【正文】 費、勞動保護費、工程管理費、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。（1）利用地下人防工程建造的車庫；（2）獨立的、有產(chǎn)權(quán)的地下車庫。借：營業(yè)外支出等 600萬貸：開發(fā)產(chǎn)品 600萬 在計算土地增值稅時，應(yīng)調(diào)整到“開發(fā)產(chǎn)品”中。例、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的某新建小區(qū)地處郊區(qū)，城市配套設(shè)施較差，為提高小區(qū)的服務(wù)功能，規(guī)劃建設(shè)一所小學校，建設(shè)總投資3000萬元，市財政局同意用教育經(jīng)費給予補償2400萬元，補償款已存入銀行，其余由甲公司自行解決?！?計算土地增值稅時，無發(fā)票不得扣除。國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第32條：（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機構(gòu)鑒證后可按預算造價合理預提建造費用。國稅發(fā)[2009]31號，國稅函[2010]220號（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設(shè)施費。獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出?！　。?）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具（例，鋁合金門窗）。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。審查時應(yīng)當重點關(guān)注：（1）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本項目的拆遷補償費。（1）企業(yè)用本項目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。國稅發(fā)[2009]31號，國稅函[2010]220號，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。三、扣除項目內(nèi)容：扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 繳納土地增值稅。 二、收入總額的確認（一）《清算管理規(guī)程》：審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)銷售分戶明細表、銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致的，以實測面積確認收入。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3．土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。（三）征稅范圍的界定：1．土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行為征稅?！皣型恋亍笔侵阜梢?guī)定屬于國家所有的土地。第一節(jié) 土地增值稅概述（上）一、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。國稅函[2010]220號土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。國稅發(fā)（2009）31號文對普通標準住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標準住宅混淆在一起預交或清算土地增值稅?！?010年稅收專項檢查工作方案》—— 土地增值稅部分是否按規(guī)定申報預繳土地增值稅，其會計處理是否正確。四、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。（1）除保障性住房外；保障性住房不預征；（2）東部地區(qū)省份預征率不得低于2%；（3）%；（4）西部地區(qū)省份不得低于1%；各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。通過科學、精細的測算，研究預征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。建立考核問責機制，對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。（三）發(fā)揮稅收的調(diào)控作用《國十條》要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。（二）堅決遏制外地炒房者《國十條》要求，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這意味著，維護房價穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀國法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)[2010]10號）提高戰(zhàn)略級別的嚴厲性（體現(xiàn)在兩個方面）：（一）將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對高房價的社會危害性評級最嚴厲的一次。主要亮點有兩個，其一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實行差別累進稅率；二是對于不同類型的房產(chǎn)實行差別稅率。（3）為了提高我國土地的利用效率。土地增值稅清算指南與納稅籌劃推薦開征土地增值稅的目的（1）為了增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場。（2）為了限制房價上漲過快，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為。（4）為了規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。征稅方法：實行先預征，后清算，多退少補。（二）首次將問責機制提到文件的“第二條”，通知強調(diào)：“對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任”，并且讓監(jiān)察部介入。遏制房價過快上漲的四大手段：（一）運用信貸政策遏制房價上漲《國十條》要求，單套面積在90M2以上的，提高首付比例；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。（四）以問責制強化執(zhí)行力《國十條》指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作各級稅務(wù)機關(guān)要認真貫徹落實國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。三、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，建立問責機制，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。是否不按規(guī)定進行成本分攤，增值額的計算是否正確。國稅發(fā)（2009）91號文是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進行土地增值稅的清算。國稅發(fā)（2006）187號文是否按規(guī)定對開發(fā)成本中的利息支出進行分離，超過貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。《關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧》2006年3月2日，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號文）；2006年12月28日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）；2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》（國稅發(fā)[2007]132號）；2008年4月11日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號）；2009年4月29日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號）；2009年 5月 20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā) [2009]91號）；2010年5月19日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號）；2010年5月25日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）。（一）納稅人：（二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。地上建筑物及附著物連同土地一并轉(zhuǎn)讓。只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為； 2．土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。（二）220號函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；合同所載房面積與實際測量面積不一致，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（六種）國稅發(fā)[2006]187號，國稅函（2009）3號，財企（2009）242號（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費用。包括地價款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費等。國稅函[2010]220號（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費?！肚逅愎芾硪?guī)程》：審查支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。臨時性的：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。國稅發(fā)[2009]31號：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。（1）發(fā)生的費用是否與工程結(jié)算報告（書）、工程決算報告（書）、審計報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。甲供材料（3）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。（1）公共配套設(shè)施的界定是否準確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設(shè)施費情況。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。提示：國稅發(fā)[2006]31號： 　　企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。（1）收到補償款借：銀行存款 2400萬貸：開發(fā)產(chǎn)品 2400萬（2）將差額轉(zhuǎn)損益，調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。提示：國稅發(fā)[2