【正文】 于2000年4月28日通過）；《江西省人民代表大會常務委員會關于修改〈江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例〉》（1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過）；江西省人民政府、原江西省土地管理局及有關部門頒布的有關政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件；（三）有關技術標準2002年7月1日實施的《土地估價報告規(guī)范格式（一般格式）》；中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）；中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 185072001）；中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 210102007，2007年8月10日）。（2）評估對象主要技術經(jīng)濟指標依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]及評估人員整理而得。（2）自然條件①地形地貌九江市地貌較為復雜，地形變化大，整個地勢呈東西高、中間低、南部略高，向北逐漸緩慢傾斜，平均海拔32米，境內(nèi)山地、丘陵、平原、江湖皆備，中部鄱陽湖平原，水網(wǎng)交錯，西部為丘陵地區(qū)，層巒起伏，九嶺、幕阜兩大山脈蜿蜒而立于西部南北兩側，綿延聳翠，長江自西北向東流過北境。二是實施穩(wěn)健的貨幣政策，但是貨幣總量會略微寬松，預計將有3次降準的過程。未來大九江的空間布局為雙環(huán)內(nèi)聚外擴式的組團結構，即圍繞廬山形成環(huán)廬山線、圍繞賽城湖八里湖形成環(huán)湖線，兩環(huán)在沙河至十里地區(qū)相交，兩環(huán)容納了大九江市主要的城市發(fā)展組團，以山、湖為城市發(fā)展的綠心，形成環(huán)式內(nèi)聚并向外輻射的大九江城市框架。東臨我國最大淡水湖鄱陽湖，北襟黃金水道長江相望鄂皖，西接昌九工業(yè)走廊，南依旅游勝地廬山，在地質史上經(jīng)歷巖漿侵襲，冰川活躍，因而地貌千姿百態(tài)，集雄奇秀麗于群山峻嶺之間。（3）形狀根據(jù)委托方提供的《》及估價人員現(xiàn)場勘察，該待估宗形狀規(guī)則，（4）臨路狀況待估宗地西面臨迎賓大道，路寬為10米，水泥路面，為交通型主干道。估價方法的選擇應按照地價評估的技術《規(guī)程》，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。案例B：東至經(jīng)二路，南至環(huán)湖路，西至迎賓大道，北至緯四路。e、公用設施狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地的等級為100，每差一等級，相應增減2%。（1）商業(yè)鋪面售價根據(jù)估價人員對廬山區(qū)房地產(chǎn)市場的調查，待估宗地周邊新開發(fā)的商業(yè)鋪面項目較少，其銷售價格難以確定。元/平方米c、香域半山香域半山位于廬山區(qū)十里大道與德化東路交匯處。D、基礎設施建設費一般包括小區(qū)市政配套（水電、消防、避雷針、電梯等配套設施費用）、園林綠化及鋪裝（道路硬化、小品、綠化等配套設施費用）。位于九江市廬山區(qū)前進東路（九江學院對面），東至前進東路，南至高速公路，西至九江玻璃纖維廠，北臨派拉蒙商場。③本項目建安費用在項目開發(fā)周期內(nèi)分兩年均勻投入，利息按復利計算。（6）區(qū)域及個別因素修正系數(shù)1）區(qū)域因素a、商業(yè)繁華度：距區(qū)域中心距離分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、劣、較劣等五個等級，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級，相應增減3%。（2）比較案例情況描述通過市場調查了解和向有關部門查詢，收集了與待估宗地有關的可比案例若干，根據(jù)替代原則，按用途相同、價格類型相同、評估時點接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下地塊作為可比案例。貢獻原則土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結果，土地的價格可以由土地對土地收益的大小來決定。（三）個別因素分析影響估價對象價格水平的個別因素主要指與宗地直接有關的基礎設施條件、宗地自身條件、宗地所在區(qū)域中的位置、宗地臨街狀況等，本報告僅對估價對象土地價格產(chǎn)生影響的個別因素進行分析。%，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格與上年持平，%。從3月份開始，全市新商品房成交均價微微上揚；全市成交均價的低點還出現(xiàn)在5月前后以及10月前后，由于促銷旺季的到來，開發(fā)商以較低的價格換來了可觀的成交量。港區(qū)一期規(guī)劃面積14平方公里總規(guī)劃51平方公里，建成后將成為九江沿江開發(fā)的主陣地城市新區(qū)。47′－30176。（4）本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。（4）土地交易案例資料由《中國土地市場網(wǎng)》查詢而得。估價結果和估價報告的使用（1）評估對象土地面積以委托方提供的《》為準。本次評估中，估價方法采用了上述原則中的替代原則、最有效使用原則、貢獻原則、變動原則等，評估報告中體現(xiàn)了上述原則中的合法原則、供需原則、報酬遞增遞減原則等。（3）形狀根據(jù)委托方提供的《》及估價人員現(xiàn)場勘察，該待估宗形狀規(guī)則，（4）臨路狀況待估宗地西面臨迎賓大道，路寬為10米，水泥路面，為交通型主干道。東臨我國最大淡水湖鄱陽湖，北襟黃金水道長江相望鄂皖，西接昌九工業(yè)走廊，南依旅游勝地廬山，在地質史上經(jīng)歷巖漿侵襲，冰川活躍，因而地貌千姿百態(tài)，集雄奇秀麗于群山峻嶺之間。未來大九江的空間布局為雙環(huán)內(nèi)聚外擴式的組團結構，即圍繞廬山形成環(huán)廬山線、圍繞賽城湖八里湖形成環(huán)湖線，兩環(huán)在沙河至十里地區(qū)相交，兩環(huán)容納了大九江市主要的城市發(fā)展組團，以山、湖為城市發(fā)展的綠心，形成環(huán)式內(nèi)聚并向外輻射的大九江城市框架。二是實施穩(wěn)健的貨幣政策，但是貨幣總量會略微寬松，預計將有3次降準的過程。（2）自然條件①地形地貌九江市地貌較為復雜，地形變化大，整個地勢呈東西高、中間低、南部略高，向北逐漸緩慢傾斜，平均海拔32米，境內(nèi)山地、丘陵、平原、江湖皆備，中部鄱陽湖平原，水網(wǎng)交錯，西部為丘陵地區(qū)，層巒起伏，九嶺、幕阜兩大山脈蜿蜒而立于西部南北兩側，綿延聳翠，長江自西北向東流過北境。根據(jù)《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，宗地容積率≤，建筑密度≤50%，綠地率≥30%。七、估價結果估價人員對待估宗地進行了現(xiàn)場查勘，并對各種有關信息進行了收集、整理和分析，綜合考慮當?shù)氐禺a(chǎn)市場，社會經(jīng)濟發(fā)展等因素對地價的影響，綜合評定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價基準日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開發(fā)程度為地價定義條件下的土地使用權出讓價格為：土地面積：（）單位地價：（）樓面地價：593元/平方米總 地 價：（保留四位小數(shù)）大寫人民幣：貳仟捌佰零肆萬零肆佰伍拾柒圓整。待估宗地估價結果詳見《土地估價結果一覽表》（表1）。估價對象規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），設定土地用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），評估設定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。②氣候、水文九江市地處中亞熱帶向北亞熱帶的過渡區(qū)，氣候條件比較優(yōu)越，具有氣候溫和，四季分明，熱量豐富，水量充沛，無霜期長的特點。三是限購、限貸等核心政策仍將繼續(xù)，鼓勵首次及改善性需求，嚴厲打擊投機。在環(huán)上的各城市組團間，以水體、山體、楔形綠帶作為分隔，形成舒展的可持續(xù)發(fā)展的城市空間格局和自然開敞空間系統(tǒng)。本區(qū)地處中亞熱帶向北亞熱帶過渡的濕潤氣候區(qū)，光照充足，氣候溫和，四季分明，氣候災害很少發(fā)生，適宜農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)發(fā)展。（5）容積率根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利原則。（二）、估價方法估價方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的地價評估方法有基準地價系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）、成本逼近法、市場比較法等。（2）評估對象主要技術經(jīng)濟指標依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]及評估人員整理而得。第四部分 附 件附件一：估價對象現(xiàn)場照片；附件二：土地估價委托書；附件三：區(qū)域位置圖附件四：《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]；附件五：《》；附件六：土地估價機構營業(yè)執(zhí)照；附件七：土地評估中介機構注冊證書；附件八：土地評估中介機構2013年度年檢合格證明；附件九：土地估價師資格證書。（5）關于土地使用年期的設定：評估設定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。06′。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（1）房地產(chǎn)制度分析2012年12月底，國土部、住建部均強調堅持房地產(chǎn)調控不動搖，并要求繼續(xù)限購。除促銷原因以外，實際上九江商品房價格在4—6月是比較實惠的，2013下半年，眾多樓盤的新房價格出現(xiàn)了或多或少的提升，直到年末，全市成交均價的波動一直不大。（二）區(qū)域因素分析影響估價對象價格水平的區(qū)域因素主要指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間的區(qū)域位置、距商業(yè)中心距離、商業(yè)繁華程度、區(qū)域基礎設施狀況、環(huán)境質量、公用設施狀況、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模等因素。宗地條件（1）位置估價對象位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路。變動原則估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估土地價格。案例A：該地塊位于東至環(huán)湖路，南至環(huán)湖路，西至經(jīng)二路，北至緯四路, 土地使用權人為九江騰博置業(yè)有限公司。b、距商服中心距離: 分為＜3500米、3500米6000米、6000米以上三個等級，每相差一個等級，相應增減2%。④不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響。項目開發(fā)商為九江市華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項目占地面積為92950平方米房屋開發(fā)成本表序號分項名稱建筑面積(平方米)單位成本 (元/平方米)費用合計（元 ）備注1前期費用三通一平費“三通一平”計算時按建筑面積分攤專業(yè)費取建筑成本的6%2規(guī)費3建安費用地基處理樁基工程：70~160元/平方米；土建主體工程鋼筋鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~350元/平方米；砼砼：~（多層含量較低、高層含量較高)，合100~250元/平方米；砌體工程砌體工程：120~220元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；抹灰工程抹。銷售均價為5100確定樓價根據(jù)委托方提供的《》，容積率≦，其中商業(yè)占80％，設定用途商業(yè)住宅用地，由此。d、對外交通便利度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級，相應增減2%。該地塊于2014年4月8日掛牌出讓方式成交，成交價格為1020元/平方米，樓面地價為680元/平方米。二、估價方法的確定和估價過程估價方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的地價評估方法有基準地價系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）、成本逼近法、市場比較法等。（2）土地面積根據(jù)委托方提供的《》，（），（）。區(qū)域概況廬山區(qū)位于江西省北部，長江中下游南岸，地理位置優(yōu)越，得天獨厚，屬九江市市轄，素有“京九重鎮(zhèn)、鄱湖明珠”之稱，設7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)2街道，總面積548平方公里，區(qū)內(nèi)人口24萬。同時應先強化沿昌九線的城鎮(zhèn)建設及基礎設施建設，以此為基礎，向西、向東、向南沿主軸有序推進。一是2013年繼續(xù)實施積極的財政政策，大力改革，完善結構性減稅政策。全境東西長約270公里，南北寬約140公里。資料來源（1）評估對象土地面積以委托方提供的《》為準。五、估價依據(jù)（一）國家有關部門頒布的法律法規(guī)及相關文件《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號，2004年8月28日第十屆人大會第十一次會議、第二次修正）；《全國人民代表大會常委委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉》（中華人民共和國主席令第72號2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過）；《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）；《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》[1990年5月19日國務院令第55號]；《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（2007年9月28日 中華人民共和國國土資源部令第39號）。（4）本次評估估價報告分為“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”僅供估價機構存檔和作為估價結果提交土地管理部門確認或備案時的附件。評估人員通過實地調查，認真分析調查收集的有關資料，在確定上述估價原則的基礎上，根據(jù)估價對象的具體條件、用地性質及評估目的，結合本次估價的經(jīng)驗，決定采用市場比較法和假設開發(fā)法評估估價對象的價格。（7）使用年限評估設定土地使用年限為商業(yè)用地法定最高出讓使用年限40年、住宅用地法定最高出讓使用年限70年。%；，%；，%。社會經(jīng)濟狀況，%。具體調控方向主要看房價和經(jīng)濟的發(fā)展，如果明年上半年房價過快上漲，則很有可能在下半年迎來政策加碼，面臨新一輪的調控。九江地處鄱陽湖平原，北有長江，西有修河，中有博陽河和長河，江湖縱橫，水網(wǎng)稠密，地表水及地下水資源均十分充裕。三、估價對象概況土地位置狀況待估宗地位置、土地級別、用途、使用年限、面積、容積率、四至、土地使用權處置方式等詳見表2：表