【正文】 度、公用設(shè)施完備度、人口密度、環(huán)境優(yōu)劣度等（7）個別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、臨路狀況、規(guī)劃限制、容積率等比較因素條件說明估價對象與比較案例的比較因素條件詳述見下表：比較因素條件說明表估價對象及比較案例比較因素估價對象案例 A案例 B案例 C宗地位置東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路東至環(huán)湖路，南至環(huán)湖路，西至經(jīng)二路，北至緯四路東至經(jīng)二路，南至環(huán)湖路，西至迎賓大道，北至緯四路東至環(huán)湖路，南至緯四路，西至經(jīng)二路，北至恒生路樓面地價待估估價基準(zhǔn)日2014/7/162014/4/82014/4/82014/4/8價格類型掛牌掛牌掛牌掛牌土地用途商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住宅用地使用權(quán)類型出讓出讓出讓出讓土地使用年限（年）40,7040,7040,7040,70區(qū)域因素商業(yè)繁華度較劣一般一般一般距商服中心距離3000米3000米3500米3500米臨路類型交通型次干道交通型主干道交通型主干道交通型主干道道對外交通便利度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施狀況一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)公共設(shè)施狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)人口密度一般較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)環(huán)境狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個別因素宗地面積（畝）宗地形狀較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則臨路狀況一面臨路二面臨路二面臨路二面臨路目前規(guī)劃限制無限制無限制無限制無限制容積率編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：（1）地價指數(shù)根據(jù)估價人員對近年九江市商住用地地價情況的調(diào)查，近期九江市商住用地?zé)o明顯漲幅。所以交易日期修正均為100。（2）用途修正待估宗地規(guī)劃用途和比較案例用途相同，土地用途修正數(shù)均為100。（3）價格類型待估宗地為出讓價值，而A、B、C案例均為掛牌成交，本次評估以待估宗地對應(yīng)的修正數(shù)為100，修正數(shù)為分別為100、100、100。（4）交易情況待估宗地交易情況與三案例相同，均為正常，修正數(shù)均為100。（5）使用權(quán)類型待估宗地交易情況與三案例相同，均為出讓，修正數(shù)均為100。（6）區(qū)域及個別因素修正系數(shù)1）區(qū)域因素a、商業(yè)繁華度：距區(qū)域中心距離分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、劣、較劣等五個等級，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級，相應(yīng)增減3%。b、距商服中心距離: 分為＜3500米、3500米6000米、6000米以上三個等級，每相差一個等級，相應(yīng)增減2%。c、臨路類型：分為混合型主干道、生活（交通）型干道、次干道、支路四個等級，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級，相應(yīng)增減2%。d、對外交通便利度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級，相應(yīng)增減2%。e、公用設(shè)施狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地的等級為100，每差一等級，相應(yīng)增減2%。f、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地的等級為100，每差一等級，相應(yīng)增減3%。g、人口密度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，以待估宗地的等級為100，每差一等級，相應(yīng)增減2%。h、環(huán)境優(yōu)劣度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，以待估宗地的等級為100，每差一等級，相應(yīng)增減2%。2）個別因素a、宗地面積：＜60畝、60100畝、100200畝、＞200畝等五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)增減2%。b、宗地形狀：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)增減4%。c、臨路狀況：分為四面臨路、三面臨路、兩面臨路、一面臨路、不臨路五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)增減2%。d、目前規(guī)劃限制：分為限制較小、有一定限制、有較大限制三個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)增減5%。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見下表。 比較因素條件指數(shù)表估價對象及 比較因素估價對象案例 A案例 B案例 C樓面地價待估680680680估價基準(zhǔn)日100100100100價格類型100100100100土地用途100100100100使用權(quán)類型100100100100土地使用年限（年）100100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100102102102距商服中心距離100100100100臨路類型100100100100距客運汽車站距離100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100106106106公共設(shè)施完備度100100100100人口密度100102102102環(huán)境狀況100100100100個別因素宗地面積100100102102宗地形狀100100100100臨路狀況100102102102目前規(guī)劃限制100100100100容積率100100100100編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表。 因素比較修正系數(shù)表估價對象及 比較案例 比較因素估價對象地價修正案例 A案例 B案例 C樓面地價680680680估價基準(zhǔn)日100/100100/100100/100價格類型100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100使用權(quán)類型100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/102100/102100/102距商服中心距離100/100100/100100/100臨路類型100/100100/100100/100對外交通便利度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/106100/106100/106公共設(shè)施狀況100/100100/100100/100人口密度100/102100/102100/102環(huán)境狀況100/100100/100100/100個別因素宗地面積100/100100/102100/102宗地形狀100/100100/100100/100臨路狀況100/102100/102100/102目前規(guī)劃限制100/100100/100100/100容積率100/100100/100100/100修正后樓面地價/元.㎡權(quán)重樓面地價（元/平方米）單位地價（元/平方米）Ⅱ.運用假設(shè)開發(fā)法測算假設(shè)開發(fā)法，是在合法原則、最有效使用原則的基礎(chǔ)上，確定評估對象的最佳利用方式，并根據(jù)同類物業(yè)的市場供求及市場價格綜合確定其預(yù)期開發(fā)價值，在此基礎(chǔ)上扣除正常的建筑成本、銷售費用、稅費、利息、開發(fā)商利潤等，最終得出評估對象地價的方法，其基本公式為： 地價=不動產(chǎn)售價－房屋開發(fā)成本－管理費用不可預(yù)見費用－銷售費用及稅費－利息－開發(fā)商利潤－契稅本次評估的假設(shè)條件：①根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘察，當(dāng)?shù)仡愃菩陆ǚ课菀话悴捎每蚣芙Y(jié)構(gòu)。②本項目開發(fā)周期為兩年，土地取得費在開發(fā)周期開始一次性投入。③本項目建安費用在項目開發(fā)周期內(nèi)分兩年均勻投入，利息按復(fù)利計算。④不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響。⑤該項目在建成后即銷售完畢，實現(xiàn)投資利潤。確定樓價根據(jù)委托方提供的《》，容積率≦，其中商業(yè)占80％，設(shè)定用途商業(yè)住宅用地，由此，。（1）商業(yè)鋪面售價根據(jù)估價人員對廬山區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，待估宗地周邊新開發(fā)的商業(yè)鋪面項目較少，其銷售價格難以確定。估價人員通過網(wǎng)絡(luò)查詢“二手房”網(wǎng)（網(wǎng)址為：），宗地周邊二手商鋪銷售價格如下：序號店鋪名稱面積（平方米）所在樓層總售價（萬元）單位售價（元/平方米）1贛北商城1/72水木清華門面5213廬林花園門面5014上海路門面1715九江學(xué)院派拉蒙門面241/7（2）住宅售價根據(jù)估價人員對宗地周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查，周邊類似住宅樓盤及售價如下：a、極地盛世名都極地盛世名都由坡地雙拼排屋、排屋、花園洋房和電梯公寓組成。該項目位于廬山昌九高速公路南側(cè)，前進東路西側(cè)（原東安用地），木樨路1號，開發(fā)商為江西極地置業(yè)有限公司。該項目占地面積為342330平方米，建筑面積面積為660736平方米。銷售均價為4843元/平方米b、華龍萊茵美郡華龍萊茵美郡項目共28棟。位于九江市廬山區(qū)前進東路（九江學(xué)院對面），東至前進東路，南至高速公路，西至九江玻璃纖維廠，北臨派拉蒙商場。項目開發(fā)商為九江市華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項目占地面積為92950平方米，建筑面積為200000平方米。銷售均價為5100元/平方米c、香域半山香域半山位于廬山區(qū)十里大道與德化東路交匯處。西面是十里大道，華東建材市場，北面是長虹大道。香域半山由8棟多層，7棟小高層及4棟高層組成。該項目占地面積為61132平方米，建筑面積為123364平方米，銷售均價為4800元/平方米。根據(jù)估價人員對估價對象區(qū)域內(nèi)與其交通條件、商業(yè)繁華程度、配套設(shè)施完善程度均相似的類似建筑項目進行調(diào)查，同時考慮到近期國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響以及對待估宗地實際區(qū)位因素的綜合分析后，本次評估取商業(yè)銷售均價3500元/平方米，住宅銷售均價為3000元/平方米。則：不動產(chǎn)總價=商業(yè)售價商業(yè)建筑面積+住宅售價住宅建筑面積= 3500+3000= 160729970元房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本主要包括前期費用、規(guī)費、建安費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等項目，根據(jù)《江西省建筑工程綜合概算定額》及項目的自身狀況，估算其開發(fā)成本為：A、建設(shè)項目前期工作費是指建設(shè)項目開工建設(shè)前進行的項目規(guī)劃、可行性研究、初步設(shè)計、水、電、交通等前期工作發(fā)生的費用。主要包括：a、三通一平（“三通”指臨電工程費、臨水工程費、臨路工程費，填土及平整場地費及臨時設(shè)施等）。b、專業(yè)費主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項目始終的專業(yè)方面費用，如可行性研究費、設(shè)計費、建筑監(jiān)理費、質(zhì)檢費、安檢費等。當(dāng)?shù)貙I(yè)費一般取建筑成本的6%，本次評估專業(yè)費取建筑成本的6%。B、規(guī)費：待估宗地宗地開發(fā)應(yīng)繳規(guī)費主要包括人防異地費、新型墻體費、新型墻體費、市政公用設(shè)施配套費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費等五項：1）人防異地費：2200元/平方米（按地面總建筑面積的4%）[《關(guān)于調(diào)整全省民用建筑修建防空地下室比例和部分易地建設(shè)費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（贛發(fā)改收費字[2010]449號）]；2）新型墻體費按建筑面積8元／m2計；3）／m2計；4）市政公用設(shè)施配套費21元／m2計；5）／m2；C、建安費是房屋建筑和設(shè)備安裝費用合計,一般指主體(不算環(huán)境配套部分)成本、建筑承包商及由開發(fā)商負擔(dān)的建筑附帶費用等。經(jīng)評估人員對待估宗地周邊建筑開發(fā)項目的調(diào)查，類似住宅建筑主要為框架結(jié)構(gòu)，同時根據(jù)估價對象土地用途、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)和普通裝修標(biāo)準(zhǔn)，建筑成本主主要包括：a．地基工程：al、樁基；a地庫；b．土建主體工程：bl、鋼筋、砼、砌體；b抹灰、外墻、屋面；c．安裝工程：c給排水；c電氣；c燃氣。D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費一般包括小區(qū)市政配套（水電、消防、避雷針、電梯等配套設(shè)施費用）、園林綠化及鋪裝（道路硬化、小品、綠化等配套設(shè)施費用）。房屋開發(fā)成本表序號分項名稱建筑面積(平方米)單位成本 (元/平方米)費用合計（元 ）備注1前期費用三通一平費“三通一平”計算時按建筑面積分攤專業(yè)費取建筑成本的6%2規(guī)費3建安費用地基處理樁基工程：70~160元/平方米；土建主體工程鋼筋鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~350元/平方米；砼砼：~（多層含量較低、高層含量較高)，合100~250元/平方米；砌體工程砌體工程：120~220元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；抹灰工程