【正文】 實施的《土地估價報告規(guī)范格式（一般格式）》；中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）；中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 185072001）；中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 210102007，2007年8月10日）。替代原則土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地交易價格為依據(jù)，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。貢獻原則土地總收益是由土地及其他生產要素共同作用的結果，土地的價格可以由土地對土地收益的大小來決定。估價方法的選擇應按照地價評估的技術《規(guī)程》，根據(jù)當?shù)氐禺a市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法?？刹捎檬袌霰容^法進行評估。三、估價結果和估價報告的使用估價的前提條件和假設條件（1）待估宗地完成土地征收手續(xù)，并繳納了相關的費用，土地所有權歸國家所有，屬待出讓的宗地。（5）委托方提供的資料屬實。（3）本報告估價結果僅為本報告設定的評估目的服務，當用于其他目的，本報告評估結果無效。（7）本報告必須完整使用（尤其是價格）方為有效，對僅使用本報告中的部分內容所導致的可能發(fā)生的損失，受托估價機構不承擔任何責任。（4）本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。（2）評估對象主要技術經濟指標依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]及評估人員整理而得。（以上均為復印件）土地估價技術報告項目名稱：九江市廬山區(qū)土地儲備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權出讓價格評估受托估價單位：江西新源洪城房地產土地評估有限公司土地估價報告編號：贛新源[2014]（估）字第120號土地估價技術報告編號：贛新源[2014]（技）字第120號提交估價報告日期：二○一四年七月十七日關鍵詞：廬山區(qū)；江西新源洪城房地產土地評估有限公司；出讓價格；2014年．土地估價技術報告 第一部分 總 述一、評估項目名稱九江市廬山區(qū)土地儲備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權出讓價格評估二、委托評估方單位名稱：九江市廬山區(qū)土地儲備中心地址：九江市十里大道740號聯(lián)系人：周女士電話：07928171822三、受托評估單位單位名稱：江西新源洪城房地產土地評估有限公司單位地址：南昌市二七南路655號天御大廈1211室資質證號：A201136005負 責 人：殷金火聯(lián)系電話：（0791）86166688郵政編碼：330002四、估價目的按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（2007年9月28日中華人民共和國國土資源部令第39號）的要求九江市廬山區(qū)土地儲備中心特委托江西新源洪城房地產土地評估有限公司對位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）進行土地使用權出讓價格評估，為其出讓待估宗地土地使用權提供價格參考。六、估價基準日二○一四年七月十六日七、估價日期二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日八、地價定義根據(jù)委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場勘查，待估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利用原則。（2）估價人員根據(jù)國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（6）未經評估單位書面同意，本評估報告書的全部或任何一部分不得使用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。（4）土地交易案例資料由《中國土地市場網》查詢而得。土地使用狀況（1）土地利用現(xiàn)狀根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查，至估價基準日2014年7月16日，估價對象紅線內為待開發(fā)的空地（2）土地規(guī)劃利用狀況根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，有關地塊控制指標，現(xiàn)整理如下：①四址為：東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路；②土地面積：（）；③用地性質：商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）④建筑密度：≤50%；⑤容積率：≤；⑥綠地率：≥30%；⑦建筑間距：符號規(guī)劃、消防的要求；⑧未盡事宜必須符號國家規(guī)范和《九江市城市規(guī)劃管理技術規(guī)則》以及市政府的相關要求。57′－116176。東毗上饒市波陽縣、安徽省東至縣，南與南昌市的新建縣、安義縣及宜春市的靖安、奉新、銅鼓三縣相連，西與湖北省武穴市、黃梅縣及安徽省宿松、望江縣隔江相望?！?，年平均日照時數(shù)在1650小時—2100小時，年平均氣溫16℃—17℃，年無霜期為239天—266天，年均降雨量為1300毫米。②公路105(北京—珠海),316(福州—蘭州)國道。④水運上通重慶,下達上海市并延伸海外,內河航道里程762公里,共有各類港口及專用碼頭144個,年吞吐能力3000萬噸,九江港是東西水運,南北水陸中轉的重要樞紐港, 九江港最高年客運量500萬人次，最高貨物吞吐量5000萬噸,分別居長江各港口的第二位和第四位。明年的調控仍將延續(xù)目前的態(tài)勢，“有保有壓”和“微調和收緊”并存。四是繼續(xù)推進保障房建設工作，擴大房產稅試點，調整房地產交易等稅收問題。陽春3月成交量比2月直增137%。2013年，九江全市成交均價整體平穩(wěn)。2013年，九江市商品房成交量統(tǒng)計表2013年上半年九江新商品房成交面積、金額、均價統(tǒng)計詳情表城市規(guī)劃與發(fā)展目標未來九江市域城鎮(zhèn)將按中心城市，衛(wèi)星城（次中心城市），縣域中心鎮(zhèn)（中心城鎮(zhèn)）、縣域片區(qū)中心鎮(zhèn)（重點城鎮(zhèn)）、一般城鎮(zhèn)五級結構進行規(guī)劃；九江市域城鎮(zhèn)空間結構布局：以九江市中心城區(qū)為中心，以瑞昌市、九江市、星子縣、湖口縣組成的中北部經濟區(qū)為依托形成核心區(qū)，通過京九鐵路、昌九高速路——合九銅九武九鐵路，九景高速路，九瑞路為“T”字主軸形成城鎮(zhèn)體系空間結構。 九江市委市政府提出“加快城市建設步伐，拉大城市框架，實現(xiàn)從甘棠湖、南湖時代走向八里湖時代”的部署，同時將瑞昌、湖口、星子和九江縣納入“大九江”城市發(fā)展格局，未來“大九江”城區(qū)面積將達到1000多平方公里。：：。%，%。本報告僅對估價對象土地價格產生影響的區(qū)域因素進行分析。經濟發(fā)展 2013年，總量再上新臺階，％，增速快于全省、全市。區(qū)域內集中了國家部委、省市大中型企業(yè)40余家，通過資產重組，挖潛改造，正煥發(fā)出新的生機和活力。（2）供電區(qū)域內供電來源于九江市電力公司，屬華中電網。宗地四至詳見《》。（6）土地用途待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），本次評估設定用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）。第三部分 土地估價一、估價原則本次估價主要遵循客觀、公正、科學、合法的總原則和估價基準日原則，以及：合法原則是指估價人員和估價機構在土地評估中，遵循相關法律、法規(guī)和規(guī)定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。供需原則土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。本次評估中，估價方法采用了上述原則中的替代原則、最有效使用原則、貢獻原則、變動原則等，評估報告中體現(xiàn)了上述原則中的合法原則、供需原則、報酬遞增遞減原則等。選擇評估方法的依據(jù)①待估宗地所處區(qū)域內土地市場較發(fā)達，近期內有可以參考的相似交易案例。估價技術路線介紹①假設開發(fā)法假設開發(fā)法，是在合法原則、最高最佳使用原則的基礎上，確定評估對象的最佳利用方式，并根據(jù)同類物業(yè)的市場供求及市場價格綜合確定其預期開發(fā)價值，在此基礎上扣除正常的建筑成本、銷售費用、稅費、利息、開發(fā)商利潤等，最終得出評估對象地價的方法，其基本公式為： 地價=不動產售價－房屋開發(fā)成本－管理費用不可預見費用－銷售費用及稅費－利息－開發(fā)商利潤－契稅②市場比較法市場比較法在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期已經發(fā)生交易的類似土地交易案例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、基準日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估基準日地價的方法。l 與待估宗地的估價基準日應接近。土地用途為商業(yè)、住宅用地，土地使用年限為商業(yè)用地使用年限為40年，住宅用地使用年限為70年。該地塊于2014年4月8日掛牌出讓方式成交，土地使用權掛牌出讓價格為1020元/平方米，樓面地價為680元/平方米。比較因素指數(shù)確定如下：（1）地價指數(shù)根據(jù)估價人員對近年九江市商住用地地價情況的調查，近期九江市商住用地無明顯漲幅。（4）交易情況待估宗地交易情況與三案例相同，均為正常，修正數(shù)均為100。c、臨路類型：分為混合型主干道、生活（交通）型干道、次干道、支路四個等級，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級，相應增減2%。g、人口密度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，以待估宗地的等級為100，每差一等級，相應增減2%。c、臨路狀況：分為四面臨路、三面臨路、兩面臨路、一面臨路、不臨路五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級，相應增減2%。 因素比較修正系數(shù)表估價對象及 比較案例 比較因素估價對象地價修正案例 A案例 B案例 C樓面地價680680680估價基準日100/100100/100100/100價格類型100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100使用權類型100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/102100/102100/102距商服中心距離100/100100/100100/100臨路類型100/100100/100100/100對外交通便利度100/100100/100100/100基礎設施狀況100/106100/106100/106公共設施狀況100/100100/100100/100人口密度100/102100/102100/102環(huán)境狀況100/100100/100100/100個別因素宗地面積100/100100/102100/102宗地形狀100/100100/100100/100臨路狀況100/102100/102100/102目前規(guī)劃限制100/100100/100100/100容積率100/100100/100100/100修正后樓面地價/元.㎡權重樓面地價（元/平方米）單位地價（元/平方米）Ⅱ.運用假設開發(fā)法測算假設開發(fā)法，是在合法原則、最有效使用原則的基礎上，確定評估對象的最佳利用方式，并根據(jù)同類物業(yè)的市場供求及市場價格綜合確定其預期開發(fā)價值，在此基礎上扣除正常的建筑成本、銷售費用、稅費、利息、開發(fā)商利潤等，最終得出評估對象地價的方法，其基本公式為： 地價=不動產售價－房屋開發(fā)成本－管理費用不可預見費用－銷售費用及稅費－利息－開發(fā)商利潤－契稅本次評估的假設條件：①根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘察，當?shù)仡愃菩陆ǚ课菀话悴捎每蚣芙Y構。⑤該項目在建成后即銷售完畢，實現(xiàn)投資利潤。（2）住宅售價根據(jù)估價人員對宗地周邊房地產市場的調查，周邊類似住宅樓盤及售價如下：a、極地開發(fā)商為江西極地置業(yè)有限公司。萊茵美郡華龍建筑面積為200000平方米。香域半山由8棟多層，7棟小高層及4棟高層組成。則：不動產總價=商業(yè)售價商業(yè)建筑面積+住宅售價住宅建筑面積= 3500+3000= 160729970元房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本主要包括前期費用、規(guī)費、建安費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等項目，根據(jù)《江西省建筑工程綜合概算定額》及項目的自身狀況，估算其開發(fā)成本為：A、建設項目前期工作費是指建設項目開工建設前進行的項目規(guī)劃、可行性研究、初步設計、水、電、交通等前期工作發(fā)生的費用。B、規(guī)費：待估宗地宗地開發(fā)應繳規(guī)費主要包括人防異地費、新型墻體費、新型墻體費、市政公用設施配套費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費等五項：1）人防異地費：2200元/平方米（按地面總建筑面積的4%）[《關于調整全省民用建筑修建防空地下室比例和部分易地建設費標準的通知》（贛發(fā)改收費字[2010]449號）]；2）新型墻體費按建筑面積8元／m2計；3）／m2計；4）市政公用設施配套費21元／m2計；5）／m2；C、建安費是房屋建筑和設備安裝費用合計,一般指主體(不算環(huán)境配套部分)成本、建筑承包商及由開發(fā)商負擔的建筑附帶費