【正文】 為主要表現(xiàn)為：未能按出讓合同規(guī)定的期限和條件提供土地；將已經(jīng)出讓的土地占作他用和擅自解除出讓合同等等。　　出讓方未能按出讓合同規(guī)定的期限和條件提供土地，是指政府的土地管理部門為急于收取高額的土地出讓金，不顧自己開(kāi)發(fā)土地的能力，雖在出讓合同中承諾于一定的期間內(nèi)使土地達(dá)到三通一平、五通一平或七通一平的用地條件，但在簽訂合同和收取出讓金后，無(wú)法在規(guī)定的期限內(nèi)使土地達(dá)到規(guī)定的用地條件。此種情況多發(fā)生在城鎮(zhèn)建設(shè)不斷膨脹、政府窮于應(yīng)付，只好通過(guò)拆東墻、補(bǔ)西墻的方式籌建建設(shè)資金的時(shí)期，并且多見(jiàn)于協(xié)議出讓方式之中，因?yàn)橐哉袠?biāo)和拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，地方政府一般已經(jīng)將土地開(kāi)發(fā)到具備一定的條件才進(jìn)行招標(biāo)和拍賣?！　⒁呀?jīng)出讓的土地占作他用。某房地產(chǎn)公司以協(xié)議出讓方式從廣東省某市取得土地用于小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)，但在該房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，政府單方面調(diào)整了城市建設(shè)規(guī)劃，需在該塊土地上修建城市快速干線，該干線不僅占用大片已經(jīng)出讓的土地，還改變了原來(lái)房地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃，并由于有市政道路從小區(qū)通過(guò)，使該房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)和銷售工作受到影響?！　〕鲎尫絾畏矫娼獬鲎尯贤Ｄ臣瘓F(tuán)公司與某市政府簽訂了關(guān)于位于廣東省沿海的海陵島的成片開(kāi)發(fā)土地出讓合同。合同簽訂后，該集團(tuán)公司依約支付土地出讓金并取得土地使用權(quán)證。該片土地經(jīng)前期開(kāi)發(fā)后由該集團(tuán)先后部分轉(zhuǎn)讓給多家用地人，這些用地人也都支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)并取得土地使用權(quán)證。誰(shuí)知當(dāng)?shù)卣醋魅魏瓮ㄖ磫畏浇獬c該集團(tuán)公司的出讓合同，并注銷其已轉(zhuǎn)讓及未轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)證，因而引起一連串的法律糾紛?！　《?、對(duì)出讓方違約行為的救濟(jì)　　有違約，就應(yīng)當(dāng)有違約責(zé)任，不論違約方是何種身份。　　對(duì)出讓方的違約行為，一般可采取換地、退還出讓金和賠償?shù)姆绞浇鉀Q?！　Q地。因出讓方違約行為導(dǎo)致受讓人無(wú)法使用土地的，出讓方多會(huì)提供另一塊價(jià)值相當(dāng)?shù)耐恋亟o受讓人作為補(bǔ)償，土地價(jià)值不相當(dāng)?shù)?，在受讓人同意的前提下多退少補(bǔ)。但出讓方無(wú)權(quán)強(qiáng)令受讓人接受另一塊土地，因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕馁Y源，每一塊土塊都是唯一的，都因其特殊的地理位置而不可取代，所以換地必須征得受讓人的同意?！　∈茏屓艘部梢灾鲃?dòng)請(qǐng)求出讓人以換地的方式承擔(dān)違約責(zé)任?！　‰p方同意換地的，可重新簽訂出讓合同，也可變更原出讓合同?！　⊥诉€出讓金。受讓人可以根據(jù)出讓人違約的程度，請(qǐng)求其返還出讓金的一部分或全部?！　≠r償。因出讓方違約給受讓人造成的損失可以是多方面的，受讓人為開(kāi)發(fā)土地付出的前期勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用，已經(jīng)投入的建設(shè)資金，開(kāi)發(fā)土地的部分預(yù)期利益，因不能履行相應(yīng)的工程發(fā)包合同、房屋預(yù)售合同而產(chǎn)生的違約責(zé)任等，都可以構(gòu)成出讓方違約給受讓人造成的損失。　　由于現(xiàn)行體制下地方法院與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門特別是財(cái)政部門有千絲萬(wàn)縷的利益關(guān)系，在法院判決生效需要執(zhí)行政府財(cái)產(chǎn)（如國(guó)土部門的土地出讓金專戶或政府財(cái)政資金）時(shí)，受讓人可能會(huì)遇到意想不到的困難。比如，在地方法院由地方財(cái)政撥款的情況下，很難想像法院強(qiáng)制扣劃地方財(cái)政資金的可能性，所以，專家們認(rèn)為可行的方式是請(qǐng)求超越于地方利益的上級(jí)法院對(duì)案件提級(jí)執(zhí)行。　　三、受讓人的違約行為　　受讓人的違約行為主要表現(xiàn)為以下幾種形式：　　未按期支付出讓金。受讓人未能按出讓合同規(guī)定的期限和條件支付出讓金，在逾期后一定期限內(nèi)仍未支付，因而構(gòu)成違約?！　∥窗雌陂_(kāi)發(fā)土地。本來(lái)，土地使用權(quán)一經(jīng)出讓，即歸受讓人擁有，何時(shí)開(kāi)發(fā)或何時(shí)不開(kāi)發(fā)，受讓人以其利益需要自有斟酌，為什么要限期開(kāi)發(fā)土地呢？因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，其利用不僅出于用地人的利益需要，也出于社會(huì)公共利益的需要，用地人為社會(huì)公共利益和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的要求，有義務(wù)充分、有效地利用土地，不應(yīng)閑置土地。　　由于法律對(duì)利用開(kāi)發(fā)土地的期限有明確的規(guī)定，此義務(wù)既是約定義務(wù)，又是法定義務(wù)，其違反行為既是違約行為，也是違法行為?！　∈茏屓松米愿淖兺恋赜猛尽Ｒ虿煌耐恋赜猛臼褂媚晗薏煌?，地價(jià)也不一樣，而且，土地用途的改變還涉及城市規(guī)劃的改變，比如，工業(yè)廠房用地改為居民住宅，其可行性于城市規(guī)劃的角度得考慮該地塊周圍是否有配套的生活設(shè)施，供水、供電、供氣和排污的能力，道路交通的承受力等綜合因素，因此，未經(jīng)出讓方和規(guī)劃部門同意擅自改變土地的用途是嚴(yán)重的違約和違法行為?！　∥窗匆罄猛恋亍０l(fā)展商為最大限度地賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，會(huì)不經(jīng)批準(zhǔn)而擴(kuò)大建筑容積率、提高建設(shè)密度、突破建設(shè)高度限制、縮小綠化的比率等，此類行為目前雖多由規(guī)劃部門出面處理，但如果出讓合同對(duì)土地利用要求有明確規(guī)定，則發(fā)展商的此類行為亦是對(duì)出讓合同的違反?！　∥窗匆?guī)定完成公共設(shè)施建設(shè)。屬于成片開(kāi)發(fā)的土地，出讓合同會(huì)規(guī)定受讓人在小區(qū)內(nèi)建設(shè)部分公用設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、派出所、郵政所、居委會(huì)和汽車站等，此類建設(shè)雖在出讓金和市政配套等方面有減免措施以資鼓勵(lì)，但因?qū)Πl(fā)展商無(wú)利可圖，故往往被拖后建設(shè)或被故意省略掉。有眼光和有實(shí)力的發(fā)展商是先將小區(qū)綠化和配套設(shè)施建設(shè)好以吸引更多的購(gòu)房人，但并不是所有的發(fā)展商都是有眼光和實(shí)力的。不按規(guī)定完成公共設(shè)施建設(shè)是較為常見(jiàn)的違反出讓合同的行為?！　∥窗闯鲎尯贤?guī)定的期限和條件招引和安排建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的土地，出讓合同除將土地使用權(quán)出讓給用地人外，還可能要求用地人對(duì)土地進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)，并在一定的期限按照一定的條件招商引資和安排項(xiàng)目建設(shè)，未達(dá)成此要求的，構(gòu)成違約。　　四、對(duì)受讓方違約行為的救濟(jì)　　對(duì)于受讓方的違約行為，出讓合同已經(jīng)規(guī)定有滯納金、違約金和無(wú)償收回土地使用權(quán)等多種救濟(jì)手段供政府選擇采用。此外，政府還可利用其行政權(quán)力在竣工、驗(yàn)收、確權(quán)辦證、交易過(guò)戶等多個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)受讓方的違約行為進(jìn)行鉗制。法學(xué)家們現(xiàn)在所擔(dān)心的不是政府受到欺負(fù)后如何提供司法救濟(jì)的問(wèn)題，而是政府權(quán)力過(guò)大應(yīng)該如何予以制約的問(wèn)題。實(shí)踐中，政府為維護(hù)其在出讓合同中的權(quán)益主動(dòng)提起訴訟或仲裁的案例未有所聞。因此，對(duì)于受讓人違反對(duì)政府的合同義務(wù)事宜，政府自有手段，暫無(wú)需法學(xué)家們勞神。18 /