xiàn)原則土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以由土地對(duì)土地收益的大小來(lái)決定。變動(dòng)原則估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估土地價(jià)格。本次評(píng)估中，估價(jià)方法采用了上述原則中的替代原則、最有效使用原則、貢獻(xiàn)原則、變動(dòng)原則等，評(píng)估報(bào)告中體現(xiàn)了上述原則中的合法原則、供需原則、報(bào)酬遞增遞減原則等。（二）、估價(jià)方法估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），通行的地價(jià)評(píng)估方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本逼近法、市場(chǎng)比較法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。評(píng)估人員通過(guò)實(shí)地調(diào)查，認(rèn)真分析調(diào)查收集的有關(guān)資料，在確定上述估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合本次估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，決定采用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。選擇評(píng)估方法的依據(jù)①待估宗地所處區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，近期內(nèi)有可以參考的相似交易案例。對(duì)交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對(duì)，資料來(lái)源可靠，并且交易案例與待估地塊有相關(guān)性和替代性?？刹捎檬袌?chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。②由于該建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，屬于該宗土地的最佳利用（最有效使用），且區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可以獲得較為準(zhǔn)確的交易數(shù)據(jù)，依據(jù)九江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可參照周邊類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格，故符合假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估要求，可選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)技術(shù)路線介紹①假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在合法原則、最高最佳使用原則的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象的最佳利用方式，并根據(jù)同類物業(yè)的市場(chǎng)供求及市場(chǎng)價(jià)格綜合確定其預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值，在此基礎(chǔ)上扣除正常的建筑成本、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、利息、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等，最終得出評(píng)估對(duì)象地價(jià)的方法，其基本公式為： 地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)－房屋開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用－銷售費(fèi)用及稅費(fèi)－利息－開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)－契稅②市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易案例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、基準(zhǔn)日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。其公式為：待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù)待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較案例宗地交易期日地價(jià)指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（三）、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開(kāi)發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫(xiě)人民幣：貳仟捌佰零肆萬(wàn)零肆佰伍拾柒圓整。三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件（1）待估宗地完成土地征收手續(xù)，并繳納了相關(guān)的費(fèi)用，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，屬待出讓的宗地。（2）在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。（3）估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、生活、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。（4）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。（5）委托方提供的資料屬實(shí)。（6）本次評(píng)估的宗地地價(jià)是指待估宗地在設(shè)定的宗地開(kāi)發(fā)程度下的土地價(jià)格，設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)條件發(fā)生變化時(shí)，本報(bào)告中的評(píng)估結(jié)果必須進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（1）評(píng)估對(duì)象土地面積以委托方提供的《》為準(zhǔn)。（2）評(píng)估對(duì)象主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]及評(píng)估人員整理而得。（3）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其他目的，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果無(wú)效。（4）本次評(píng)估估價(jià)報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“土地估價(jià)報(bào)告”供委托方