【正文】 算增值額、增值率，繳納土地增值稅(91號(hào)文第十七條）。（6）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法?！? ，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按“清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算　　清算時(shí)計(jì)算： 單位可售面積成本費(fèi)用＝開發(fā)總成本費(fèi)用247。當(dāng)X＜,增值率＜20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。（三）經(jīng)濟(jì)適用房需要預(yù)征土地增值稅嗎？國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在３％以內(nèi)?，F(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價(jià)3,200元，銷售收入總額為9,600萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%，計(jì)算應(yīng)交納多少土地增值稅？并請(qǐng)幫助進(jìn)行納稅籌劃。＝%適用稅率30%,速算扣除率為0；應(yīng)交土地增值稅＝30%－0＝(萬(wàn)元)改變公司編制減少土地增值稅額＝－＝(萬(wàn)元)兩種方法降低稅負(fù)＝ ＋78＝（萬(wàn)元）綜合化法（三）巧用利息扣除法，降低土地增值稅 [例—3] 宏大房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)旭升小區(qū)的過(guò)程中，支付土地出讓金4,000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本9,000萬(wàn)元，其中含銀行借款費(fèi)用1,000萬(wàn)元，假設(shè)能夠提供銀行借款證明文件。2008年3月，甲企業(yè)準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，評(píng)估價(jià)8000萬(wàn)元，由乙公司開發(fā)這項(xiàng)土地。2）5%＝200(萬(wàn)元) 應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅＝2007％＝14（萬(wàn)元） 應(yīng)繳教育費(fèi)附加＝2003％＝6（萬(wàn)元） 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)利得＝5500－1500－220＝3780(萬(wàn)元) 會(huì)計(jì)分錄為： 借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓 5500萬(wàn)貸：無(wú)形資產(chǎn)— 土地 1500萬(wàn) 應(yīng)交稅費(fèi)— 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 200萬(wàn) 應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交城建稅 14萬(wàn) 應(yīng)交稅費(fèi)－教育費(fèi)附加 6萬(wàn) 營(yíng)業(yè)外收入 3780萬(wàn) 甲公司分得樓房后再轉(zhuǎn)讓，樓房原價(jià)為5,500萬(wàn)元加上土地使用權(quán)1,500萬(wàn)元，總成本7,000萬(wàn)元。（3）印花稅＝10000‰＝5(萬(wàn)元) 股權(quán)交易（4）個(gè)人所得稅：三位股東應(yīng)繳個(gè)人所得稅＝（7500－3000）20%＝900（萬(wàn)元）（5）應(yīng)納稅總額＝5＋900＝905(萬(wàn)元)方案2比方案1節(jié)省稅費(fèi)＝2824－905＝1919（萬(wàn)元）轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅比較表 單位：萬(wàn)元 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目納稅額 轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅額 增（＋）、減（－） 550 －550 － － － 885 －885 5 5 865 －865 519 900 ＋381合 計(jì) 2824 905 －1919（六）轉(zhuǎn)讓在建工程法[例—6] 七星房地產(chǎn)公司在興隆小區(qū)開發(fā)了100套別墅，總建筑面積30000平方米，取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用3,000萬(wàn)元，建造成本10,000萬(wàn)元，其中：金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用1,000萬(wàn)元，開發(fā)期間發(fā)生期間費(fèi)用600萬(wàn)元。16,700＝%適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)交土地增值稅＝增值額30%0＝3,30030%0＝990(萬(wàn)元)（3）印花稅＝20,000 ＝10(萬(wàn)元)（4）企業(yè)所得稅＝（20,000－12,000 － 600－1,100－990－10）25% ＝ 5,30025%＝1325（萬(wàn)元） （5）稅負(fù)總額＝1,100＋990＋10＋1325＝3,425（萬(wàn)元）（二）佳德公司的稅負(fù)：（1）契稅＝20,000 3%＝600(萬(wàn)元) 工程成本＝ 20,000 ＋2,000＋ 600 ＝ 22,600（2）營(yíng)業(yè)稅及附加＝（32,400 － 20,000）%＝682(萬(wàn)元)（3）土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額＝22,600＋682＝30,062(萬(wàn)元)增值額＝32,400－30,062＝2338(萬(wàn)元)增值率＝2,338247。11,137＝% 適用稅率30%，速算扣除率為0（5）應(yīng)交土地增值稅＝2,26330%－0＝(萬(wàn)元)籌劃方案：國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)，首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之日,確定為稅法規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)之日。第一方案、取得土地使用權(quán)，不進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)計(jì)算：（1）扣除項(xiàng)目金額=2000＋(5000－2000)%＝2165（萬(wàn)元）（2）增值額＝5000－2165＝2835（萬(wàn)元）（3）增值率＝2835247。（2）土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件規(guī)定可以免征。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？方案一、計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”借：銀行存款 400萬(wàn)貸：營(yíng)業(yè)外收入 400萬(wàn)納稅效果分析：（1）土地使用權(quán)支付的金額仍然是2,000萬(wàn)元，按照130％計(jì)算扣除項(xiàng)目，扣除2,000130％＝2,600萬(wàn)元；（2）營(yíng)業(yè)外收入400萬(wàn)元形成利潤(rùn)總額，應(yīng)繳企業(yè)所得稅100萬(wàn)元。盡量減少稅法與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的差異。20,800＝％適用稅率30％，速算扣除率0；應(yīng)交土地增值稅＝8,00030％＝2,400（萬(wàn)元）應(yīng)交契稅與土地增值稅＝1,152＋2,400＝3,552（萬(wàn)元）方案二、以20％的土地使用權(quán)作價(jià)和13,000萬(wàn)元的資金對(duì)酒店公司進(jìn)行投資，由酒店公司委托景泰房地產(chǎn)公司代建。預(yù)計(jì)開發(fā)費(fèi)用需要1000萬(wàn)元，開發(fā)后評(píng)估價(jià)6100萬(wàn)元。計(jì)算應(yīng)交土地增值稅。總體稅費(fèi)由兩個(gè)公司來(lái)承擔(dān)。假設(shè)，甲公司資產(chǎn)總額5500萬(wàn)元，負(fù)債額2500萬(wàn)元，乙公司以7500萬(wàn)元購(gòu)買甲公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，計(jì)算納稅效果。假設(shè)，甲企業(yè)分得的寫字樓評(píng)估價(jià)值為5500萬(wàn)元。應(yīng)交土地增值稅＝859240%－170085%＝－＝(萬(wàn)元) （2）按照據(jù)實(shí)扣除法應(yīng)納土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額＝12000（1＋20%＋5%）＋1000＋25600% ＝15000＋1000＋1408＝17408(萬(wàn)元)增值額＝25600－17408＝8192(萬(wàn)元) 增值率＝8192247。公司本部的人員兼任項(xiàng)目的管理工作，為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，經(jīng)過(guò)董事會(huì)決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項(xiàng)目中，共計(jì)擴(kuò)大項(xiàng)目人員編制16人，每年減少管理費(fèi)用、增加開發(fā)間接費(fèi)用100萬(wàn)元，計(jì)算對(duì)應(yīng)交土地增值稅的影響。扣除項(xiàng)目金額＝銷售收入總額 （建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營(yíng)業(yè)稅及附加）247。＝% 交土地增值稅＝ 30%＝（萬(wàn)元） ，, 多獲利＝－＝（萬(wàn)元）（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算 計(jì)算：當(dāng)增值率為0時(shí)，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系： X－（+）247。于是：按照建造成本10％；財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20％；允許扣除的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為：X5％（1＋7％＋3％） ＝ 計(jì)算：當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系： X－（+）247。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?，防止人為調(diào)節(jié)成本。（一）土地增值稅清算的審核部門—— 稅務(wù)機(jī)關(guān)《清算管理規(guī)程》第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。意味著可能對(duì)該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照《清算管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。要求清算的項(xiàng)目由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)決定并下達(dá)《清算通知》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。京地稅地（2009）105號(hào) 30天內(nèi)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)：第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。財(cái)稅[2006]21號(hào)補(bǔ)充：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！都?xì)則》解釋：是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。（3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配?！皞浒钢贫取保旱?6條“成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。小區(qū)內(nèi)多棟樓房結(jié)構(gòu)近似，開竣工時(shí)間相近，小區(qū)內(nèi)有商鋪、住宅、地下車庫(kù)等?！?開發(fā)成本的承擔(dān)者（項(xiàng)目）。土地增值稅的計(jì)算方法： （1）增值額＝銷售收入總額－扣除項(xiàng)目金額 （2）增值率＝增值額247。2. 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用（指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。 （1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定：《清算管理規(guī)程》第22條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。——《鏈接》 營(yíng)銷設(shè)施購(gòu)建的方式：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)： （1）銷售完成后可以對(duì)外出售的；開發(fā)產(chǎn)品核算 （2）銷售完成后自用的建筑；折舊記入開發(fā)間接費(fèi) （3）在開發(fā)的商品房中裝修成營(yíng)銷設(shè)施； （4）不可以對(duì)外出售的臨時(shí)建筑；售樓部 （5）經(jīng)營(yíng)租賃的營(yíng)銷設(shè)施。借：營(yíng)業(yè)外支出等 600萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品 600萬(wàn) 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)調(diào)整到“開發(fā)產(chǎn)品”中。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，國(guó)稅函[2010]220號(hào)（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，國(guó)稅函[2010]220號(hào)，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3．土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。國(guó)稅函[2010]220號(hào)土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。四、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平。還沒(méi)有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，將思想統(tǒng)一到國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神上來(lái)，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神落到實(shí)處。（二）堅(jiān)決遏制外地炒房者《國(guó)十條》要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。（3）為了提高我國(guó)土地的利用效率。征稅方法：實(shí)行先預(yù)征，后清算，多退少補(bǔ)。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前