【正文】 相關(guān)文件《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)，2004年8月28日第十屆人大會(huì)第十一次會(huì)議、第二次修正）；《全國(guó)人民代表大會(huì)常委委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）；《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》[1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)]；《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年9月28日 中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）。本次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日，規(guī)劃利用條件下，于上述估價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、用途、建筑容積率、土地使用年限下的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。資料來(lái)源（1）評(píng)估對(duì)象土地面積以委托方提供的《》為準(zhǔn)。（一）一般因素分析影響地價(jià)的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。全境東西長(zhǎng)約270公里，南北寬約140公里。 九江—瑞昌—碼頭鎮(zhèn)的九碼快速通道已于2010年5月通車(chē)。一是2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，大力改革，完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。隨后，2013年紅五月與“銀十”也以較大的優(yōu)勢(shì)成為12月當(dāng)中的兩個(gè)高峰，創(chuàng)下1291396套的高成交量。同時(shí)應(yīng)先強(qiáng)化沿昌九線(xiàn)的城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此為基礎(chǔ)，向西、向東、向南沿主軸有序推進(jìn)。，%。區(qū)域概況廬山區(qū)位于江西省北部，長(zhǎng)江中下游南岸，地理位置優(yōu)越，得天獨(dú)厚，屬九江市市轄，素有“京九重鎮(zhèn)、鄱湖明珠”之稱(chēng)，設(shè)7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)2街道，總面積548平方公里，區(qū)內(nèi)人口24萬(wàn)。金源恒生化纖、清華同方、巨石化建已經(jīng)列入九江市八大工業(yè)航母之中，輻射帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，全區(qū)現(xiàn)已初步建成玻纖、化纖、石化、機(jī)械制造四大支柱工業(yè)產(chǎn)業(yè)，并集聚了相關(guān)配套產(chǎn)品的生產(chǎn)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)工人和技術(shù)力量。（2）土地面積根據(jù)委托方提供的《》，（），（）。預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。二、估價(jià)方法的確定和估價(jià)過(guò)程估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》），通行的地價(jià)評(píng)估方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本逼近法、市場(chǎng)比較法等。其公式為：待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù)待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較案例宗地交易期日地價(jià)指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（三）、估價(jià)結(jié)果估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程Ⅰ.運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算市場(chǎng)比較法是先選取與評(píng)估對(duì)象有可比性的市場(chǎng)交易案例，然后在交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面進(jìn)行調(diào)整，得出評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。該地塊于2014年4月8日掛牌出讓方式成交，成交價(jià)格為1020元/平方米，樓面地價(jià)為680元/平方米。所以交易日期修正均為100。d、對(duì)外交通便利度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級(jí)，相應(yīng)增減2%。d、目前規(guī)劃限制：分為限制較小、有一定限制、有較大限制三個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)增減5%。確定樓價(jià)根據(jù)委托方提供的《》，容積率≦，其中商業(yè)占80％，設(shè)定用途商業(yè)住宅用地，由此。該項(xiàng)目占地面積為342330平方米，建筑面積面積為660736平方米。銷(xiāo)售均價(jià)為5100主要包括：a、三通一平（“三通”指臨電工程費(fèi)、臨水工程費(fèi)、臨路工程費(fèi)，填土及平整場(chǎng)地費(fèi)及臨時(shí)設(shè)施等）。房屋開(kāi)發(fā)成本表序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)建筑面積(平方米)單位成本 (元/平方米)費(fèi)用合計(jì)（元 ）備注1前期費(fèi)用三通一平費(fèi)“三通一平”計(jì)算時(shí)按建筑面積分?jǐn)倢?zhuān)業(yè)費(fèi)取建筑成本的6%2規(guī)費(fèi)3建安費(fèi)用地基處理樁基工程：70~160元/平方米；土建主體工程鋼筋鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~350元/平方米；砼砼：~（多層含量較低、高層含量較高)，合100~250元/平方米；砌體工程砌體工程：120~220元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；抹灰工程抹。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)與其交通條件、商業(yè)繁華程度、配套設(shè)施完善程度均相似的類(lèi)似建筑項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)考慮到近期國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及對(duì)待估宗地實(shí)際區(qū)位因素的綜合分析后，本次評(píng)估取商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)3500元/平方米，住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/平方米。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為九江市華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該項(xiàng)目占地面積為92950平方米該項(xiàng)目位于廬山昌九高速公路南側(cè)，前進(jìn)東路西側(cè)（原東安用地），木樨路1號(hào)④不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。b、宗地形狀：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)增減4%。b、距商服中心距離: 分為＜3500米、3500米6000米、6000米以上三個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)增減2%。比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：交易日期：確定地價(jià)指數(shù)修正（2）交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易修正（3）價(jià)格類(lèi)型：主要為招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)等地價(jià)成交方式差異修正（4）土地使用權(quán)類(lèi)型修正：主要為劃撥、出讓、作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等修正（5）土地使用年限修正：最高使用年限與剩余使用年限的差異修正（6）區(qū)域因素：主要有距商服中心距離、臨路類(lèi)型、距客運(yùn)汽車(chē)站距離、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度、人口密度、環(huán)境優(yōu)劣度等（7）個(gè)別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、臨路狀況、規(guī)劃限制、容積率等比較因素條件說(shuō)明估價(jià)對(duì)象與比較案例的比較因素條件詳述見(jiàn)下表：比較因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象及比較案例比較因素估價(jià)對(duì)象案例 A案例 B案例 C宗地位置東至老廠(chǎng)區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路東至環(huán)湖路，南至環(huán)湖路，西至經(jīng)二路，北至緯四路東至經(jīng)二路，南至環(huán)湖路，西至迎賓大道，北至緯四路東至環(huán)湖路，南至緯四路，西至經(jīng)二路，北至恒生路樓面地價(jià)待估估價(jià)基準(zhǔn)日2014/7/162014/4/82014/4/82014/4/8價(jià)格類(lèi)型掛牌掛牌掛牌掛牌土地用途商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住宅用地使用權(quán)類(lèi)型出讓出讓出讓出讓土地使用年限（年）40,7040,7040,7040,70區(qū)域因素商業(yè)繁華度較劣一般一般一般距商服中心距離3000米3000米3500米3500米臨路類(lèi)型交通型次干道交通型主干道交通型主干道交通型主干道道對(duì)外交通便利度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施狀況一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)公共設(shè)施狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)人口密度一般較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)環(huán)境狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個(gè)別因素宗地面積（畝）宗地形狀較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則臨路狀況一面臨路二面臨路二面臨路二面臨路目前規(guī)劃限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制容積率編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。案例A：該地塊位于東至環(huán)湖路，南至環(huán)湖路，西至經(jīng)二路，北至緯四路, 土地使用權(quán)人為九江騰博置業(yè)有限公司。②由于該建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求，與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，屬于該宗土地的最佳利用（最有效使用），且區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可以獲得較為準(zhǔn)確的交易數(shù)據(jù)，依據(jù)九江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可參照周邊類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，故符合假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估要求，可選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。變動(dòng)原則估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估土地價(jià)格。土地開(kāi)發(fā)程度根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線(xiàn)外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地不平整，本次評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線(xiàn)外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整。宗地條件（1）位置估價(jià)對(duì)象位于九江市廬山區(qū)東至老廠(chǎng)區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路。產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r廬山區(qū)具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)，一直是九江乃至江西的重要工業(yè)基地。（二）區(qū)域因素分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的區(qū)域因素主要指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間的區(qū)域位置、距商業(yè)中心距離、商業(yè)繁華程度、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、公用設(shè)施狀況、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模等因素。人均生產(chǎn)總值33500元，%。除促銷(xiāo)原因以外，實(shí)際上九江商品房?jī)r(jià)格在4—6月是比較實(shí)惠的，2013下半年，眾多樓盤(pán)的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了或多或少的提升，直到年末，全市成交均價(jià)的波動(dòng)一直不大。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，比起2012年的慘淡成交行情，2013年的樓市成交量猛漲態(tài)勢(shì)著實(shí)來(lái)得太突然。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（1）房地產(chǎn)制度分析2012年12月底，國(guó)土部、住建部均強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，并要求繼續(xù)限購(gòu)。 城際高鐵：昌九城際高鐵，池九城際高鐵（池州至九江，規(guī)劃），2010年2月，鐵道部在九江召開(kāi)會(huì)議，正式確立了九江為大鐵路樞紐，至2020年以前，將有11條鐵路在九江交匯。06′。（3）根據(jù)委托方提供的資料，至估價(jià)基準(zhǔn)日2014年7月16日，待估宗地權(quán)屬狀況清楚，無(wú)糾紛，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。（5）關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。第四部分 附 件附件一：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片；附件二：土地估價(jià)委托書(shū)；附件三：區(qū)域位置圖附件四：《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]；附件五：《》；附件六：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；附件七：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書(shū)；附件八：土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)2013年度年檢合格證明；附件九：土地估價(jià)師資格證書(shū)。（3）委托方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。（2）評(píng)估對(duì)象主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]及評(píng)估人員整理而得。其公式為：待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù)待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較案例宗地交易期日地價(jià)指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（三）、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠(chǎng)區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開(kāi)發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫(xiě)人民幣：貳仟捌佰零肆萬(wàn)零肆佰伍拾柒圓整。（二）、估價(jià)方法估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》），通行的地價(jià)評(píng)估方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本逼近法、市場(chǎng)比較法等。預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。（5）容積率根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利原則。區(qū)域公用設(shè)施狀況（1）交通該區(qū)域交通比較便利，距昌九高速公路荷花垅出入口約6公里，距九江火車(chē)站約3公里，距客運(yùn)碼頭約4公里。本區(qū)地處中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)渡的濕潤(rùn)氣候區(qū)，光照充足，氣候溫和，四季分明，氣候?yàn)?zāi)害很少發(fā)生，適宜農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)發(fā)展。%。在環(huán)上的各城市組團(tuán)間，以水體、山體、楔形綠帶作為分隔，形成舒展的可持續(xù)發(fā)展的城市空間格局和自然開(kāi)敞空間系統(tǒng)。從2013年全年的整體情況來(lái)看，年后以來(lái)，全市成交量不僅出現(xiàn)升高的現(xiàn)象，而且每月成交量走勢(shì)也非常平穩(wěn)。三是限購(gòu)、限貸等核心政策仍將繼續(xù)，鼓勵(lì)首次及改善性需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。③民航九江廬山機(jī)場(chǎng)將于近期啟動(dòng)擴(kuò)建工程，目前已開(kāi)通至北京市,上海市，廣州市，廈門(mén)市等航線(xiàn)。②氣候、水文九江市地處中亞熱帶向北亞熱帶的過(guò)渡區(qū)，氣候條件比較優(yōu)越，具有氣候溫和，四季分明，熱量豐富，水量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)的特點(diǎn)。城市資源狀況（1）地理位置九江市位于江西省北部，地處贛、鄂、湘、皖四省交界處的長(zhǎng)江中游南岸，地理坐標(biāo)